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35年ローンで家を買うなんてあり得ない!おかしいし恐ろしい・やばいという意見は正しい?損する人と得する人の違い

【更新日】2021-04-02
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35年ローンで家を買うなんてあり得ない

「35年ローンで家を買うなんてあり得ない!」という声をよく聞きます。

将来どうなるか分からない中で35年ものローンを組むなんて無謀だ・返せる訳がないという意見は多いですが、実際のところはどうなのでしょうか?

返済負担が通常より大きいのは間違いないですが、効率よく利用できている方は多くいます。

今回は、35年ローンは本当におすすめできないのか、安全に利用するにはどうすれば良いのかを詳しく解説していきます。

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超長期借入の代名詞「35年ローン」

35年ローンと言えば、長期の住宅ローンの代名詞として有名です。

住宅ローンの返済期間は金融機関ごとに異なり、中には35年以上で設定できるものもあります。

ただ、多くの金融機関が最長を35年と定めている傾向にあります。

35年ローンは長期的に返済し続ける必要がありますが、1か月あたりの返済額が低くなるので負担が軽くなる側面もあります。

ただ、月々の返済には利息がかかるのでトータルの返済額は短期返済よりも高額になります。

メリット・デメリットを把握した上で利用する必要があります。

35年ローンが組める年齢は80歳までが目安

住宅ローンには、借入時の年齢制限と完済時の年齢制限があります。

このうち、完済時の年齢制限は最大でも80歳以下と定められています。

35年ローンを借りるなら、逆算して45歳までには借入をおこなう必要があります。

ただ、住宅ローンには審査があり、完済が危ぶまれる人は落とすようになっています。

申込みの年齢制限が80歳以下の場合、45歳から借入をおこなってピッタリ80歳で完済するプランの人は条件をクリアしても審査で落とされる可能性は高いです。

審査へ確実に通ろうと思ったら、35~40歳までには申し込みをする必要があります。

35年ローンで得する人と損する人の違いとは?

前提として、35年ローンの返済額を考えると、短期返済の場合に比べて確実に損だと言えます。

住宅ローンの利息は月ごとの返済に対してかかるので、返済期間が長く、回数が多いということは、その分だけ利息額も多くなります。

この性質を事前に理解しておけば、35年ローンをお得に借りられるケースもあります。

【得する人】収入額より安定性に強みのある人

35年ローンは、低額の返済が長期間続くというイメージになります。

今すぐ大金を用意できなくても、公務員や大企業の正社員など、今後も安定した収入を得られる可能性の高い方は35年ローンを上手く活用できます。

【損する人】月ごとの返済の軽さで選んだ人

月々の返済負担が楽になることが理由で35年ローンを組む方も多いです。

ただし、低額とはいえ35年もローンを返済し続けるのは非常に大変です。

借入時の年齢次第では、定年後も返済を続ける必要があります。

将来の計画を綿密に立てず、目先のお得さだけで35年ローンを選んでしまうと、教育費や医療費などの急な出費と重なってしまう恐れがあります。

35年ローンを組む際は、トータルの返済額が高額になることや超長期の返済が必要なことを知っておきましょう。

家計を切り詰めた返済を35年続けるのは不可能

中には背伸びをして家を買った結果、十分な自己資金の用意が無かったので必然的に35年ローンを組むことになったという方も多いです。

夢のマイホームのためにローン返済費用を捻出するモチベーションも最初のほうはありますが、それが35年続くかというと非常に難しいです。

「新居のためなら返済を頑張れる!」と、やる気で返済できると思っている時点で、将来的に無理が出てしまう可能性は高いです。

35年の中で、お金をパーっと使いたい時期や高額負担が必要な時期は必ず訪れます。

上記のようなリスクを避けるためには、予想外の負担があっても余裕を持って返済できるかの判断が重要になります。

35年ローンで家を買うのは本当にバカなのか?よくある批判の真相を調査

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ネット上で、「35年ローンで家を買うなんてバカ」という論調のブロガーがプチ炎上したことがあります。

ただ、このブログに対して賛同する意見も多く、住宅ローンに対する認識のズレを感じます。

35年ローンを組むのは本当にバカなのでしょうか?

