TOP > 不動産投資 > オーナーチェンジとは?仕組みと注意点・失敗を防ぐ方法

オーナーチェンジとは?仕組みと注意点・失敗を防ぐ方法

【更新日】2020-11-05
このエントリーをはてなブックマークに追加
オーナーチェンジ

不動産物件を探す際によく見かける、オーナーチェンジという言葉があります。

一般的に耳慣れない言葉ですが、わかりやすく説明をすると賃借人(入居者)がいる物件の所有権を売買することです。

入居者がいるところから不動産投資をスタートできるので、早く確実に収益化することができるという魅力があります。

その一方で、オーナーチェンジ物件には注意点も多数存在するので、購入前に必ず確認することをおすすめします。

今回は、オーナーチェンジについて初心者にも分かりやすく解説していきます。

オーナーチェンジで引き継ぐ権利・義務とは?

購入を募集している「オーナーチェンジ物件」は、以前の賃貸契約の内容がそのまま新オーナーに引き継がれる仕組みとなっています。

そのため、引き渡しが完了してからすぐに家賃の受け取りが可能です。

オーナーの名義以外のルールは原則そのままというのがオーナーチェンジの仕組みです。

オーナーチェンジで引き継ぐ3つの権利

オーナーチェンジでは所有権が移転によって、オーナーが享受できる3つの権利も引き継がれます。

  1. 賃料を得る権利
  2. 建物が返還される権利
  3. 原状回復の権利

まず、最も重要な賃料の受取権も引き渡し後にそのまま引き継がれます。

また、入居者が解約した場合は、その空室の所有権は新オーナーに返還されます。

最後に、入居者が退去する際に原状回復を依頼する権利も新オーナーに引き継がれます。

入居年がまだ旧オーナーの人でも、新オーナーの原状回復依頼には応じなければいけません。

オーナーチェンジで引き継ぐ3つの義務

一方で、オーナーがおこなわなければいけない義務も新オーナーへと引き継がれます。

  1. 建物を利用させる義務
  2. 建物の修繕義務
  3. 退去時の敷金返還義務

まず、新オーナーは契約に則って入居者を住まわせる義務があります。

オーナー権利を行使して建物を独占することはできないので注意しましょう。

また、建物が破損した場合はオーナーが責任をもって修繕をしなければいけません。

その他、退去時の敷金返還義務も新オーナーへと引き継がれます。

オーナーチェンジは入居者にとって大きな問題ではない

通常、賃貸物件に住む方にとってオーナーが誰かというのは大した問題ではありません。

入居中にオーナーチェンジがおこなわれたとしても、入居者にとって何かが変わる訳ではないです。

ただ、管理会社を挟んでいない場合は振込先の口座が変更されることがあるので、その際は通知をする必要があります。

管理会社を挟んでいる場合は、これらの対応も全て代行してくれるので便利です。

オーナーチェンジのメリット

オーナーチェンジから不動産投資を始める場合、1から経営を始めるケースと比較して、以下のようなメリットがあります。

入居募集の時間・手間がかからない

入居募集やリフォームなど、入居者を募るにあたっておこなわなければいけない手続きをオーナーチェンジ物件ならカットできます。

特殊な事情がない限り、家賃の振込先通知をするだけでOKです。

物件運用のデータ・前例が豊富にある

オーナーチェンジ物件の引き渡しと共に、過去の賃貸借契約書やデータ等も引き継がれます。

これを読むことで、過去に何が良くて何がダメだったのかがハッキリでき、効率よく投資運営ができます。

不動産投資の前例がない物件から始める場合、他からノウハウを引っ張ってきて、想像で運用するしかありません。

一方、オーナーチェンジ物件は実際に同じエリアの同じ物件で運用されてきたデータを確認できるので、信頼性が段違いです。

ローンを利用すれば低コストで運用開始できる

オーナーチェンジ物件は、引き渡し後すぐに家賃が支払われます。

入居募集などで費用を支払う必要がないため、低コストで運用を開始できます。

ローンも利用すれば、自己資金を使わずに始められます。

オーナーチェンジのデメリット

オーナーチェンジはメリットがある一方で、現状が良く分からない状態を引き継ぐというリスクもあります。

入居者は人間なので、単純計算で収益が引き継がれる確証はないという点を把握しておきましょう。

部屋の状態が分からない

満室の物件だと、部屋の内覧が出来ないまま購入をする必要があります。

部屋の使い方が荒い入居者のいる場合、高額の原状回復費の支払いを押し付けられている可能性もあります。

悪質な入居者にあたる恐れがある

クレーマーや騒音の激しい人、家賃滞納者など、悪質な入居者が暮らしているリスクも十分あります。

