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自宅を貸し出して賃貸経営する方法とメリット・リスクを徹底解説

【更新日】2020-06-03
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自宅を貸し出して賃貸経営する

せっかく購入した戸建て住宅や分譲マンションも、転勤や離婚、ライフスタイルの変化などで利用しなくなるケースは多々あります。

この時に悩むのが、自宅を売るべきか、賃貸に出すべきかでしょう。

不要な自宅を処分する際は、売ってまとまった利益を得るほうが他の用途にも使いやすく、所有権も手放せるので余計なコストを支払わなくて済みます。

ただ、時間と手間をかけて購入した自宅を完全に手放してしまうのはリスクも伴います。

頻繁に転勤のある会社なら、今の家を売って新居を購入した数年後、また転勤で戻ってくる可能性も少なくありません。

一方で自宅を貸し出して賃貸経営をおこなえば、入居者から賃料を得ることができる上、所有権を手放す必要はなく、将来的に再び住むことも可能です。

ここからは、自宅を賃貸に出すことを検討している方に向けて、その方法とメリット、リスクを詳しく解説していきます。

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自宅を賃貸に出す方法は間取りや目的によって様々

自宅を賃貸に出すやり方は、間取りや目的によって柔軟に変えることができます。

オーソドックスなのは空き家になった自宅をそのまま貸家として提供するパターンですが、その他にも自宅の1階部分を他人に貸し出し、2階部分は自分で利用するといったやり方も可能です。

基本的には1件につき1世帯が住むようになりますが、完全分離型の2世帯住宅など複数世帯の入居が可能なパターンもあります。

どのように貸すかで賃料は変わってくる

自宅を賃貸に出す場合は、賃貸に出す範囲が広いほど賃料は高くなる傾向にあります。

例えば、2階建ての自宅を賃貸に出す場合は、2階分+庭地をまるまる貸し出すことで賃料収入を最大化することができます。

しかし、全部貸し出すことが必ずしも需要と合致しているとは限りません。賃貸しても使わない不要な箇所が増えただけで、更に賃料も値上がりするなんて損しかないと思われる可能性があります。

また、自宅内に自分のエリアが欲しいのであれば、無理に賃貸用に開放する必要はありません。

実際の需要をどれだけ理解して合わせられるかも、賃貸を成功させるためには重要になります。

自宅を賃貸に出す流れを5ステップで解説

自宅を賃貸に出す流れは、こちらの5ステップです。

  1. 不動産会社に賃料査定を依頼する
  2. 入居者を募集する不動産会社の決定
  3. 募集の開始
  4. リフォーム・ハウスクリーニング
  5. 入居希望者への対応・契約

1つ1つの手続きを手順に沿って紹介していきます。

【Step1】不動産会社に賃料査定を依頼する

まずは不動産会社に、自宅の賃料はだいたいいくらなのかの査定をしてもらいます。

この際、1社が算出した査定額を鵜呑みにしすぎないことが大切です。

無料査定はあくまでその会社の見積もりであって、算出した金額に絶対的な根拠はありません。

できるだけ複数の会社に見積もりを依頼したほうがより精度の高い金額が分かります。

【Step2】入居者を募集する不動産会社の決定

次に、入居の募集をどこに任せるか決定していきます。

各社の雰囲気をしっかりチェックして、担当者の人柄などもしっかり比較しましょう。

ただ「がんばります!」の一点張りの業者よりも、何か月で最大何人を集めることができるか、そのためにどんな戦略を取るかということを具体的に説明できる業者のほうが成功率は高いです。