批判➀「借金を35年するのと同じ」

良くある批判が、「住宅ローンは借金と同じ」というものです。

ローンにそうした側面があるのは確かですが、借金と住宅ローンは考え方が少し違います。

住宅ローンは、出来るだけ安い元手で固定資産を購入することを目指すローン商品です。

例えば不動産投資は、変わらないお金の価値に対する、相場変動で上昇する不動産の価値の差異によって利益を創出する投資方法です。

住宅ローンを使って安い元手で優良物件を購入し、その後に物件価格が上昇すれば、ローン借入分以上の利益がポケットに入ってきます。

居住用不動産の相場が数千万円だとしたら、一括キャッシュで購入できる人はほとんどいません。

一方で、カードローンやフリーローンなどで数千万円を一気に借りることは、限度額の関係でかなり難しくなります。

住宅ローンは単なる借金ではなく、持ち家という本来は購入が難しい資産に対して、低リスクで買えることを支援する商品とも言えます。

批判②「ローンを借りてまで家を買うのは意味不明」

ローンを借りてまで家を買うのは意味が分からないという意見もあります。

つまり、ローンが不要になるまで資産を形成してから家を買うべきだということです。

ただ、この考え方にはリスクがあります。

お金は流動的な資産なので、一気にまとめて家を購入した後、収入が滞って出費が増えるケースも十分考えられます。

結局のところ、複数の出費が重なって一気に負担が増加するケースが最も危険です。

住宅ローンは、そうしたリスクを分散することが出来るので、一括で購入するよりも逆に安全です。

批判③「35年も同じ家に住む確証がない」

「35年ローンを組む=35年も同じ家に住むということだが、その間に転勤がないという確証はない」という批判もあります。

これに関しては、そもそも35年ローンを組んだからといって35年間住む決まりはありません。

残債を処理できれば、35年以内に家を売却して新居に住み替えることは可能です。

逆に、将来売却することを考えるなら住宅ローンを借りるのが絶対におすすめです。

例えば2,000万円の家を一括で購入した数年後に売却する場合、築年数の経過によって価値が減少するため、確実に赤字となります。

住宅ローンを利用して元手を減らせれば、赤字のリスクを減らせるので安心です。

批判④「急な病気や死亡を考えていない」

35年ローンを組む方は、返済期間内に病気や死亡などが起こり、返済が滞るリスクを考えていないという批判があります。

ただ、住宅ローンは所定の病気にかかった場合にローン残高を減免する団信保障があるので、一括で購入するよりも安全性は高いです。

持主が亡くなった場合も、団信を利用していれば残債を0にした後で相続ができるので、おすすめです。

35年ローンで家を買う前にチェックすべきこと

場合によっては、35年ローンで家を買うのも初期費用の増大を防ぐ立派な手段です。

しかし、やはりそれほどの長期でローンを組むとなると、リスクをどう回避するかも併せて考える必要があります。

35年ローンを組む前に知っておきたいチェックポイントをまとめました。

キリの良い年数で組む必要はない

長期で住宅ローンを組みたい方に担当者が担当するのは35年ローンや30年ローンなど、キリの良い数字でしょう。

ただ実際は、1年単位で住宅ローンを借りることができます。

家計への負担感と総利息を天秤にかけてバランスの良い返済期間を設定するとしたら、キリの良い年数になるケースはほとんどないでしょう。

繰上げ返済を含めずシミュレーションする

返済が長期に渡るとしても、繰上げ返済を上手く活用すれば想定以上に期間を短縮することが出来ます。

ただ、繰上げ返済をすること前提で35年ローンを組むのは非常に危険です。

繰上げ返済を毎月の約定返済に加えてコンスタントに出来るかどうかは、今後の収入や家族構成、健康状態なども関係しているので断言はできません。

