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不動産を貸す流れと入居後の手続き・契約内容と注意点

【更新日】2020-10-22
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不動産を貸す流れ

一人暮らしなどの方は、不動産を借りる機会はあると思いますが、ほとんどの方が不動産を貸したことがないのではないでしょうか。

ここでは、不動産を実際に貸すときの流れと入居完了後の管理方法について、解説していきます。

不動産を貸す際の全体の流れ

不動産を貸す際の全体的な流れは、下記の通りです。

  1. 貸そうと思っている不動産の相場などを調査し、適正な賃料をつける
  2. 不動産仲介業者を選び、入居者を募集する
  3. 入居者が決定したら、契約を結ぶ
  4. 入居後、管理業務を行う

ざっくりとまとめると上記の通りですが、ここからは各ステップ毎に詳しく解説していきます。

step1.不動産を貸す前にやっておくべきこと

不動産を貸す前にやっておくべきこと

不動産を貸すといってもまずは、貸すための事前準備を行わなければなりません。

物件についての取り決めで合ったり、入居者負担の賃料を設定しなければ、いくら募集があっても入居することができませんので注意しましょう。

ここからは、具体的にどういった取り決めを行うかを解説していきます。

原状回復に関する取り決めをおこなう

不動産を貸す前に、入居者が退去後に原状回復にかかる費用を誰が負担するかを決めなければなりません。

原状回復の定義として、普通に住んでいればできて当然の汚れや損傷の場合、不動産オーナーが敷金を使用し、整備するべきであると定められていますが、どこまでが普通に住んでいてできた汚れや損傷なのかを明確にしておく必要があります。

また敷金の利用についても取り決めが必要です。

通常であれば敷金は、部屋の原状回復に使用され、クリーニングなどの原状回復に必要な費用を越えれば返金されますが、不動産オーナーによっては、部屋のリフォームが必要なく、敷金が余っても返却せずに敷金償却の形をとっている場合もあります。

その決定は自由なので、取り決めを事前に決めておくことで、賃貸借契約を結んだ後に、トラブルが起きないようにしましょう。

貸したい物件の適正な相場を調査して賃料を決める

不動産を貸すうえで、一番重要な部分の賃料を事前に決めましょう。

なじみの深い家賃や管理費のほかにも、町内会費や駐車場料金、敷金・礼金など物件を売り出すための価格を決める必要があります。

そういった価格を決めるためにも、物件の周辺物件の類似物件の賃料で合ったり、そもそものエリアの相場であったりを参考にする必要があります。

物件周辺の相場を調査し、適正な料金設定で不動産を貸すようにしましょう。

そうすることで、空室リスクを減らすことができるので、必ず適正に応じた賃料設定を事前にするようにしましょう。

step2.不動産仲介業者を選ぶ

不動産仲介業者を選ぶ

不動産についての最低限のルールや賃料などの価格が決まったら、次は実際に物件を貸し出すために入居者を募集しなければなりません。

入居者募集の際には、不動産仲介業者を利用するようにしましょう。

しかし不動産業者に依頼と言っても、仲介のみの依頼なのか、仲介から管理までの依頼なのかを事前に決めておき、依頼したいことを明確にしておく必要があります。

不動産業者の仲介業務

まず仲介業務のみを依頼すると、入居者募集の活動をサポートしてもらえます。

具体的には、入居希望者の募集、契約条件交渉、不動産取引に必要な各種契約締結、入居に関するサポートなど自身の不動産に入居するまでの業務全般を行ってもらえます。

個人の不動産オーナーより入居者募集のノウハウもありますし、適正な価格のアドバイスをくれたりもするので、自らで入居者を募集できない場合は、不動産業者に仲介を依頼しましょう。