こうした入居者は出来るだけ排除したほうが運用は成功しやすいですが、賃貸借契約が引き継がれる以上、正当事由がなければ退去されることはできません。

前オーナーの管理状況が悪い場合もある

前オーナーが管理費や修繕積立金の運用を渋っていた場合、そのツケが新オーナーに全て回ってきてしまいます。

こうした状況を防ぐためには、売買契約を結ぶ条件に「前オーナーがすべき支払い・手続きを済ませておく」といった内容を盛り込んでおくのがおすすめです。

オーナーチェンジの良くある失敗事例

オーナーチェンジは表面上お得である一方で、内覧ができない・入居者の権利が守られているため、欠陥・過失になかなか気づきにくいという側面があります。

ここからは、オーナーチェンジで起こりうる失敗事例を紹介していきます。

事例➀オーナーチェンジ後に入居者が一斉退去した

購入前は上手く運用できていたように見えたのに、オーナーチェンジ後に入居者がまとめて退去するという事例も少なくありません。

オーナーと入居者の関係が深く、裏で手を回していたケース、不動産会社がサクラを用意していたケースなどが考えられますが、オーナーチェンジ物件は売却時に無理にでも空室率を下げて、良く見せるのが一般的です。

そのため、程度の大小はあれ、こうしたケースは起こり得ることを知っておく必要があります。

事例②入居者のステータスを把握していなかった

学生街のマンションなどは、入居者が大学を卒業する段階で一気に退去する傾向にあります。

このように、入居者のステータスを把握していないと、購入後に一斉退去に見舞われて、家賃を下げざるを得なくなるケースが良くあります。

その他、20代の社会人が多い物件などは、結婚を機に退去されるケースも多いです。

事例③設備が故障していた

オーナーチェンジ物件は内覧をじっくり出来ないというデメリットがあります。

設備が故障していた場合、入居者から連絡が来た時点でオーナーが対応しなければいけないので注意が必要です。

これは旧オーナーが黙認して起こるケースもありますが、入居者が気付くのが遅れていたら旧オーナーも気付きようがないので、注意が必要です。

オーナーチェンジ物件の取引前にチェックしておきたいポイント

オーナーチェンジだからこそ注意しておきたいポイントというのも多数存在します。

ここからは抑えておきたいポイントを紹介します。

現行の賃貸借契約書を徹底チェックする

オーナーチェンジ物件の運用が上手くいくかどうかは、賃貸借契約書の内容に大きく関わってきます。

どのような条件で契約が締結されたのか、必ずチェックしましょう。

  • 入居の時期
  • 保証人の有無
  • 敷金のルール
  • 費用の負担
  • 解約予告期間
  • 更新料…

上記の内容などは、一通り目を通すようにしましょう。

遠方の物件でも現地調査をおこなう

遠方のオーナーチェンジ物件を購入することもあるかと思いますが、その場合も必ず購入前に現地調査をおこなうようにしましょう。

広告写真というのは現物より良く見せようとしているケースがほとんどです。

良いと思った物件も現地をチェックすれば意外と散らかっていたり、分別されていないゴミ捨て場から入居者の質の低さを感じたりします。

「一度見ただけでは 物件の良さはわからないのでは?」と思うかも知れませんが、内覧に来る入居希望者も第一印象で判断する訳ですから、あなたの正直な感想は物件選びの大きな判断基準になります。

修繕履歴を必ずチェックする

過去の修繕履歴は今後の資金計画や資産価値を考える上で重要なポイントとなります。

引き渡し直前に大規模修繕があった物件ならすぐリフォームの必要はありませんが、修繕の経験がないなら引き渡し後に費用がかかってくる可能性が高いです。

オーナーチェンジは一長一短!事前に内容を必ず把握しよう

オーナーチェンジは一長一短で、初心者でも簡単に不動産投資を始められる一方で、トラブルに発展しやすいリスクがあります。

もっとも、オーナーチェンジでトラブルが起きるのは空き物件に比べて調査が行き届いていない場合が多いです。

オーナーチェンジ物件を購入する際も、空き物件購入と同様、緻密な情報収集や現地調査を忘れないようにしましょう。

このエントリーをはてなブックマークに追加

関連する他の記事

おすすめ・特集記事!

【2021年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較!信頼できるのはどこ?
不動産会社ランキングの決定版!総合売上、売却仲介実績、過去の利用者の口コミ・評判からおすすめの不動…
不動産一括査定サイトおすすめランキング!33社を比較【2021年最新】
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも…