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マンション内の病死は売却に影響する?告知をしないと事故物件扱いされてしまうのか

【更新日】2021-01-21
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マンション内の病死は売却に影響する?

マンションで生活していながら、以前から患わっていた病気によって室内で病死してしまうということは決して珍しいことではありません。

そのような場合は、すぐさまその遺体は処理されます。

そして、その部屋が空き部屋となった場合は新たな借り手を探すか、売却しようとします。

しかし、自殺や殺人ならともかく住人の病死によって住人が亡くなったマンションを売却しようと思った場合、そのマンションは事故物件として扱われ、次の買い手に告知義務が発生するのでしょうか。

今回は入居者の死因が病死による場合の取扱いについて解説します。

病死のあったマンションは事故物件には原則ならない

マンションの室内で入居者が病死しても、ほとんどの場合で事故物件扱いにはなりません。

殺人や自殺の場合はニュースに取り上げられてネガティブな噂が拡散してしまいますが、病死の場合は特に拡散されることもないので、価格に影響することはあまり多くありません。

人の死は大きく自然死と事故死に分けられますが、自然死の場合はそこまで気にする必要はありません。

病死のあったマンションが事故物件扱いされるケース

ただ、自然死でも状況によっては事故物件扱いされる可能性があります。

特定のケースに当てはまる場合は、しっかり対策を練る必要があります。

不審死の疑いで警察に操作された

たとえ自然死だとしても、警察が不審死の疑いをもって捜査にやってくる可能性もあります。

日本は警察への信頼度が高い国と言われており、警察が動けばたとえ無罪だったとしても悪い印象を抱いたままになる場合があります。

警察が周囲に聞き込み調査をおこなったり、パトカーを敷地内に停めていたりする様子を目撃されたら、マンションの評判が落ちる可能性も十分あります。

実際に何か問題がなくても、「警察が頻繁に調査をしているので、事故物件じゃないかと不安で安心して住めない」という心情を持たれたら、心理的瑕疵を有する事故物件と見なされてもおかしくありません。

ニュース等で取り上げられた

ニュース番組や情報番組の『孤独死特集』などで偶然あなたのマンションが取り上げられる可能性もあります。

自然死があっても事故物件扱いはされませんが、ネットでマンション名を特定されて拡散されたら、「ネットで噂になっているマンション」という二次被害的なレッテルを貼られてしまいます。

たまたま有名人が入居していて亡くなった場合は、すぐにマンション名が特定されてしまうので注意が必要です。

遺体跡が残っている

たとえ事件性が無いと言っても、次に住む予定の住人の精神的な負担を考慮した場合、遺体の腐敗が部屋の中で進行してしまったマンションは事故物件として取り扱われる可能性が高いです。

そして、売却の際にはそのことについて買い手に告知しなければならなくなります。

もし、そのことを伝えずにそのまま売買契約をしてしまい、近所での噂や室内に残ったわずかな遺体の腐敗の跡が見つかった場合、クレームやトラブルにつながる可能性もあります。

病死の原因がマンション自体にある

また例外的なケースですが、病死の原因が物件にあるということもあります。

つまり、マンションの素材として使用されている化学物質や、アスベストといったものが原因で発症した呼吸器系の病気、マンションの周辺に建っている化学工場からの汚染物質といったものが原因で起きた健康被害などで入居者が死亡してしまった場合、またはこのようなことが起こる危険性を事前に入居者に知らせていなかった場合は、遺族からの賠償請求という問題に発展してしまう可能性もあります。

このようなケースは非常に稀な例ですが、もしマンション内で入居者が死亡してしまった場合は、次の入居者や買い手が安心して住むことが出来るようじ、入念にアフターケアをおこなう必要があります。

病死のあったマンションが事故物件と見なされないケース

前述の通り、病死のあったマンションも場合によっては事故物件と見なされてしまいます。

ただ、中には確実に事故物件とは見なされないケースもあります。

家族に看取られて亡くなった

孤独死ではなく家族に看取られて亡くなった場合、その後の処置も適切に取られている可能性が高いです。

孤独死の場合は自然死と言われても「本当の死因は違うのではないか…」という恐れがありますが、家族に看取られた場合はこうしたリスクがありません。

搬送先の病院で亡くなった

入居者が搬送先で亡くなった場合は、マンション自体が事故物件と見なされることはありません。

「病死した人が住んでいた」だけでは、事故物件と見なす根拠としては弱いためです。

病死のあったマンションも心理的欠陥があると見なされる恐れがある

事故物件は水漏れや柱の歪みといった物理的は欠陥物件の他に、特定の理由で精神的に安定した生活を送れないと判断された物件も含みます。

殺人・自殺があったマンションにそのまま暮らすのは嫌だという方が多いですし、病死でも上記のように心理的欠陥と見なされる可能性はあります。

ただ、中には自殺があった部屋でも平気に住める方もいるでしょうし、一概に自殺があったマンション=事故物件という訳ではありません。

入居者の病死・事故死に告知義務はあるの?判断するポイント

マンションの入居者が過去に亡くなった場合、告知義務は発生するのでしょうか?