しかし当然、仲介手数料が発生しますので注意しましょう。

不動産会社の管理業務

不動産会社は依頼すると管理委託契約に則って、入居者の入居後の管理業務を行います。

賃料の請求や、入居後の対人トラブルなどの入居者管理や物件のメンテナンスやリフォームなど、不動産の管理を行います。

本業をしていて、管理業務に手が回らない人なども多く、そういった人は管理まで委託してもよいでしょう。

しかし仲介手数料とは別途で料金が発生することは覚えておきましょう。

step3.契約条件をもとに賃貸借契約をおこなう

賃貸借契約

上述のように事前に決定した契約条件などをもとに、入居者が入り次第、賃貸借契約を行います。

重要な契約ですので内容を理解し、スムーズに賃貸借契約をおこなえるようにしましょう。

入居審査をする

まずは賃貸借契約を結ぶ前に、賃借人に対する入居審査を行いましょう。

そこでは設定した賃料を支払う能力があるのか、事前に物件について取り決めたルールを守れる常識のある人間か、連帯保証人はいいるのかなど、詳しくチェックしましょう。

入居審査を厳正に行うことで、家賃の滞納や入居者同士のトラブルを避けることに繋がり、未然に不安要素を取り除くことができます。

なお、不動産業者に管理の業務まで委託している場合、審査は管理会社が行いますが、仲介のみの依頼であれば、審査は自身で行うこととなるでしょう。

入居審査の際の必要書類

物件を貸し出す際に入居審査で利用する書類も複数あるので、覚えておきましょう。

一般的には入居者に勤務先や年収などの詳細情報を記入してもらう入居申込書が求められます。

また、住民票、免許証など顔付の身分証明書のコピーなどが審査時に求められますが、契約時に必要で合って、審査時に必須ということではないので、事前に不動産会社と相談しながら、必要書類も決定しておきましょう。

物件情報や状況について入居者に共有する

不動産オーナーは入居予定の方に、必ず物件に関する情報をすべて開示しておかなければなりません。

例えば以前事故が起きた物件であるとか、あまり設備の具合がよくないなど物件自体のことや、周辺でのトラブルは起きていないかなども開示するようにしましょう。

契約締結後にそういった不安点や不満が出てくると、契約上でトラブルになりかねないので、確実に伝えるようにしましょう。

また不動産オーナーが入居者に物件を貸す際に、すぐに物件を使用できる状態で引き渡さなければなりません。

入居後に住宅設備の不具合や汚れなどが浮上してくると、入居者とのトラブルになりかねないので、必ずすぐに完了できるような状態にして、引き渡すようにしましょう。

step4.入居後の管理業務を3種類の方法から選ぶ

実際に入居者が入居した後は、不動産を管理していく業務をする必要があります。

しかし上述した通り、不動産の管理を自身で行わずに不動産管理会社に業務を委託することもできます。

管理方法は、自身ですべて管理する自主管理と不動産管理会社に痛くする管理委託、不動産を不動産会社にかしている状態で居住者に不動産を転貸するサブリースの3種類あります。

ここからは、3種類の管理方法について解説していきます。

管理方法 自主管理管理委託(一般)サブリース
内容 オーナーが管理業務を請け負う管理業務を管理会社に委託管理会社が借り上げ、オーナーに家賃保証をおこなう
メリット 無駄な費用がかからない管理の手間が軽くなる管理の手間がかからず、空室時も収入が見込める
デメリット 管理業務の負担が大きい管理会社にコストを支払う収益性が下がる

自主管理

自主管理とは入居後の対応や手配を不動産オーナー自らが行う管理方法です。

メリットとしては、業務を委託するよりは当然費用を安く抑えられることや、直接不動産業者とかかわることでコネクションや不動産賃貸経営のノウハウが身に付きやすいことです。

しかし不動産の管理には時間がとてもかかるデメリットがあります。

不動産賃貸経営を専業にしている方なら、問題ないですが、サラリーマンの方など本業がある方はほぼ確実に管理業務をこなすことは不可能でしょう。

もしそれでも自主管理で行いたいという人は、コールセンターや24時間対応のサービスセンターを利用し、少しでも時間を使わずに管理できる方法を検討してみましょう。

管理委託

管理委託とは文字通り不動産の入退去やリフォーム、賃貸経営全般のような管理業務を不動産業者に委託するということです。

メリットとしては、管理業務の専門業者が常に対応してくれるため安心であることと、自主管理のように自分がやらなければならないことが、なくなるのでほとんど手間がかからないことです。