繰上げ返済を含めたシミュレーションでローンを借りると不確定要素が増えるので、リスクは高まるということを知っておきましょう。

頭金なしでの借入はNG

ローンの返済期間が35年だとしても、事前に頭金を多く入れておいたならリスクは減らせます。

35年ローンを頭金0で組むのは非常に大きなリスクであり、破綻の可能性はかなり大きくなるので注意が必要です。

年収はそこまで高くなくても自己資金が潤沢にあり、高額な頭金を入れられるなら35年ローンも選択肢に入ってくるでしょう。

新築物件の価値は10年で4割下がる

高額なローンを組んでも、いざとなったら物件を売ってしまえば良いと思っている方は、物件の価値は10年で購入時の約6割まで急落してしまうことを把握しましょう。

特に一戸建ての場合は築20年を過ぎたころに建物部分の価値が0になり、オーバーローンのリスクが高まります。

家を売っても返済できず、残債もまだまだ多くあるとなれば、万が一収入が減少した場合に首が回らなくなってしまいます。

事前に築年数と価値の関係を知った上で、より緻密な返済計画を立てていきましょう。

35年ローンのリスクを軽減・回避するポイント

巷でよく言われる35年ローンの批判に関しては、誤った内容もあることが分かったかと思います。

ただ、35年ローンは以下のようなリスクがあり、100%安全とは言い切れません。

  • 収入が下がるリスク
  • 金利が上昇するリスク
  • 引っ越しのリスク
  • オーバーローンのリスク

こうしたリスクを避けるためにチェックしておくべきポイントを詳しく紹介していきます。

ローンの総返済負担率をチェックする

住宅ローンを借りる前にチェックして欲しいのが、総返済負担率(年間収入における年間返済額の割合)です。

割合が一定水準以内にあるなら、安心して借りることが出来ます。

民間の住宅ローンの場合、総返済負担率は以下が目安となります。

年収 総返済負担率【目安】
100万円~299万円 20%以下
300万円~449万円 30%以下
450万円~599万円 35%以下
600万円以上 40%以下

ローン借入に無理がないかチェックする上で、総返済負担率のチェックは必須です。

収入が下がった時にどうするか考えておく

住宅ローンを組む際、多くの方は「将来の収入は最低でも今と同じ」と考えています。

収入は上がるのが普通で、下がる可能性など想像もしていない方は、万が一の時に返済負担で自己破産してしまう可能性もあります。

住宅ローンを借りる際は、収入が下がるケースもしっかり想定しておくことが、将来の自分の為でもあります。

住宅ローンのプランを徹底的に比較する

住宅ローンのプランは、銀行ごとにかなり違いがあります。

適用金利の値から金利変更の仕組み、付帯する保障の内容などがそれぞれ異なるので、自分に合わせたものを利用することが大切です。

頭金を入れすぎず購入前後も貯金をする

住宅ローンを借りる際に悩みの種なのが頭金です。

頭金を入れるほど金利がお得になるローンは多いですが、いくらお得だからといって頭金を入れすぎれば家計を圧迫します。

新生活は予想外の出費が何かと多いので、頭金を入れすぎると初っ端からつまずくリスクが高くなってしまうのです。

引っ越しの前後も今までと変わらず、一定額は貯蓄に回すという流れを常に実施し続けることが、35年ローンを返済するコツです。

35年ローンのリスクを回避するにはライフプランの設計が大切

35年ローンのリスクを回避するためには、ライフプランの設計が何より重要になります。

将来はどんなお金がかかるのか、何がリスクになりそうなのか…などを明確に把握していることで、将来的に返済でつまずくリスクは少なくなります。

新居の購入やローン借入の際はライフプランの設計が重要になるのは良く言われることですが、35年ローンを組む際は通常よりも更に重要性が増すと思っておくべきでしょう。

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