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築40年超の古いマンションを売る方法!売却時の注意点・売れない場合の対処法

【更新日】2020-06-23
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古いマンションを売る

日本で本格的なマンションが導入されたのは戦後になってからのことです。

戸建てに比べて年が浅いこともあり、「マンションは頑丈」という認識があり、重宝されていました。

ただ、2020年現在では築30年、40年を超える築古マンションも増えてきました。

こうした古いマンションは利用しにくくなる上に人気も減少してしまうので、持て余す方が増えてきます。

マンションは所有しているだけで維持費・固定資産税がかかってくるので、早めに売却してしまうのがおすすめです。

では、築古のマンションでも安全に売却することは可能なのでしょうか?そもそもいくらで売れるのが相場なのでしょうか?

詳しく解説していきます。

マンションを売る方法!売れないマンションを高く売却する流れ・成功のコツ

マンションはどれくらい古くなると売れない?築年数の基準を解説

築年数の経過した古いマンションは売れないという固定観念を持っている方は多いでしょう。

ただ、明確に○○年の築年数を超えると売れないという指標がある訳ではありません。

いくら築年数が古くてボロボロでも、耐性が落ちていても「リスクはあるけど安く買えるならそれで良い」という人はいるので、ニーズの違いを考慮すると全ての方が築浅マンションの購入を望む訳ではないのです。

鉄筋コンクリートは災害によるダメージが無ければ100年以上持つとも言われています。国内の鉄筋マンションはほとんど築100年以内でしょうから、全てのマンションが基本的に“売れなくはない”と言えます。

