家賃と住民の質は本当に比例するのか。

道徳的な見方をすれば、「必ずしもその通りではない。決めつけは良くない。」で終わってしまう話ではあります。

ただ、長年いろいろな賃貸物件を見てきた意見も鑑みれば、ある程度の相関関係はあると言わざるを得ません。

なぜそのようなことになるのでしょうか？

家賃激安のアパート・マンションほど長く暮らす人が意外に多い

首都圏の場合、フリーターでも週5でアルバイトに入れば月15万円ほどの収入があります。

大卒の初任給もそれくらいですが、年次に合わせて給与は上がっていくのが普通です。

家賃の相場は月収の3分の1と言われているので、15万円の場合は5万円ほどとなります。

ただ上記のような人は「収入が上がればより良い物件へ引っ越す」という通念が前提にあります。いずれ引っ越すことを検討している場合は汚く利用することで原状回復の出費がかさんでしまうのでキレイに利用しようと思えますし、そもそも家を空ける時間が増えるので欠陥が増えにくいという側面もあります。

これよりも家賃が低くなる場合、そもそも昇給を想定した仕事についていない人の割合が増えてきます。つまり、「この賃貸物件で長く暮らす」と思っている人が増える訳です。

少し裏話的になりますが、賃貸物件はそもそも長期で生活できるほど、構造や設備に力を入れている訳ではありません。

賃貸物件はいかに効率よく収益を上げるかが至上命題になるため、設備等にお金をかけすぎる訳にはいかないのです。

つまり、わが物顔でアパート・マンションに長く暮らす人がいる時点で、共有部分などに何かしらの欠陥が出やすいのです。

家賃相場の低い郊外ほど人目に触れにくいのも一因

家賃の低い郊外ほど、物件の間隔が広くなり、接する道路の人通りも少なくなる傾向にあります。

特に東京などの大都市ではこの傾向が顕著になります。

奥まった郊外で誰にも見られていないとなれば、どんな人も少しずつ堕落していってしまうものです。

実際、住民の質を担保する上で「近隣住民からクレームが来ている」という言い方はかなり効きます。

これがないと、やはり住民の質は落ちていってしまいます。

低年収者ほど喫煙率が高い

賃貸物件の大きな敵が、屋内で喫煙をする住民です。

壁の黄ばみなどは避けられませんし、木造アパートなら火事のリスクも高くなります。

厚生労働省が平成26年に発表した国民健康・栄養調査では、年収200万円未満の喫煙率の割合がもっとも高いという結果になりました。

喫煙による被害を被るリスクは、家賃の低い物件ほど高いと言えます。

周辺と比べて極端に家賃の低いマンション・アパートは危険

「住民の質の低さ」というものは、例えば一つの物件に質の低い住民が暮らしていれば、その相乗効果でどんどん基準が低下していってしまいます。

郊外エリアでも高収入の人から低年収の人まで様々な人が暮らしていますが、エリア内で圧倒的に家賃の低い物件がある場合、そこに上記のような人が集まってきてしまうというリスクがあります。

共用部分の貼り紙をチェックする

意外と意識していない方が多いですが、共用部分に「夜はうるさくしないでください」「近隣からクレームが来ています」などの貼り紙があれば、入居者の質は低いと考えることができます。

数年前の貼り紙なら今は改善された可能性もありますが、最新の貼り紙の場合は特に注意が必要です。

ゴミの分別状況をチェックする

ゴミの分別が出来ない住民の多さと入居者の質には、一定の相関性があります。

回収不可のシールが貼られたゴミ袋が散乱している場合などは、注意すべき物件といえるでしょう。

高齢者・外国人の割合をチェックする

少し差別的な話題になってしまいますが、住民の質・民度というのは、あくまで現行の日本国内の文化・価値観をいかに理解しているかということでもあります。

文化や価値観が違えば、「民度が低い」というのは差別になります。例えばホームパーティをするのが文化の国で、それを一概に騒音と割り切ってしまうと衝突は避けられないでしょう。

そう考えると、高齢者や外国人の入居者が多いと、文化・価値観の違いから質が低いと感じてしまいがちです。

あくまで指標に過ぎませんが、事前にチェックしておくことをおすすめします。

複数の時間帯で内覧をする

同じ物件でも、悪質な住民がいない時間帯といる時間帯では、大きく様相が異なるケースもあります。

1度だけの内覧で引っ越し先を決めてしまうと、後悔をしてしまいかねません。

内覧は複数回に分け、かつ時間帯をずらすのが確実な方法です。