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トランクルーム経営は人気だけど収益化しにくい?市場規模とメリット・デメリットを解説

【更新日】2021-01-25
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トランクルーム経営

太陽光発電とともに近年注目されているのが、土地のトランクルーム利用です。

日本では、終戦直後から伝統的に狭い土地を使ってマンション・アパートを建てるのが一般的で、収納スペースがある物件は相対的に賃料が高くなっています。

しかし近年では欧米でスタンダードなトランクルームを借りて荷物を保管するというスタイルも浸透しており、まだまだ数の少ない首都圏のトランクルームは高利益をあげています。

そんな、今がチャンスな土地のトランクルーム利用について、わかりやすく解説していきます。

その他の土地活用については、こちらの記事でまとめてあるので参考にして下さい!

厳選10種類の土地活用の方法を紹介!収益性・初期費用やデメリットを徹底比較

トランクルームの市場規模が近年拡大している理由

トランクルーム経営は近年急速に市場を拡大しています。

株式会社キュラーズ調査結果(2020年7月8日)

【引用】株式会社キュラーズ調査結果(2020年7月8日)

トランクルーム最大手のキュラーズが発表した調査結果によると、2008年から市場規模は右肩上がりに成長しており、2025年で1,000億円を突破する巨大市場になるといわれています。

もともと日本では狭い都市部周辺に多数の人が住んでおり、かつ近年は更なる人口集中と地価上昇によって居住スペースがどんどん狭くなっています。

もともとトランクルームはアメリカなどで広く利用されていますが、日本でも需要にピッタリ合致しているのです。

また、トランクルームは一度借りてしまえば自由度が高く利用できるのも大きな魅力です。

動植物や貴重品などの持ち込みはできませんが、それ以外の衣類や家具、各種機器などを幅広く預けることが可能です。

個人・法人を問わず自由に利用できるので、広く浸透さえすれば更なる利益も見込めます。

トランクルームは200万円ほどの初期費用で設置可能

お金を支払って荷物を保管しておける収納スペースがトランクルームですが、屋外にスペースが設置されているタイプ(コンテナ型)と、建物の中にスペースが設置されているタイプ(ルーム型)の2種類があります。

コンテナ型は当ページのトップ写真のように、野外に収納ボックスがそのまま設置されているタイプです。

対してルーム型はプライベートBOXと呼ばれることもあるタイプで、施設の中に収納ボックスが設置されています。

比較すると、コンテナ型のほうが費用が少なくて済む一方で、ルーム型は湿気や災害に強く安心です。

ルーム型は都市部に多く、コンテナ型は郊外に広く分布しています。

ルーム型トランクルームならすぐに設置可能

賃貸用のトランクルームは、専門業者から誰でも1基50万円~100万円ほどで購入できるようになっています。

このトランクルームを土地に設置し、前に駐車場をおけば、すでにサービスは開始できます。

ただ、これだけではサービスかどうかわからないので、利用者募集中の看板を立てておくのがおすすめです。

この3つの作業は合計で200万円あれば最低限のものを設置することができます!

利益はルームの数に比例

収納スペースは1部屋ごとに契約をするので、部屋数が多いほど高利益が見込めます。

1基をどこまで区切れるかが問題ですが、標準的なサイズであれば6部屋にまで区切っても十分な広さを保てると言われています。

それ以上区切っても狭すぎて借り手がつかなくなってしまうので注意しましょう。

また、たとえ6部屋に区切ったとしても余程アクセスの良い立地でなければ満室になることはありません。

あまり数が見込めないのであれば、部屋数を減らして広く使えるようにし、1部屋あたりの単価を上げるという方法もおすすめですよ!