しかし、実際の市場を鑑みると、築30、40年を超過するとマンションはかなり売れにくくなってしまいます。

築40年前後の古いマンションが売れない理由

築40年前後の古いマンションが売れないのには、様々な理由があります。

単純に古くて汚くて、見た目がボロボロだから売れないという訳ではないのです。

理由①法定耐用年数に基づくイメージ

それぞれの建物には、構造に応じて法定耐用年数というものが定められています。

構造法定耐用年数
鉄筋コンクリート47年
軽量鉄骨27~19年
木造22年

こちらは税金を計算するために必要な数値で、マンションは最大でも47年に設定されています。

本来この数値はマンションに住める年数を表しているものではないのですが、不動産会社の中でも最大47年というのを一つの指標にしている方は多いです。

理由②住宅ローンの審査に通らない

現在、マンションを購入する方のほとんどが住宅ローンを利用しています。

住宅ローンを利用するためには審査が必要ですが、審査でも築40年前後というのは1つの区切りになっているため、融資を受けられにくくなり、需要が急落してしまうのです。

実際、法定耐用年数を超えたマンションはよっぽど他に長所がない限り、金融機関に担保として評価されるのは難しくなります。

理由③新耐震基準に適合していない

1981年6月以降に建築確認を受けたマンションは新耐震基準、それ以前は旧耐震基準と見なされます。

旧耐震基準では震度5強程度でも建物が倒壊しないことを基準としていますが、この時期に見直しが図られ、震度6強~7程度でも倒壊しないような構造基準が設定されました。

つまり、2020年現在で言うと、築40年超のマンションは大地震で倒壊する恐れが十分あるのです。

旧耐震基準は震度5強に耐えられるかを基準にしていたというだけなので、決して震度7の揺れに100%耐えられない訳ではありません。

それでも耐震性の重要さは一般層に年々浸透しているため、「近々地震は起こらなそうだから大丈夫」と楽観視する方は以前よりもかなり減ってきているのは確かです。

理由④外観の第一印象が悪くなる

マンションの仲介売却では購入するのが素人になるので、耐性や構造と同じか、それ以上に第一印象によって結果が左右されます。

いくらキレイに利用したとしても、築年数の経過によって見た目が悪くなってしまうのは避けられません。

傷・凹みなどの問題はなくても、内装・外装が当時のままで時代を感じされるために、何となくダサさやリスクを買主が感じてしまうということもあります。

内覧でマンションを隅々までチェックできる訳ではないですし、売主側の仲介業者も隅々までチェックをして、その全てを話してくれる訳ではないだろうと買主は思います。

実際は安全なマンションでも、古い=何かしら欠陥があると認識された時点で購入を回避されてしまうのは免れられません。

理由⑤繁華街過ぎる・駅前過ぎるといったリスクもある

マンションの築年数が古いということは、他に何の建物もなく、立地も選び放題だったということでもあります。

そのため、古いマンションは都市部や駅の比較的近くに位置していることが多く、立地は申し分がありません。

ただ、逆に繁華街の真っただ中にあったり、駅にほぼ接していたりする古いマンションも少なくありません。

こうしたマンションは治安や騒音に不安が残るため、閑静な住宅街に比べて人気が下がってしまいます。

築40年超の古いマンションの取引数は全体の1割前後

中古マンションの売買の中で、最も取引件数が多いのは築10~30年のものです。

一方、築40年超のマンションは全体の1割前後しか取引されていません。

築40年のマンションはすでにマンション全体の30%前後まで増えていることを考えると、かなり取引が少ないことが分かります。

古いマンションの売却は未だ一般化されていない

築年数が浅めのマンションは離婚・転勤などの予想外の理由で処分に困っている際に、不動産屋から売却を打診されるという流れが多いです。

つまり、もとから積極的な手段として一般層に古いマンションを売るという行為が浸透していないことが分かります。

日本の不動産業界は新築を建てるデベロッパーの勢力が非常に強く、中古売買のシェアは全体の10%強しかありません。

基本的に「デベロッパーが新築を建て続け、古くなったら取り壊す」という考え方を持っていた不動産市場は、「中古の物件は売買するもの」という認識が育ちにくく、流通も整備されてこなかったという問題があります。

国が中古マンションの売買環境を整えている

ただ、一戸建てなどと違ってマンションは気軽に取り壊せるものではないので、新築マンションが建て続ける一方で、売れない築古の中古マンションが増えていくようになります。

こうなると都市計画に問題が生じて国力の低下につながってしまうので、国でも積極的に制度を整えている最中です。

今導入されているのがホームインスペクション(住宅診断)など、建物の検査サービスです。

以前は第三者が客観的に建物診断をおこなうサービスというのは一般的ではありませんでしたが、近年は国の方針もあって少しずつ普及を見せています。

また、検査で認められた住宅を評価する安心R住宅などの制度も導入されてきています。

このように、古いマンションが売れやすい仕組みは少しずつ整備されてきていると言えます。

古いマンションを売るポイント

古いマンションは、他のマンションと同じように売りへ出しても買い手がつかないケースが多いです。

このことを理解した上で、適切な対策を取っていくようにしましょう。

ここからは、古いマンションを売る際に抑えておきたいポイントを紹介していきます。

古いマンションを売るなら検査が重要

古いマンションを売る場合、検査をしっかりすることが大切です。

築年数が古いマンションは多くの方が安全面に疑問を持っていますから、専門家にお墨付きをもらうのは売却を成功させるため、非常に重要です。

また、古いマンションを売ると引き渡し後に瑕疵担保責任に問われるリスクが高いので、引き渡し後のトラブル・賠償請求を防ぐためにも検査の実施をおすすめします。

大規模なリフォームは必ずしもおすすめではない

古いマンションは売れにくいと言うと、「リフォームをすれば売れやすくなる?」と聞かれるケースも少なくありません。

もちろん、大規模なリフォームによって耐性や第一印象をアップさせればマンションの価値は上がり、売却価格も高まります。

しかし、リフォームにかかったコストを上回るほどの売却利益が期待できるかというと、必ずしもそんなことはありません。

築古というだけで価値の上がり幅はかなり限定的になってしまうのに加えて、マンション売買はマッチングが全てなので必ずしも売れる訳ではありません。

更に、古いマンションを購入する方のほとんどが購入後にリフォームを実施する前提なので、勝手に売主がリフォームをすると趣味嗜好に合わず、購入を見送られてしまう可能性もあるのです。

