「アパート経営を成功させるコツを知りたい」
近年、アパート経営は収益性が高く、土地活用方法として非常に人気があります。
しかしアパート経営を失敗するとリスクも大きいので、どうするか悩んでいる人も多いはずです。
しかし、アパート経営の失敗事例を知っていれば事前に対策が取れるので、非常におすすめです。
この記事ではアパート経営の失敗事例を紹介してから、失敗しないための対策を紹介します。
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アパート経営は家賃収入を得られるため、長期的に継続して利益が得られる方法です。
しかし、次のような失敗事例もあります。
以下にそれぞれの注意点を解説します。
特に公務員や一部上場企業の人は銀行側も積極的に融資をしてくれるため、中にはフルローンで始める人もいます。
しかし、借入額が増えると返済までの期間が延びて利子が増える上に、1か月ごとの返済負担も大きくなります。
空室が出た場合は家賃収入がその分減ってしまうため、ローンはできる限り減らしましょう。
ローンを組む際に頭金を準備しておくと安心です。
マンションは建設に置いて多少制限がありますが、アパートの場合は立地に制限がありません。
そのため多少悪い立地でも建てることができるので、建築費用を抑えて始めることができます。
しかし、立地や周辺環境が悪い物件は需要があるとは限らないため、空室が続くことがあります。
特に駅から遠いなどの問題が多いので、アパート経営を始める前に立地が悪くないか、需要があるかを必ず確認しましょう。
オーナーが自分で管理する必要がないため、時間が取れない人に人気があります。
管理会社は入居者の募集からアパートの管理まで幅広く対応してくれるため、ノウハウがない人が利用しやすくなっています。
しかし、サブリース契約でも空室が続く、経年劣化で損傷があるなどの問題があれば家賃の引き下げが行われます。
サブリース契約は管理会社に依頼料の1～2割を渡す必要があるため、さらに家賃が下がれば利益が得られないこともあり得るので気を付けましょう。
利回りが低くなってから改善することも難しいため、失敗しやすい管理形態となっています。
賃貸集合住宅では入居者トラブルはほぼ必ず起きる問題で、主に次のようなトラブルがあります。
管理会社に委託することも多いですが、その場合は入居審査の経験が豊富な会社に依頼する様にしましょう。
事前に契約書などでトラブルについて明記しておくと良いです。
不動産投資は家賃収入を収入源にしているため、物件が増えればリスクを分散可能なので追加購入自体は悪い事ではありません。
しかし、すでに所有している物件が赤字の場合、追加物件で赤字を賄うためには3棟以上のアパートが必要とされています。
そのため1棟追加しても赤字を回復できず、損失が続くことが多いです。
中途半端に追加購入すると支出も増えるため、資金に余裕がない場合は避けましょう。
年間の利回りが5％程度あれば安定した収益を出しやすいですが、あまりに高い利回りの物件に飛びつくと失敗しがちです。
アパート経営の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類あり、広告などで掲載されている利回りは表面利回りです。
物件の購入価格と家賃収入だけで計算する方法なので、その他にかかる手数料や空室リスクを計算していません。
そのため表面利回りが10％程度と高くなっていても、実際には5％程度まで下がることもあり得ます。
また高利回りの物件でも良い物件とは限らないので、必ず実質利回りをきちんと計算したうえで判断することが大切です。
できる限り失敗する確率を下げるためには、次のポイントを対策しましょう。
以下にそれぞれの対策を解説します。
賃貸ニーズがあるか、競合のアパートが近くにないかなど土地の状況を調査しましょう。
特に周辺環境も重要で、近くに駅があるか、ショッピングセンターなど買い物できる環境があるかなどでもニーズは変動します。
近くに保育園があれば、子育てを始めた世帯が引っ越ししてくる可能性もあります。
アパートを建てた際にニーズがあるかを調査しておかないと、アパートの経営を始めてから入居者が集まらないことになってしまいます。
またアパート経営は数十年単位で行うので、周辺のショッピングモールが撤収しないかなどの、将来のニーズも意識しておくと尚よいです。
長期の資金計画を立てることになるので、利回りだけを気にせず、支出がどの程度あるか冷静に分析する必要があります。
ローン返済額や大規模修繕費、火災保険料などすべてを判断してかかる金額を分析します。
収入面は家賃収入がほとんどですが、常に満室の状態が維持できるわけではないため、多少少なめに見積もっておくと余裕をもった資金計画が立てられます。
また、ローンをできるだけ有利な条件で借りられる銀行を選ぶことも大切です。
ハウスメーカーから紹介してもらえる銀行もあるので、事前に確認しておきましょう。
特にアパート経営は空室リスクで収入がなくなってしまうこともあるので、まずは空室リスクが出ないような立地を選んで建築することが大切です。
また運用中もトラブルで入居者が退去しないように、対策を練っておく必要もあります。
他にも地震や台風などの災害リスクで修繕費が必要になることもあるので、きちんとリスクを考慮したうえで計画立てることを意識しましょう。
管理が細かく、迅速な対応をしてくれる管理会社を選んでおけば、サポート体制も万全で問題が起きたときもすぐに解決できます。
アパート経営の実績がある会社であれば、入居者募集のノウハウも持っていることが多いので、空室にならないように工夫もしてくれます。
信頼できる管理会社であれば安心して任せることができるので、契約の際には相性も確かめましょう。
しかし失敗事例を事前に知った上で対策を練っておくことで、リスクを最小限に抑えることができるので実践しましょう。
事前準備をしっかりと行って、アパート経営を成功させてくださいね！
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