「マンション経営で節税はできるの？」
土地活用の一つとして非常に人気があるマンション経営。
必要経費として計上できるものが増えれば、税効果が高まるので気になる人も多いでしょう。
しかし、経費計上できる項目には注意しなければならない点もあるので、経費について正しく理解しておきましょう。
この記事ではマンション経営で経費計上できる項目を紹介してから、節税するポイントや経費計上する際の注意点を解説していきます。
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以下にそれぞれ解説していきます。
固定資産の耐用年数に応じて経費計上できます。
建物であるマンションは減価償却がされますが、土地は減価償却されません。
減価償却費は建物や付属設備の法定耐用年数の期間内であれば、一定金額を経費計上できます。
減価償却費は実際に支払うことはありませんが、経費として認められています。
法定耐用年数の期間内だけなので、築年数が古くなれば経費計上できる金額が減ります。
特に新築のマンションを建てた場合は、減価償却費も高く経費計上できるため税効果が高いです。
マンション経営で租税公課として経費計上可能な税金としては、次のモノが挙げられます。
プライベートで使用するものは対象外となるので、経費計上できるかどうかは必ず確認しておきましょう。
部屋のクリーニング代やエアコンの修理、壁紙の交換などを行った際の費用が対象です。
部屋の機能を回復させるための費用を修繕費として経費計上できるので、修繕した場合は記録を残しておきましょう。
ただし、部屋の機能を回復ではなく向上させるための費用は資本的支出とされるため、修繕費として経費計上できません。
資本的支出では耐用年数の期間で減価償却の方法を取って年ごとに経費計上する必要があります。
エントランスの清掃やエレベーターなどの設備管理を委託できますが、それらすべてが管理委託費として計上できます。
管理委託費料は1年分の総額を計上できます。
専門会社によって管理委託料も変わるので、契約前に調べておきましょう。
経費計上できるのは、その年にかかった保険料が対象となります。
例えば地震保険に10年契約している場合は初年度に10年分まとめて支払いますが、経費計上できるのは10分の1の金額分です。
ただし、賃貸用の物件でなければ経費計上はできないので、自分も住んでいる物件では不可能です。
他にもマンションをリサーチするためのインターネット料金も経費計上できます。
ただし、基本的には通信費はマンション経営以外でも利用されているため、家事按分の規定に従って経費分の割合を決めると良いです。
また不動産投資会社との担当者などとの接待費用も、接待交通費として経費計上できます。
不動産投資に関する相談という名目であれば問題ありません。
そのため、基本的にはマンション経営に関すること以外でも領収書を保管するようにしましょう。
マンション経営では経費計上をしてもある程度税金を支払わなければなりません。
少しでも節税したい人は、次の点を意識すると良いです。
領収書は、マンション経営のために使ったお金と利用目的を証明するために必須です。
領収書がなければ税務署から指摘されるケースもあります。
また通信費や接待交通費のように、マンション経営とはあまり関係ないところでも領収書が保管できる可能性はあるので、必ず保管しておきましょう。
特に空室が増える、リフォームを行うなどの損失が大きくなると、通年で赤字になります。
その場合に使いたいのは損益通算という方法で、赤字でも確定申告をしておくことで翌年の黒字と相殺する事が可能になる制度です。
損失が出れば確定申告をしなくてもいいと思わず、来年以降のために必ず確定申告を行いましょう。
確定申告の方法としては白色申告と青色申告の2種類がありますが、青色申告では65万円の基礎控除が設定されているため有利です。
できる限り節税したい人は、青色申告を利用すると良いです。
ただし、青色申告は細かい項目が多数設けられているため書類作成が複雑で面倒になります。
書類作成をする時間がない場合は、税理士に依頼するのが楽な方法です。
以下にそれぞれの注意点を解説します。
そのため、新しい電気設備の導入やインターネット回線の設置などは価値を高めるための資本的支出として判断されるため気をつけましょう。
元の状態に戻すのか、新しく導入するのかで分類が変わるため注意が必要です。
割合が明確にわかる書類を残しておけば、経費の領収書と合わせて提出する事で税務署から連絡されることはありません。
特に通信費などのプライベートと混同しやすい費用は、細かい用途を証明しづらいため、極端な割合でなければ受理されます。
家事按分を行うのであれば、事前に準備しておきましょう。
接待や修繕費は経費として計上できるため数こなした方が良いと考えているかもしれませんが、無理に増やすのは避けた方が良いです。
特に会社員をしている人は経費を会社が負担してくれるため、経費の利用が良いと考える人が多いので気をつけましょう。
マンション経営では支払い額が増えるとオーナー自身が負担しないといけないため、損失が大きいです。
通信費や接待費も経費として計上できるため、家事按分をするのも良いです。
また確定申告は青色申告で行い、損失が出た場合は損益通算できるように準備しておくことも忘れないようにしましょう。
経費計上できる項目を理解して、マンション経営を上手く進めましょう！
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