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【2021年版】東京の土地価格が高いエリアはどこ?地価に大きな差が出る理由とお得に購入する方法

【更新日】2021-02-04
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東京の土地価格が高いエリア

東京の不動産の購入を検討されている人の中で、一番気になることが土地価格ですよね。

また土地価格は上下するものなので、いつ購入するのが適切なのか理解しておかなければなりません。

東京の不動産購入に対する不安は様々で、「東京は土地価格が高いから不動産を買えない。」、「お得な購入方法とか、いい不動産業者を探す方法はないの?」などの声は頻繁に耳にします。

不動産の購入を進めるにあたっては、これらの不安は解消しておくべきです。

そこで東京の不動産の購入を検討している人のために、ランキング形式で不動産価格について解説し、土地価格の傾向やお得な購入方法、不動産業者の探し方まで紹介します。

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東京の価格が高い土地ランキング

東京都の中でどこの土地価格が高いのかランキング形式で解説していきます。

どこがどれぐらい高いのかを把握することによって、東京のエリアの相場を理解することが可能です。

2020年のデータを基にした最新のランキングなので必ずチェックしておきましょう。

土地価格の高い地点

順位地点 ㎡単価
1位 中央区銀座4-5-6 5770万0000円/㎡
2位 中央区銀座5-4-3 4970万0000円/㎡
3位 中央区銀座2-6-7  14330万0000円/㎡
4位 中央区銀座7-9-19 4270万0000円/㎡
5位 新宿区新宿3-24-1 3790万0000円/㎡

土地価格の高い地点ランキングは世界一土地価格が高い銀座が4位までを占めています。

5位には新宿区の地点が含まれていますね。

土地価格の高い市区町村

順位 ㎡単価
1位 中央区 552万5032円/㎡
2位 千代田区 505万3343円/㎡
3位 港区 436万9052円/㎡
4位 渋谷区 403万0535円/㎡
5位 新宿区 368万4268円/㎡

