オーバーローンとは、物件の価格以上の融資を受けることです。

住宅を購入する際、売買契約書に記載される物件の価格に加えて、仲介手数料や税金など様々な費用が掛かります。

オーバーローンを利用することで、頭金や諸費用の金額も借りることができるため、自己資金が足りない人でも住宅の購入が可能になります。

結婚や出産などですぐに家が欲しい人など、貯金が足りない人に利用されることが多いです。

しかし、借入する金額は通常の住宅ローンに比べて大きくなってしまうので、無計画に借入をすると返済できなくなる危険もあります。

オーバーローン自体は違法ではない

勘違いしている人も多いですが、オーバーローンを利用すること自体は違法ではありません。

物件価格に加えて諸費用の借入をすることを申告して、金融機関がそれを許可すれば問題ありません。

しかし、物件の価格を超えた金額を融資する銀行側にとっては、非常にリスクの高いローンです。

そのため融資審査が厳しく、金融機関がオーバーローンを許可する可能性は低いです。

金融機関によってはオーバーローンそのものを認めないところもあるので、オーバーローンで借入するのは非常に難易度が高いです。

こうした状況下では、正直に申告するとオーバーローンを組むことができないと判断して、金融機関に過少申告することで審査に通そうとする悪徳不動産会社や投資家がいます。

その過少申告する行為が違法となるので、オーバーローン自体が違法なわけではありません。

オーバーローンを勧められる手口

オーバーローンで融資を受ける際に使われる手口としては、不動産会社など業者に夜書類偽装です。

物件価格を水増しした契約書を作成し、書類審査に提出することで金融機関にオーバーローンだと思わせずに借入できるようにします。

不動産会社にとっては1件でも多くの売買契約を成立させることが目的なので、自己資金がない人にも家を買ってもらうためにオーバーローンを勧めます。

契約者にもローンを組めるメリットがあるので違法だと気付かずに契約してしまい、後でバレて問題になるケースがあるので気をつけましょう。

違法性のあるオーバーローン契約は、書類を偽装しているため本来ならばバレずに審査に通ることもありました。

しかし近年は一部金融機関で不正融資問題が起こってから融資審査が厳しくなっており、不正がバレることも多いです。

違法性のあるオーバーローンがバレる理由としては、次の3つが考えられます。

• 売買契約書と担保評価の差額
• 金融検査
• 不動産会社の逮捕

それぞれの理由を以下に解説していきます。

売買契約書と担保評価の差額

金融機関は、融資審査をする際に不動産売買契約書や工事請負契約書などの提出を求めると同時に、金融機関は独自に対象物件の資産価値の評価も行います。

調査した物件の資産価値とローンの申し込み金額が大幅にずれている場合は、違法性のあるオーバーローンと判断されることがあります。

金融検査

金融検査とは、検察官が銀行などの店舗に立ち入って業務や資産内容をチェックすることです。

金融検査は金融機関が適切に業務を行えているかをチェックするものなので、検査によって不正なオーバーローン契約が判明することもあり得ます。

不動産会社の逮捕

不正なオーバーローン契約を繰り返している不動産会社が逮捕されて、バレるケースもあります。

契約を取り付けるために不正を働いている不動産会社は不正なオーバーローン契約を結ぶことが一度ではないことが多いです。

そのため悪徳不動産会社で契約した人すべてが芋づる式にバレることもあり得ます。

また不正を知った第三者から密告されるケースもあります。

違法性のあるオーバーローンがバレてしまったとしても、不動産会社など事業者側が独自で不正を行っていることが多いです。

そのため契約者は違法だと認識していないこともありますが、次のようなリスクがあります。

• ローンの一括返済
• 金融機関との関係悪化
• 金融機関から訴えられる可能性

不正を知らなかったとしても罪に問われることがあるので、注意が必要です。

以下にそれぞれのリスクを解説します。

ローンの一括返済

金融機関に物件価格をだまして借入をしている場合、契約違反となります。

分割返済する権利を失って、一括で返済を求められることが一般的です。

自己資金で一括返済できなければ担保とされている物件を売却することになり、それでも完済できない場合は自己破産になる可能性があります。

オーバーローンは物件価格以上の借入をするため、物件を売却しても完済できないことが多いです。

たとえ借入した契約者が違反していることを知らなかったとしても、一括返済を求められるリスクがあるので、オーバーローン契約には注意しなければなりません。

金融機関との関係悪化

契約者が不正を知らない場合でも、書類を偽装して融資を受けようとしているため、金融機関に不信感を与えることは間違いありません。

一括返済しなくていい場合でも、関係が悪化しているので返済スケジュールなどを話し合ってもらえない可能性があります。

金融機関から訴えられる可能性

書類を偽装してオーバーローンを契約することは、「文書偽装罪」「詐欺罪」に当たります。

契約者が契約書の不正を知っていた場合は、不動産会社と同罪として訴えられることもあります。

過去に不動産会社と物件購入者がどちらも逮捕されたケースがあるので、状況によっては訴えられることもあり得ます。

また物件購入者が不正を知らなかったとしても、犯罪に加担していることは事実なので、絶対に罪に問われない保証はありません。

オーバーローンを契約する際には、次の注意点を理解した上で契約しましょう。

• すぐ売却するなら購入時より高い金額で売却しなければならない
• 物件諸費用の金利は高いことがある
• 売却しにくい

オーバーローンと理解して契約する場合でも、上記の注意点を理解してから契約しなければなりません。

以下にそれぞれの注意点を解説します。

すぐ売却するなら購入時より高い金額で売却しなければならない

物件を購入してからすぐ売却する場合、購入時より高い金額で売却する必要があります。

オーバーローンでは諸費用分多めに借入をしているため、高い金額で売却できなければ借入金の返済ができないからです。

物件購入時には3～8％程度の諸費用が掛かるとされているため、3000万円の物件を購入するとしたら90万円～240万円程度高く売る必要があります。

返済できない場合は自己破産せざるを得ない状況になることもあるので、契約前に注意が必要です。

物件諸費用の金利は高いことがある

オーバーローンでは諸費用の金額を追加で借入することができますが、諸費用分にかかる金利が高いことがあります。

金融機関によっては諸費用のためのローンを別途用意してあり、金利は高く設定されています。

借入をする前に、金利を確認しておきましょう。

売却しにくい

オーバーローンで物件を購入した場合、売却しにくい特徴があります。

住宅ローン残高より住宅の価値が低ければ、自己資金を追加で出さなければ売却できません。

ローンを組んで購入した物件には抵当権がつけられますが、ローン残高を返済できないと抵当権を抹消できないからです。

オーバーローンで物件を購入する際は、物件を売ることになる可能性がないか今一度確認しておきましょう。

違法性のあるオーバーローン契約をすると、金融機関の調査などによってバレることもあります。

不動産会社と一緒に罪に問われる可能性や、一括返済を求められることがあるので、注意が必要です。

オーバーローンで契約すると物件を売却してもローンが完済できない可能性が高く、最悪の場合自己破産することになります。

契約時には不動産会社のオーバーローンの勧めには乗らず、ローンの返済計画なども自分で確認しておくことが重要です。