「アパート経営でかかる初期費用はどのくらい？」
「アパート経営の費用を知りたい」
最近、土地活用の一つとして人気があるアパート経営。
家賃収入が長期的に安定して得られるため、これから始めようと思っている人も多いはずです。
しかし、アパート経営を始めるためにはある程度の初期費用が掛かります。
ローンを組んで始めることができるとは言え、できる限り準備しておかないと返済期間が延びて失敗することにもなりかねないので気をつけましょう。
この記事ではアパート経営でかかる初期費用とランニングコストの内訳を解説してから、アパート経営を成功させるコツを紹介します。
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アパート経営を始める前の初期費用として、次の項目がかかります。
アパート自体の取得費用以外にも、税金や費用が掛かるので事前に準備しておきましょう。
以下にそれぞれの初期費用項目を解説していきます。
アパート経営を始める前の初期費用として、大部分を占めるのが取得費用です。
アパートの取得費用は規模や建築する場所、工法などによって金額が大きく変わります。
おおよその取得金額は「坪単価×延べ床面積」で計算でき、坪単価は木造か鉄骨造か鉄筋コンクリートかで価格が変わります。
アパートの構造で多い木造では、1坪あたり40～60万円程度が相場となっています。
取得費用は建築するアパートによって大きく異なるので、ハウスメーカーの人に相談すると良いです。
アパート経営を始める際は基本的にローンを組んで始めることになりますが、ローンを組む際には保証料と事務手数料がかかります。
ローンを組んで物件を購入する際に発生する保証料の目安は借入金額の2％程度なので、ローンを借り入れる金額によって手数料が変動します。
できる限り自己資金を準備してローンの借入金を減らすことで儲かりやすいのでお勧めです。
また事務手数料は定額制と定率制の2つがありますが、定額制であれば3万円程度かかります。
不動産契約の契約書に添付する収入印紙として、印紙税もかかります。
収入印紙の代金は、契約金額によって次のように異なります。
| 契約金額 | 印紙税 |
|---|---|
| 100万円を超え500万円以下 | 1000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 5000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 6万円 |
1万円を越える印紙を購入する場合は、事前予約が必要なケースもあるので気をつけましょう。
建物や土地を取得した際に、不動産取得税がかかります。
不動産取得税は購入後半年～1年半程度の期間で請求されるため初期費用として支払うことはありませんが、必ずかかるので覚えておきましょう。
不動産取得税は、「固定資産税評価額×税率3％」で計算できます。
固定資産税評価額とは、不動産の公的な価格のことで、固定資産課税台帳を用いて管理しています。
土地の評価額は時価の70％、建物の評価額は時価の50％程度と、時価よりも低いことが多いです。
登記費用とは、不動産登記の際に発生する登記手数料のことです。
登記は自分でもできますが、書類が複雑なため司法書士に依頼することがほとんどなので、司法書士報酬として合わせて計算します。
登記費用は登録免許税と司法書士報酬に分かれ、登録免許税は「固定資産税評価額×税率」で計算可能です。
土地の固定資産税評価額は時価の7割程度となっているので、計算も簡単にできます。
一方司法書士報酬は依頼する司法書士によって金額が様々なので、約10万円～30万円程度がかかります。
住宅ローンを設定している場合は10万円前後となります。
事前に複数の司法書士事務所に声をかけておき、費用が掛からないところで行うと良いです。
アパート経営を始める際は、必ず火災保険や地震保険などの保険に入ります。
火災保険の契約は1年契約から5年契約など、期間を分けて契約を結ぶことができますが、基本的に長期で契約した方が金額が安くなるのでお勧めです。
火災保険を10年契約するとおよそ50万円程度の資金が必要です。
初期費用を抑えるために火災保険に入らない選択をしたい人もいるかもしれませんが、アパートローンを組んで購入した場合は火災保険の加入が義務付けられていることもあります。
