譲渡所得税は、売却益が購入した当時に支払った費用を上回る場合に発生します。

普通は築年数の経過によって価値は下がっていくので、こうしたケースはありません。

しかし近年は東日本大震災の復興は2020年のオリンピック特需により地価が高騰しているので、リーマンショックが起こった2006年直後に購入したアパートを今のタイミングで売る場合、譲渡所得税が発生してもおかしくはありません。

譲渡所得税は、以下の計算式で求めることができます。

譲渡所得税=税率×{売却価格-(取得費+売却費用) }

売却価格というのは、実際にアパートがいくらで売れたかという成約価格のことです。

次に取得費ですが、これはいわゆる帳簿価額のことで、購入時の取得費から減価償却費を差し引いて計算します。

➝不動産売却時の税金計算・確定申告では減価償却が重要！事業用・居住用の違いと計算方法を解説

「買った時いくらだったかなんて覚えてないよ…」という方も多いですが、取得費が分からない場合は売却価格の5%を取得費として計算します。(概算法)

税率はアパートの保有期間に応じて変わる

次に税率ですが、これはアパートの保有期間が5年未満か、5年超かによって変化します。

譲渡所得税は所得税と住民税に分離課税されますが、総額を求める際は上の計算式で構いません。

保有期間が5年未満だと税率は45%、5年超だと税率は20%なので、5年を超えていれば税額は半分以下になるということですね！

ただひとつ注意してほしいのは、保有期間は取得日から引き渡した年の1月1日までとなります。

2014年4月1日に取得したアパートを2019年5月1日に引き渡せば5年1ヵ月ですが、譲渡所得税の計算の時は2014年4月1日～2019年1月1日で4年9か月となり、税率は軽減されません。

譲渡所得税を計算する際でややこしいのが、取得費の取り扱いです。

取得費とは主に不動産を購入した時にかかった費用のことですが、賃貸経営していたアパートを売る際は、所有期間中にかかった設備費・改良費も取得に含むことができます。

さらに、これらの費用も取得費に含むことができます。

• アパートを購入する時に支払われた立ち退き料
• アパートを建てる前に支払った土地の埋め立て費用や造成費用
• 所有権の確保で要した訴訟費用など
• 築古の物件を買った後、新築アパートに建て替えるために支払った解体費用
• アパートを買ってから使用開始するために支払われる資金の利子
• 購入時に、他に申し込んでいた契約を解除した時にかかった違約金

取得費が高額であるほど課税額は低くなるので、計上できる分はなるべく多く計上することをおすめします。

アパートの購入価格が分からない時は3つの方法で取得費を求める

前述の通り、購入価格が全くわからない場合は売却代金の5%を取得費とします。

ただ、購入時の契約書など、書類は見つかったのに何となくしか購入価格が分からない時もあります。

この時は、以下3つの方法で購入価格を算出します。

• 契約書に建物と土地の価額が分けて記されている場合→建物部分の価額=取得費
• 建物と土地の価額が区分されていない場合→消費税額の記載に注目。建物にしか消費税はかからないので、当時の税率で価額を割り戻す
• 建物と土地の価額区分がなく消費税の表記もない➝構造、面積などを参考に標準建築価格へ当てはめる

普通に考えればアパートの購入価格が売却価格の5%しかないわけがありませんから、取得費はなるべく正確に求めないと損です。

購入価格を証明できる書類は、大事に保管しておくことをおすすめします。

アパートの賃貸経営が成功したら、次にどのタイミングで売るかが重要です。

特にリーマンショック直後に安く買ったアパートなら、地価が高騰している今売ればかなりの利益を見込めます。

特に首都圏の地価はバブル期を超えるほど高騰していますし、2016年のマイナス金利政策で住宅ローンの超低金利状態は続いていますから、まさに今が売り時といったところでしょう。

➝アパート売却のタイミングを見極めるポイント11選！売り時のベストタイミングを見つけてアパート経営の出口戦略を成功させる

しかし、「安く買って高く売る」という基本戦略が上手くいけばいくほど、譲渡所得税は高額になります。

場合によっては課税額が1,000万円にも上るのです。

課税額が高額になったら、正直に全額支払うのではなく、節税の特例を利用していきましょう。

居住用として使用していたアパートを売却すれば、譲渡所得税が発生します。

譲渡所得税は、物件の所有期間と売却益に応じて、税額が変動するため、場合によっては多額の税を納めることになります。

国は、納税者の負担を軽減する措置として特例の軽元措置を設けています。

ここでは、居住用のアパートを売却したときに利用できる軽減措置を紹介します。

所有期間10年超の軽減税率特例

アパートを5年以上すべてしていると、譲渡結果税の軽減が軽減されます。

さらに、10年以上だと、譲渡税の軽減がさらに軽減され、取得税と住民税を合わせて15%になります。

この制度は、長期的に安定した賃貸経営を行ってきたオーナーに対する一種の報奨と言えます。

アパートの売却を考えているオーナーは、この10年のボーダーラインを意識して計画を立てると良いでしょう。

損益通算や繰越控除の活用

アパートを売却しても100%利益が出るという保障はなく、場合によっては、売却損を被る結果で売却が行われる可能性もあります。

そんな時に使用できる特例が、損益通算や繰越控除です。

損益通算は、その年の給与所得や事業所得などの利益から損失分を相殺して、納税額を軽減する方法です。

対して、繰越控除は損益通算を行っても、相殺しきれなかったマイナス分を3年以内に繰り越して控除していく特例です。

損益通算と繰越控除を利用するには、以下の条件を満たしておく必要があります。

居住用として使用していたアパートを売却した場合は、3,000万円控除の利用や損益通算や繰越控除などの利用が可能です。

しかし、収益用のアパートを1棟売却した場合、利用条件を満たしていないなどの理由から一部の特例措置が利用できません。

ここでは、収益用して活用していたアパートを売却したときに使用できる軽減措置の方法を解説します。

特定事業用不動産の買替特例

特定事業用不動産の買替特例は、一定期間内に収益用不動産を買い替えた時、特定の条件を満たしたうえで、譲渡所得制の一部を将来に繰り延べられる制度です。

以下は、特定事業用不動産の買替特例の利用条件になります。

利用条件2つ目の「所定の条件」とは、エリアや用途などの要件を満たしていることを指します。

代表的な組み合わせとして、以下のようなものがあります。

平成21年・平成22年に取得した土地の特別控除

売却を控えているアパートを取得した時期が平成21年または平成22年だった場合、譲渡所得が1,000万円の特別控除が得られます。

この特例措置で適用されるのは、アパートが建っている土地のみに適用される特例で、建物の部分には適用されません。

以下は、平成21年・平成22年に取得した土地の特別控除の適用条件になります。

譲渡所得がプラスになったら、アパートを引き渡した翌年の２~３月に確定申告をする必要があります。

この時に所得税を納めた後、住民税を同年６月から4期に分けて納付していきます。

不動産売却時の確定申告手続きはかなり複雑で、サラリーマンの方などは特に戸惑うことと思います。こちらに確定申告の流れを詳しくまとめているので、ぜひ参考にしてください！

➝不動産売却の確定申告は必要？申告の流れ・必要書類の書き方を完全ガイド【決定版】

最後の最後まで利益をプラスにすることにこだわり、アパート売却を成功させましょう！