不動産管理業者が入居後までほとんどの業務の対応をしてくれるので、サラリーマンの方など、副業で不動産賃貸経営をおこなっている方などには時間的拘束がなく、おすすめの方法です。

その反面、自主管理と違い、賃料の2~7%の費用が掛かることや、お金を払っているのに、入居者が応募してこなかったりとデメリットもあります。

また選ぶ管理会社によっては、担当者の質が低かったり、そもそも管理会社自体の評判が悪いせいで、物件の入居申し込みが来なかったりする可能性もあるので、管理会社選びは非常に重要になります。

管理会社選びのために情報収集することや日々のコミュニケーションを密に取ることで、不動産オーナーの意思が伝わり、本気で業務に取り組んでもらうことができるので、自分から積極的に関わっていくようにしましょう。

サブリース契約

サブリースとは、不動産管理会社に不動産オーナーが物件を一括して貸し、その物件を更に一般消費者層に転貸する契約です。

この契約は運営なども任せることができるので、不動産会社に物件を管理してもらえるので、サラリーマンの方にもおすすめの不動産賃貸経営の契約方法です。

この契約は複雑なのでどのようなメリットやデメリットを参考にし、自身に合った不動産管理の方法を使うようにしましょう。

不動産会社に管理業務はすべて任せられる

サブリース契約を結ぶと、不動産オーナーは不動産業者に物件を貸していることになるので、物件に関わる全ての管理業務をすべて一括して委託することができます。

管理責任も当然賃借人が負うこととなりますので、責任においてもとても楽をすることができます。

空室リスクの回避

サブリース会社に運営を一任しますが、自主管理ではないので、空室のリスクや家賃滞納者の対応について対策することもなく、非常にメリットがあります。

更に、空室で合った場合でも、サブリース会社から賃料収益を得ることができることが、サブリース契約の一番大きなメリットであるといえるでしょう。

収支管理の手間が省ける

自主管理だと毎月の家賃の振り込みが入居者によってバラバラだったり、その他工事費用や入退去にかかる費用など、その都度、経費計上する必要がありましたが、サブリース契約を結ぶと、サブリース会社が税理士などすべて手配してくれるので、まったく手間がかかりません。

副業で不動産投資をしている方は時間がないと思うので、このメリットを参考に契約を検討してみるとよいかもしれません。

サブリース契約のデメリット

サブリース契約のメリットを解説しましたが、サブリース契約にはデメリットも存在します。

メリットとデメリットを両方の考察をし、実際にサブリースを使うべきか検討しましょう。

家賃収入から管理費用が引かれる

サブリース会社に賃貸の管理などを任せると、経営や物件の管理をする必要がありませんが、入居した人からの家賃収益から一定の割合を引いて不動産オーナーに渡しています。

さらにサブリース会社は空室リスクを下げるために、家賃を引き下げてでも入居者を募集するので、本来ならもう少し高めの賃料設定でも入居者がはいってきたのにということが起こりかねます。

