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サブリース新法とは?2020年12月15日から施行されるサブリースの規制内容・注意点

【更新日】2021-01-04
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サブリース新法

サブリース契約とは、賃貸物件の経営を管理会社に委託をする方法です。

大家1人で賃貸経営をおこなうのは大変なので、不動産投資を円滑に進めるために多くの方がサブリースを利用しています。

しかし2020年12月15日より「賃貸住宅の管理業務などの適正化に関する法律」が施行され、サブリース契約や事業に関する規制が追加されました。

今回は、サブリース新法によって新たに規制された内容や今後の注意点について解説していきます。

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サブリース新法が施行された理由

「賃貸住宅の管理業務などの適正化に関する法律」通称サブリース新法が施行された理由としては、以下のような問題が多数起こっていたためです。

  • サブリース契約を結んだ管理会社が経営破綻に陥る
  • 賃貸借契約で定めた賃料に関するトラブルが増加
  • サブリース契約を結んだ管理会社からの一方的な契約解除
  • サブリース会社の施工物件に違法性が見つかる

こうした問題が発生するのは、サブリースの仕組みが大きく関係しています。

通常、不動産の売買・交換や賃貸代理・媒介は宅地建物取引業法が適用されます。

しかし、サブリースはオーナーの物件をサブリース会社が借り上げ、代理で賃貸経営をおこなうので、貸主=オーナー、実質的な貸主=サブリース会社という“異例”の構造になっており、宅建法の抜け穴が出来てしまうのです。

こうした仕組み上の理由と、それを悪用するサブリース会社によって、上記の問題が発生したと言えます。

この状態を改善し、適正なサブリース事業を成長されるためにサブリース新法は施行されました。

サブリース新法の規制内容は大きく3つ

サブリース新法が施行されたことで、大きく以下3つの規制が加わりました。

  • 規制対象となる勧誘者や不当勧誘の明確化
  • 禁止される誇大広告の明確化
  • オーナーに説明すべき家賃減額リスク等の内容の明確化(重要事項説明)

こうした規制の実効性を確保し、業者とオーナーのトラブルを防止する目的があります。

ここからは、それぞれの規制内容を1つずつ見ていきます。

➀規制対象となる勧誘者や不当勧誘の明確化

サブリース新法では、勧誘の規制対象を「賃貸住宅の建設請負や土地等の売買の際にマスターリース契約の締結を勧める建設業者や不動産業者、特定のサブリース業者から勧誘の依頼を受けたオーナー」に明確化しました。

※引用:国土交通省「「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」(令和2年10月16日公表)

禁止となる不当な勧誘とは、サブリース契約の際に事実を伝えない、強引に契約を結ぼうとする…といった行為を指します。

また、どんな勧誘が不当とされるのかに関しても、新法ではより明確に記載されるようになりました。

  • 家賃減額のリスクを明記しない
  • 契約期間中に解除の可能性があることを明記しない
  • オーナーからの契約解除には正当事由が必要と明記しない

②禁止される誇大広告の明確化

サブリースの広告には、敢えてミスリードするよう誘導しているようなものも存在していました。

サブリース新法では、特に以下の点に対して留意が必要としています。

  • 家賃・支払い期日及び支払い方法などの家賃条件・その変更に関する事項
  • サブリース会社がおこなう賃貸住宅の維持保全の内容や頻度、実施期間など
  • 賃貸住宅の維持保全に要する費用の分担に関する事項
  • マスターリース契約の解除に関する事項

この制限はチラシ、雑誌などの他、TVやラジオ、HPなども対象になります。

③オーナーに説明すべき家賃減額リスク等の内容の明確化(重要事項説明)

家賃減額のリスクや、契約期間中に解約の可能性があることを広告や契約書に記載をして明確化することが新たに決められました。

サブリースの最も大きなリスクであるこれら重要事項の説明が義務になったことで、リスクは減少したとも言えます。

サブリース新法で強く制限されたマスターリース契約とは?

今回のサブリース新法では、マスターリース契約に関する言及・制限が強くおこなわれました。

マスターリース

マスターリースは一括借上げのことで、我々がサブリースと呼んでいる形態は、本来はマスターリース+サブリースで形成されています。

マスターリースは業者と素人オーナーの契約になりやすいので、足元を見られるリスクが大きくなります。

そのため、サブリース新法では以下のような点を留意すべきとガイドラインに記載しています。

  • 重要事項の説明は一定の実務経験を有するものなどがおこなう
  • 重要事項説明から契約締結まで、1週間程度の熟慮できる期間を設ける
  • 相手の知識・経験・税務状況に応じた説明をする

こうした制限を設けても悪徳業者は法律の目をかいくぐってくるので、オーナー自身が十分気を付ける必要があります。

サブリース新法の解釈の余地に注意

サブリース新法の施行にあたって、国交省は該当する事例をガイドラインに掲載しています。

しかし、例えば、記載されている事例以外にも以下のような事例も誇大広告に該当する可能性が高いです。

  • 利回りが保証されているような表現がある
  • 実際よりも優良だと認識されうる表現がある
  • 打消し表示や注釈が分かりにくい

こうした、サブリース新法で言及のあった項目に関しては、以前にも増して注意をする必要があります。

サブリース新法はオーナーを守るためのもの

サブリース新法は業者側の行為などを制限するもので、オーナー側が有利となるような内容になっています。

オーナーが留意すべき点はほとんどありませんが、マスターリース契約は説明から1週間程度の期間が必要など、スケジュールが変更される可能性もあるため、事前に理解をしておきましょう。

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