また火事などの自然災害の際にも保険料が出るため、保険には加入しておくのが無難です。
また地震や津波などは火災保険では賄えないため、地震保険には別で加入しておきましょう。
アパート経営をする際は、初期費用以外にも運用中のコストが次のようにかかります。
毎年かかるものから定期的にまとまった金額がかかるものまであるので、事前に確認しておきましょう。
以下にそれぞれの維持管理費を解説します。
アパート経営では定期的に修繕費が必要です。
アパートの建物内部や周辺設備が破損した際には、すぐに修繕する必要があります。
特に築年数が経過してからは修繕費用も高くなっていく傾向にあるため、入居者が減ると収入が減る可能性が高いです。
また15～20年単位で大規模修繕も行わなければならないので、その際は100万円程度が一度にかかります。
毎月の収入のうちから、修繕費をプールしておくと対応しやすくなります。
アパート経営をすると、共用部分の電気代や水道代が光熱費としてかかります。
アパートの規模にもよりますが、毎月1万円程度がかかるので長期的に運用する上では最もかかる費用かもしれません。
光熱費は抑えることができないので、ランニングコストとして事前に利回りを計算するうえでいれておく必要があります。
夏場にクーラーなどを使うと金額が高くなることもあります。
火災保険料や地震保険料などは、定期的に更新する必要があります。
火災保険は最初に10年契約などまとめて入ることがほとんどですが、契約が満了したら更新する必要があります。
築年数が経過すると後何年アパート経営を継続するのかわからないので保険料をどのように設定すればいいかわからなくなりがちです。
基本的には長めにまとめて加入しておくことで費用の削減につなげれます。
入居者が退去してから次の入居者が現れるまでに、簡単なリフォームを行うのもオーナーの仕事です。
カーペットや壁紙の張替え、水回りの修繕などをリフォームすることで、次の入居者が入りやすくなるので実施する必要があります。
特に築年数が経過していくとリフォームしなければならない場所が増えてくるので、コストがかさみます。
アパート経営には初期費用が一定数かかりますが、長期的に見ると利益を出しやすい土地活用方法です。
アパート経営を成功させるためには、次の点を意識しましょう。
事前準備をしておくことで、アパート経営は成功しやすくなります。
以下にそれぞれのコツを解説します。
アパート経営を始める際は、複数社の建築プランを比較してから最善のモノを選びましょう。
建築プランは会社ごとに様々なので、1社にしか依頼しないと客観的に有利かどうか判断できません。
そのため複数社の建築プランを聞いて、自分に合っているプランを選ぶようにしましょう。
不動産業者が信頼できるかどうかも判断して選ぶと、アパート経営が始まってからも頼りやすく、成功させやすいです。
アパート経営を始める際は、資金計画を綿密に立てておくことも重要です。
アパート経営は初期費用からランニングコストまで、様々な部分で費用が掛かります。
特に初期費用はアパートの取得費用以外にも数十万円～数百万円程度かかることもあるため、綿密に資金計画を立てていないと損することもあります。
資金が足りない場合はローンを組んで借り入れることもできますが、ローン借入額が増えると返済までの期間が延びて利子が高くなるのでお勧めしません。
始める前に予算を確認してから、綿密な資金計画を立てて始めましょう。
アパート経営を始める際は、アパートに対してニーズがあるかを分析することも大切です。
。
アパート経営の主な収入源は家賃収入なので、入居者がいなければ空室が続いて予想していた収入が得られません。
そのためまずはアパートを建てる立地を選んで、入居者が集まりやすいように工夫しましょう。
駅から近い、スーパーに近いなどの特徴があればニーズが得やすいです。
アパート経営では不動産所得費用以外にも初期費用が掛かります。
税金や保険料を支払う必要があるため、初期費用は100万円を越えることもあります。
また経営中の期間もランニングコストが様々かかるので計算しておくと良いです。
資金計画を立ててからアパート経営を始めましょう！
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