これに関しては様々な判例があり、明確な基準がある訳ではありません。

告知義務の有無を判断する基準は、そのことを事前に知っていたら、契約したか、しなかったかがポイントになります。

自殺や殺人が過去にあった場合は、大抵の場合「知っていれば契約しない」となるので、告知義務は原則あります。

ただ、病死の場合は告知すべきかどうかの判断はかなり難しいです。

この場合は個人が自分なりに判断するのではなく、専門家の意見を仰ぐようにしましょう。

病死した入居者が2人以上前の場合も同じ

「入居者が自殺しても、入居者を1人挟んだら告知義務は無くなる」という噂がまことしやかに語られていますが、実際はそんなことはありません。

数十年の月日が経っていれば事故物件とはさすがに見なされないですが、数年の間なら入居者が何人か代わっていても事故物件扱いされる可能性は高いです。

病死の場合も同様で、入居者が訴えを起こしたら総合的に判断されて事故物件扱いされるケースはあります。

不動産会社に告知の有無を相談しよう

病死を告知するかどうかは、不動産会社に直接相談するのが一番です。

専門家に判断を仰ぐということもありますが、仲介売却してもらう上で欠陥はなるべく伝えておいたほうが良いです。

仲介業者にも隠して売却を進めた場合、買主と業者の双方から賠償請求される恐れがあります。

病死のあったマンションは価格を下げて売却すべき?

病死があっても事故物件扱いにはなりませんが、現実的に興味を持っていた購入希望者も「病死はちょっと…」と購入を断ってくる可能性は大いにあります。

セオリーで考えると、自然死はマンションの評価に影響しないので価格を下げる必要はありません。

ただし需要が下がって売れ残っており、転勤までに間に合わない場合などは、早期成約のために価格を下げるのも一つの手です。

売り出し価格をいくらにするかは戦略的に重要な部分であり、不動産会社と密に相談する必要があります。

不動産売却価格の決め方とは?売り出し価格と査定価格・成約価格の違いと参考価格の調べ方・注意点

リフォーム・ハウスクリーニングをすれば値下げは不要?

病死のあったマンションをリフォームすれば、高く売れるのでしょうか?

この問題は入居者の心理的な問題なので、リフォームをしても売れる保証はありません。

ただ、中には「リフォームしてくれたなら安心して住める」と考える方もいるので難しいところです。

迷った時は経済的な部分も確認しましょう。リフォームに1,000万円かけたとしても、売却価格が1,000万円以上高くなることはほぼありません。

効果が見込めそうでもコストがかかりすぎる場合は売却する理由がなくなってしまうので注意しましょう。

一方、腐乱死体で発見された場合は変色したフローリングの張替えなどは必ずおこなう必要があります。

マンション売却が可能かは病死の状態による

上記で述べたように、部屋で入居者が病死した場合、そのマンションが売却時に事故物件として扱われるのかどうかというのは、遺体発見時の状態による部分が大きいです。

遺体が早期に発見され、きちんと遺族によって処理されたならばそのマンションは事故物件として扱われることはありません。

しかし、遺体の早期発見ができずに遺体の腐敗が進行してしまっており、部屋全体の特殊清掃やリフォームが必要な状態になっているのならば、そのマンションは事故物件として扱われる可能性が高いです。

ありのままを報告して売却後のトラブルを避ける

そのような場合は、後々のトラブルなどを避けるためにも、次の買い手にそのことを前もって伝えておく必要があります。

たとえ事故物件として扱われるようなことがあっても、入居者の死因が病死の場合は殺人などの事件があった場合に比べれば値下げが小さくて済み、買い手によっては気にせずに買ってくれることもありますので、そこまで売却に苦労することはないかと思われます。

※マンションの査定・売却の方法、注意点はこちらにも詳しくまとめてあります!

マンション査定の方法・ポイント・注意点と都道府県ごとの相場を解説

マンション売却の流れと失敗せず売るコツ!方法・注意点・税金を解説

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