サブリース会社が倒産した場合

サブリース会社が倒産してしまったら、サブリース会社と賃借人との契約は不動産オーナーと賃借人との契約となってしまいます。

今まで賃貸経営を任せていたのに、倒産してしまうと、自身で運営するか委託するかしないといけないので、再度手続きが必要なので、非常に手間がかかります。

また、サブリース会社に入居者などの管理も一任されているので、入居者の性質も選択することができません。

自主管理していたら入れないような横柄な態度の人でも、空室になることを恐れてサブリース会社は入居させている場合があります。

このように、メリットも大きく見えますが、自身の物件の賃貸経営のすべてを一任するのはそれ相応のリスクがあるので気をつけましょう。

不動産を貸す際にかかる費用・税金

不動産を借りるのに費用がかかるのは当然ですが、貸す際にも費用が発生するのはご存知でしょうか。

ここからは実際にどういった費用が掛かるのかを解説していきます。

修繕・管理費用

不動産を貸し入居者が退去した際には、管理している物件のメンテナンス代として修繕費がかかります。

退去する際に普通の生活などをしていてできた傷や汚れなどを修繕する場合、原状回復費用として一般的にはオーナーが負担するようになっています。

ただし、退去する人の明らかに故意である場合の傷や、たばこによる壁の変色などは、見積もりのもと、退去人に請求することは覚えておきましょう。

固定資産税

固定資産税とは各自治体ごとに課税徴収をおこない、固定資産税評価額に標準税率の1.4%を乗じて計算することで算出されます。

固定資産評価額とは、固定資産課税台帳に登記された不動産の価格で、国土交通省が年に1度定める地価公示価格の約70%を目安に計算されます。

この固定資産税評価額は、毎年土地や建物の評価をしているのですが、建物は当然経年劣化によって年々評価額が下がっていくのが一般的です。

物件や立地にもよりますが、築20年を超えてくると固定資産税評価額が下がっていきますが、不動産を所有する限り、常に発生するコストではあることを覚えておきましょう。

不動産を貸す際の注意点

不動産を借りる時には自身の住む場所なので慎重になりますが、入居者の応募があり契約間近となると、不動産収入を得られるチャンスなので、早く契約したくなり、注意力も疎かになりがちです。

ここからは、実際に不動産を貸す際に、気を付けるべき注意点を解説していきます。

普通借家か定期借家か

家を貸す際に普通借家なのか、定期借家なのか契約の種類を確認しておくべきでしょう。

定期借家の場合は期間満了したと同時に契約が終了し、その後基本的には契約を更新しなくてもよく、契約期間も自由に定めることができるので、貸主側としては、住環境の維持などによいことや、資産の管理の計画が立てやすいことがメリットであるといえるでしょう。

普通借家の場合は、1年以上の契約期間を定め、貸主からの解約や契約更新を断ることは正当な事由がないかぎりできません。

普通借家契約の場合、契約期間や更新の有無は借主の意思によって決定されやすいので、比較的借主有利の契約であるといえます。

空室リスクの兼ね合いもありますので、普通借家か定期借家のどちらの契約形態で契約するのかを不動産業者とも相談しながら、決める必要があるでしょう。

住宅ローンの切り替えに注意しよう

住宅ローンとは、利用用途が住居用住宅の購入であったり、土地購入費用、それに伴う工事費用などの諸経費を借り入れることです。

そのため住宅ローンの支払い中に、購入した物件を賃貸用物件として取り扱いをする場合には、賃貸住宅用の住宅ローンに切り替えるか、借入する金融機関を変更し借りなおす必要があります。

このように一般的には住居用物件購入のための住宅ローンを賃貸用住宅ローンとしては利用できないので注意しましょう。

しかしやむを得ない事情があったり、条件によっては住宅ローンを組んでいる物件を賃貸物件にすることもできます。

銀行との交渉が可能な場合や、借入先が民間金融機関の場合はローンの切り替えができるケースがありますので、交渉してみるとよいでしょう。

その際にローンの金利が大きく上がったり、切り替えの手数料がかかったりとかかる費用の面でも大幅に変わってきますので、必ず資金の確認したうえで行うようにしましょう。

不動産を貸す流れは事前に把握しておこう

今回は不動産を貸すまでの具体的な流れを解説しましたがいかがだったでしょうか。

何らかの事情で、住宅として利用していたが賃貸用として利用したいと考えた場合は、今回紹介した流れで手続きすれば問題ないでしょう。

注意点にも気を付けて、ぜひ不動産賃貸を始めてみてはいかがでしょうか。

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