【Step3】募集の開始

募集を依頼する業者が決まったら、実際に募集を開始していきます。

募集を開始したら、いつ内覧希望が現れるか分からないので、早めに内覧対策をする必要があります。

【Step4】リフォーム・ハウスクリーニング

今まで自分たちで利用してきた自宅をリフォームやハウスクリーニングを実施して賃貸物件仕様にします。

【Step5】入居希望者への対応・契約

物件広告を見た入居希望者が集まってきたら、彼らへの対応をおこないます。

また、契約んお手続きもオーナー本人がおこないます。

不動産会社に管理を任せてしまえば全て彼らがやってくれますが、その分依頼料がかかってくるので注意が必要です。

自宅を賃貸に出すメリット

自宅を賃貸に出すことで、どんなメリットがあるのでしょうか。

安定した賃料収入を得ることができる

自宅を賃貸に出して入居者が来れば、毎月オーナーに家賃が支払われます。

これにより、安定的に臨時収入を得ることが可能です。

給与所得だけではない収入の柱が出来るのは魅力的ですし、中には賃貸経営の規模をどんどん大きくして脱サラする方も少なくありません。

誰かを自宅に住まわせておくことが出来る

自宅を数年空ける場合、他人に貸し出すと乱暴に扱われて劣化するのではないか心配する方が多いと思います。

ただ、実際は誰も住まわせずに空き家のまま放置しておくほうが劣化の速度ははやい傾向にあります。

人が住むことで定期的にドアの開閉や水道の開け閉めといった行為をおこなうので、ドアの立て付けが悪くなる…といったことを防げます。

人が住んでいれば自分で掃除をしてくれますし、そこで寝泊まりする人がいるだけで防犯性は向上します。

自宅を賃貸に出すデメリット・リスク

家賃収入を確実に得られる確証はない

自宅の入居者を募集しても、実際に応募してくれる方がいなければ賃料は0のままです。

どんなに良い物件でも、どんなに募集広告に力を入れても運やタイミング次第で入居募集者が全く現れない事態も十分想定できます。

万全の準備をしてもなかなか入居者が現れない場合は時間をかけて待つ他ありませんが、築年数が経過しすぎると入居者が現れる可能性はどんどん減っていくので、常にスピーディな対応が必要です。

入居者が現れても毎月安定的に家賃を得られるとは限らない

満室化を焦って入居審査の基準を下げてしまうと、何か月も家賃を滞納するような、ルーズな人を入れてしまう可能性があります。

こうした方が入居した場合、維持コストは空室時よりもかかるようになったのに、利益が全くないという事態に陥ってしまいます。

何か月も滞納が続く場合も、賃貸借契約を結んだ以上オーナーの独断ですぐに契約を解除することはできません。

もし契約更新前に退去してほしいのであれば、少なくない額の退去料が必要になります。

こうした事態を防ぐために、入居募集に力を入れる場合も決して入居審査の基準は下げないようにしましょう。

自宅を賃貸経営する場合は多くの負担がかかる

自宅を賃貸経営する場合、オーナーに求められる作業は広範に渡ります。

入居者管理業務
  • 入居者の募集実施
  • 賃貸借契約の締結
  • 家賃の回収(通知・催促など含む)
  • トラブル・クレーム対応
  • 退去・入居の管理
物件管理業務
  • 建物の清掃
  • 修繕・リフォーム
  • 設備のメンテナンス・修理
  • 防犯見まわりなど
経営管理業務
  • 損益の管理
  • 確定申告
  • 納税

賃料を欲しいが為に、気軽に経営を始められるほど甘くないというのは頭に入れておきましょう。

また、自宅の賃貸経営では築年数が経過するほど入居者の現れる確率が減り、その一方で維持コストは高まっていきます。

コストがどんどん増大していき、赤字化する恐怖で多大なストレスを抱えるオーナーも少なくありません。

賃貸経営をする際は、こうしたリスクをある程度覚悟した上で取り組む必要があります。

自宅を賃貸に出す目的をしっかり考えよう

自宅を賃貸に出してもマンション1棟とは違い基本的に1世帯しか入居することはできません。

そのため、莫大な賃料を得ることはかなり難しいです。

良く、自宅が空き家になった時に不労所得で生活する不動産投資家に憧れて賃貸を始める方がいますが、これは目的とプロセスがズレていると言わざるを得ません。

自宅を賃貸へ出す前に、なぜそう思ったのか、なぜそうすべきなのかをしっかり考えるようにしましょう。

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