1位は中央区となっています日本橋や銀座など東京の主要エリアが含まれています。

ちなみに1位~5位まで2019年のランキングと同様になっています。

東京の土地価格が高い理由

東京の土地の価格についてランキング形式で解説してきましたが、このように東京の土地価格が高いのには理由があります。

それではその理由について2点解説していきます。

国の機能が集中しているから

東京は皆さんご存じの通り、日本の首都で日本の経済・政治などの機能がすべて東京に集中しています。

それだけ機能が集まるということは、多くのお金が集まることにもなります。

お金が集まれば必然的に不動産投資へと向くお金も増えるため、東京の不動産価格は高いのです。

狭いエリアに人口が集中しているため

東京は他の都市圏に比べ、発展しているエリアが狭いです。

その狭いエリアに日本一の人口数が集まるため、人口密度も高くなり不動産への需要も高まるため東京の土地価格は高くなります。

東京への人口集中は今後も続き、終わることはありません。

今後も東京の不動産への需要はなくならないでしょう。

東京の土地価格が上がっている理由

他の都道府県に比べ土地の価格が高い東京ですが、現在も土地の価格は上昇を続けています。

このように東京の土地価格が上昇を続けているのには理由があります。

主な理由としては訪日外国人の増加や国内の不動産投資の過熱ということが挙げられます。

訪日外国人の増加

海外から人気の高い東京。毎年1000万人以上の外国人が観光目的で東京を訪れます。

観光客から人気が高い土地ではホテルや商業施設の需要が高く、それらの建築が不動産価格を上昇させる一因です。

2019年度の調査では前年に比べ、4.9%も土地価格が上昇しています。

ただコロナウイルスの影響で訪日外国人の数が激減したため、この一因には歯止めがかかる可能性があります。

国内の不動産投資の過熱

もう一つの理由として、国内の不動産投資が過熱しすぎたということが挙げられます。

近年の超低金利政策や金融緩和により、不動産へと投資が行われるようになりました。

不動産投資などで不動産にお金が向くようになると、不動産市場が活性化されそれに応じて東京の土地価格も上昇しているという原理です。

今後の東京の土地価格傾向

現在、土地価格の上昇局面にある東京の不動産事情ですが、この上昇傾向はいつまでも続くものではありません。

土地価格はその時々の社会情勢によっても上下するものであるため、これから社会情勢がどのように動いていくか把握しておくことは重要です。

生産緑地法による2022年問題

1992年に都市圏の農地環境を確保する目的で、生産緑地法が制定されました。

この生産緑地法では、土地を農地として所有する代わりに固定資産税や相続税における税制優遇を受けることが定められています。

30年間は農地として利用することが約束されるため、現在まで都市圏には多くの農地が広がっており、そのうち60%が関東圏にある状況です。

しかし来年2022年この生産緑地法で提供されていた税制優遇が期限を迎えます。

そのため税制優遇を受けられなくなってしまった農地は当然市場に供給されることが予想できます。

不動産市場は土地の供給過多になり、土地価格の下落に影響を与える可能性あるため現在不動産の購入を検討している人は中が必要です。

開催予定の東京オリンピック

2021年の今年、昨年開催予定で新型コロナウイルスの影響で開催が延期された東京オリンピックが開催される予定です。

以前から東京オリンピックの終了後に東京の土地価格が下落するのでは?

という心配の声が上がっていますが、実際のところ土地価格はどのように変動していくのでしょうか?

確かにオリンピック終了後の景気の反動や、海外不動産投資家の東京エリアの物件売却により、土地価格の下落は懸念されています。

オリンピックを開催する都市では、選手たちが大会中居住することになる選手村が建築されます。

東京でも同様に、晴海や勝どきなどのエリアを中心に選手村が建築されました。

この選手村に建築されたマンションは大会終了後、一般に販売されることが決まっています。

そのため晴海や勝どきなどのエリアに関しては不動産価格の上下が懸念されているようです。

しかし他のエリアに関しては、不動産価格の上下はそれほどないのではないかと予測されます。

2025年大阪万博の影響で今後は大阪の地価が高騰する?

オリンピックが開催される東京だけでなく、第二の都市大阪でも2025年に大阪万博が開催されます。

大阪万博の影響は会場に選ばれている夢洲エリアだけでなく、IRの誘致事業、新大阪駅周辺の再開発事業などが進められている状況です。

そのため大阪の不動産価格は大幅に上昇する期待が持たれます。

その波が東京にも不動産価格の上昇をもたらす可能性があるため、大阪の不動産価格の推移にも注目が必要です。

土地価格を調べる方法

上で土地価格の4つの機銃について解説しましたが、価格の調べ方を知らないとその知識も役に立ちません。

そのためここではそれら4つの基準について調べる方法を解説します。

国土交通省が運営する土地総合情報システムを確認する

実勢価格を知りたい場合、国土交通省が運営している土地総合情報システムというサイトを用います。

この土地総合情報システムは実際に不動産取引を行った人を対象に調査を行い、それに基づいた実勢価格が掲載されているサイトです。

調べる際には時期・取引対象・地域やエリアなどを絞って検索することができるため、より自分のニーズに合った取引の実勢価格について知ることができます。

また実勢価格だけでなくその物件についての情報も事細かく調べ上げることができるため、実際に不動産取引を行おうと考えている人にとってはありがたいサービスになっています。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は毎年贈られてくる固定資産税の納税通知書に記載されています。

この固定資産税評価額からも実勢価格を求めることが可能です。

実勢価格=固定資産税評価額÷0.7×1.1

しかしこの計算に基づく実勢価格はあくまで目安の価格になるため、実際の取引の参考にする場合は必ず注意しておきましょう。

公示地価の調べ方

上で紹介した土地総合情報システムですが、このサイトでは実勢価格の他に公示価格を求めることも可能です。

公示価格は毎年1月1日を基準に国土交通省が定めています。

またこの公示価格を用いて実勢価格を算出することも可能です。

公示価格から実勢価格を求める場合、以下の計算式を用います。

実勢価格=公示価格×その土地の面積×1.1

しかし公示価格を用いて実勢価格を求める場合も、固定資産税評価額を用いて実勢価格を用いる場合と同じく参考の価格のため、不動産取引の参考にする場合は気を付けましょう。