売主は清掃・ハウスクリーニングに力をいれよう

古いマンションの売主の中には、不動産会社に全ての作業を任せて、自分は何もしないという方が多くいます。

実質的な販売活動は不動産会社に任せるようになりますが、売主自身も積極的に協力すべき清掃・整理整頓などの作業があります。

不動産会社の販売活動が上手くいっても、売主の内覧準備次第で購入を見送られる可能性は非常に高いです。

いつ内覧の方が来ても良いように掃除・整理整頓を積極的におこなっていきましょう。

資金に余裕があるなら、水回りや玄関など、劣化が目立ちやすい部分はハウスクリーニングを依頼するのも一つの手です。

水回りなど、第一印象に大きく関わる部分に限定すれば、1回数万円で依頼することが可能です。

古いマンションの売却を成功させるには不動産会社選びが何より重要

古いマンションの売却を成功させるには、どの不動産会社と契約するかが何よりも重要です。

実際の販売活動を不動産会社が担うだけでなく、書類作成や税金・権利関係のアドバイスなど、多くの面をサポートしてもらうようになります。

また、古いマンションをどのように売るといった戦略立案の面も、どの不動産会社と契約するかによって大きく変わります。

不動産会社ごとにサービスの質の違いはもちろんありますが、注意して欲しいのはあなたのマンションを各社がどう評価するのかは、実際に話を聞いてみないと分からないということです。

CMを多く打っていて知名度もあり、口コミ評価も高い不動産会社が、あなたのマンションを低く評価することは十分考えられます。

知名度の低い専門業者のほうがマンションを高く売ってくれたケースは非常に多いため、不動産会社は安易に選ばず、一括査定サイトなどを活用して複数社を比較するようにしましょう。

古いマンションが売れない場合の対処法

どれだけ対策をしても古いマンションは売却に不利なので、通常よりも売れ残るリスクはずっと高いです。

中古マンションが売れるまでは3~6か月ほどかかるのが一般的ですが、中には1年以上も売れ残るマンションがあります。

古いマンションが売れない場合、どのような対処をすれば良いのでしょうか?

まずは地道に内覧準備を続ける

中古マンションは不動産会社の力を借りて、不特定多数に売り出します。

どれだけ良いマンションでも運・タイミングが悪くて購入希望者があらわれないケースはあり、売れないと悩んでいたら次の日にあっけなく売れた…という声も少なくありません。

いつ希望者が現れるか分からないので、途中で内覧対策をやめずに、最後まで掃除・整理整頓などを継続的におこなっていけば、いつかは売れる可能性があります。

売り出し中にもかかわらず途中であきらめて内覧対策をストップしてしまうと、売れ残る確率はどんどん増えていってしまいます。

あきらめずに最後まで、売るために必要なことを考えて実践していきましょう。

古いマンションは買取に出すことも検討しよう

中古物件を売る方法は仲介売却の他に、不動産会社へ直接買い取ってもらう方法があります。

一般的に「仲介は高く売りたい方向け、買取は早く売りたい方向け」と言われていますが、買取は業者がリフォーム・リノベ前提で物件を募集していることもあり、古いマンションでも成約率が比較的高めです。

売却価格が仲介売却の6~8割まで下がってしまうというデメリットがありますが、それでも最後まで売れ残ってしまうよりはマシです。

まずは仲介売却を依頼し、それでも売れ残ってしまったら買取を依頼することをおすすめします。

古いマンションを売るなら早めに売り出すのがおすすめ

古いマンションを売却したいなら、早めに手続きを進めていくことをお勧めします。

こうすることで、余計に築年数が経過するのを防ぐことができます。

また、2020年以降はマンションがどんどん売れにくくなるリスクもあるので、まだ市場が安定しているうちに売り出したほうが成約率は高いです。

大事な資産の扱いに悩む方も多いかと思いますが、だからこそ早目に対応するようにしましょう。

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