路線価格の調べ方

路線価格は国税庁が定めている土地価格の評価基準で国税庁が運営している路線価図・評価倍率表より調べることができます。

路線価格からも他の基準と同じく実勢価格を求めることが可能です。

路線価格から実勢価格を求める際には以下の計算式を用います。

実勢価格=路線価格×その土地の面積÷0.8×1.1

不動産一括査定サイトを用いる

このように4つの基準を調べる方法について解説しましたが、どの価格もあくまで参考にするための価格に過ぎず信じきってしまうことはリスキーです。

そのため実際の取引価格に基づかなくてはなりません。

土地価格の取引価格を求める際は、不動産業者に一括査定を依頼することが一番有効的です。

査定の場合、様々な条件を加味してくれるのでより具体的で取引の参考にできる価格を求める事ができます。

不動産一括査定で土地価格を調べてもらうと自分で調べる手間も省くことができるので、土地価格を調べる時間がない人にとってもオススメできる調べ方です。

東京の不動産をお得に購入する方法

東京の土地価格が高いことについては理解できましたが、実際に東京にある不動産を購入するとなった際にできるだけお得に不動産を購入したいですよね。

そこでここでは東京の不動産をできるだけお得に購入する方法について解説します。

利便性が良く価格が安いエリアを見極める

不動産をお得に購入するためには、やはりエリア選びが重要になってきます。

都心部のエリアは絶対的に不動産価格が高くなってしまいがちですが、少し距離的には離れていても都心へのアクセスは良いというようなエリアがあります。

そのようなエリアは都心部に比べ、土地の価格自体も安くなりますので非常にお得な物件です。

利便性が良く価格が安い立地に住めるのは購入者側からしてもメリットしかないですね。

購入時期を確認する

不動産の購入に当たっては、その時期にも注意することが必要です。

不動産業界は一般的に1~3月が繁忙期、7~8月が閑散期であると言われています。

業者側からすれば繁忙期は何もしなくても不動産がバンバン売れていく時期で、客足も途絶えない期間です。

一方で閑散期はどの会社も売れ行きに困り、どうしてもお客さんが欲しいような時期です。

閑散期のお客さんは絶対に手放したくありません。逆をとれば、購入者側は値引きがしやすい状況になります。

「これぐらいまで価格を下げてくれれば購入します。

」ということを提示することで、比較的他の時期よりその要望を通すことが可能です。

そのため土地をはじめとする不動産の購入は繁忙期を避け、閑散期に進めるようにしましょう。

購入費以外にかかってくる費用を確認する

不動産の購入には土地本体の価格以外にも様々な費用がかかってきます。

例えば、不動産仲介業者に払う仲介手数料や金融機関に払う住宅ローンの利息などです。

これらの費用は仲介手数料の安い業者や住宅ローンの金利が低い金融機関を選ぶことによって、無駄に支払う費用を低くすることができます。

分からないからと言って、適当に選ぶのではなくしっかりと調べたうえで依頼するようにしましょう。

整形地以外の土地を狙う

土地の購入を検討している人のほとんどが、整形地のようなきれいな土地を購入したいという風に考えます。

しかし誰もがそのように思うということは人気があり、それに応じて価格が高くなってしまいます。

それに比べて、整形地以外の土地であれば相場より価格を安く購入することが可能です。

例えば果て旗竿地という土地は間口が整形地よりも狭いため人気が低いですが、その分利便性が良い土地でもお得に土地を購入することができます。

購入前に土地の価格相場を理解しよう

東京は非常に不動産価格が高く、知識を付けて土地の購入に臨まないと後で後悔してしまうことがあります。

そうならないためにも相場観や今後の傾向、不動産業者や土地のえらびかたについて理解を深めておくことが必要です。

不動産の購入は一生に一回あるかどうかの買い物なので、お得に不動産を購入しましょう。

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