トランクルームの賃料相場は平均で月4,000円前後

1基を6部屋に区切った場合、1部屋の広さはだいたい2畳弱となります。

一般的なアクセスであれば、月4,000円ほどで1部屋を貸し出すことが多いそうです。

前述の通り初期投資額は200万円ほどなので、これは十分高い利益と言えるでしょう。

1年間6部屋が埋まっているとすれば、4,000×6×12=28万8千円となり、7年で費用は回収できる計算になります。

部屋数を増やせば増やすほど、6部屋あたりの費用は安くなっていくので、さらに利回りは高くなります。

もちろん、1年間満室というのはよほど広く立地の良い土地でなければ難しいでしょうが、それでも他の土地活用方法に比べて利回りが高いのは確かですよ。

トランクルームの経営主体は2種類

トランクルームを経営している業者は、倉庫業者と不動産賃貸業者の2種類です。

倉庫業者は荷物の出し入れ時に業者の付き添いが必要なので、セキュリティ面は安全ですが、いつでも運び出せる訳ではないので利便性が少し落ちます。

一方、賃貸業者が管理するトランクルームは自由に運び出せるのが魅力ですが、倉庫業者と違って盗難などがあった時は利用者の自己責任になるので注意が必要です。

トランクルーム経営のデメリット・リスク

トランクルーム経営は、注意したいデメリット・リスクも多くあります。

経営を始める前に失敗に陥る要因を把握しておきましょう。

収益性はそれほど高くない

アパート・マンション経営に比べて、トランクルーム経営は高い収益性を見込めません。

地域や広さでも価格は変わりますが、賃料は月6,000円~1万円が相場になります。

現実的な話をすれば、今住んでいるところに少しだけスペースが足りないからトランクルームを借りるのに、利用料が賃料に迫るほど高額なら意味がありません。

人気のエリアでもそこまで強気の金額設定は出来ないものと考えましょう。

集客がしにくい

トランクルームを利用する方は、少しでも近いエリアのものを使いたいと考えるものです。

そのため、立地に大きな影響を受ける点は注意が必要です。

加えて、以下の用途地域だとトランクルームの設置が法律で禁止されているので注意しましょう。

  • 第一種低層住居専用地域
  • 第二種住居専用地域
  • 第一種風高層住居専用地域

また、トランクルームを利用する人は広さがあって料金が安ければ良い方がほとんどなので、デザインなどにこだわっても集客につながりにくいのがデメリットです。

収納物のトラブル回避が難しい

屋内のコンテナは日差しや風雨を受けるリスクがあり、夏は中が高温多湿になります。

そうした環境下で大丈夫なものもありますが、もちろんダメになってしまうものもあります。

利用者がどんなものを預けるか予測できないので、何を禁止するかなどの線引きが難しいところです。

利用者の自己責任で済む話でもありますが、場合によっては面倒なトラブルが発生する恐れもあります。

競合がどんどん出来てしまう

トランクルーム経営は市場が拡大傾向なので、最初は独占状態だったのに年々競合が増えてしまい、集客率が落ちてしまう恐れがあります。

後発ほど良い価格設定で集客し始めるのが普通なので、どんどん賃料を下げなければいけない可能性があります。

長期的に収益を得るにはどんな戦略でいくべきか考えておく必要があります。

節税効果が低い

トランクルームが建つ土地は住宅用地の特例を利用できないので、固定資産税が高くなります。

アパート・マンション経営は建設費がかかるもものの、固定資産税の節税対象になるので、長い目でみるとどちらがお得かしっかり計算しておきましょう。

トランクルーム経営におすすめの土地とは?

トランクルーム経営におすすめなのは、立地は良いものの日当たりが悪い、騒音がひどいなど、生活に向いていない土地です。

上記でも解説したように、トランクルーム経営はアパート・マンション経営より収益性が低いので、選択の余地があるなら利益の出るほうを選んだほうが良いです。

トランクルーム経営は初期コストを抑えられるので、賃貸経営の難しい土地をトレンドに乗って設置してみるのも良いでしょう。

トランクルーム経営を始める流れ

トランクルーム経営を始める流れは、以下の6ステップが一般的です。

  1. 業者に相談する
  2. 現況調査
  3. プラン提案・決定
  4. 契約
  5. 着工
  6. 竣工・運用開始

➀業者に相談する

最初にトランクルーム事業者へ土地活用の相談を始めましょう。

できるだけ複数社に相談をして、プランやコストの違いを比較するようにしましょう。

複数社を見比べることで、どこへ依頼するのが正解か見えてきます。

②現況調査

業者が土地の現況を調査して、十分に収益を見込めそうか試算してくれます。

用途地域など法的な状況もプロがチェックしてくれるので、自分で調査をするより安全です。

③プラン提案・決定

調査後、想定収益や建築費・維持費などのプランを提案してくれます。

プランに満足がいけば、そのまま契約に移ります。

④契約

トランクルームは建物という扱いになるので、施工者と請負工事契約を結びます。

⑤着工

契約が完了したら工事の着工となります。

ただ、着工の前に建築確認申請手続きで2時間ほどかかるので注意が必要です。

⑥竣工・運用開始

建築確認申請手続きをクリアしたら、だいたい1か月弱で完成となります。

完成したら、ようやく運用開始となります。

トランクルーム経営の将来像

前述の通り、トランクルーム経営の市場規模は右肩上がりに上昇しています。

これは2013年頃からの景気回復の煽りを受けて不動産投資の参入が増えたことが関係している側面もあります。

しかし、トランクルーム経営は不況時こそ普及が進むのではないかという専門家の見方もあります。

リビング・寝室に加えて収納スペースのあるマンションに住むよりも、1R・1Kのマンションに住んで収納はトランクルームを借りたほうがトータルコストは安上がりで済みます。

現にアメリカでは、10世帯のうち1世帯がトランクルームを利用しているデータもあります。

2021年以降の日本経済はコロナの影響や延期したオリンピック開催が不透明なことも考えると、決して今後の景気の見通しが明るい訳ではありません。

数十年後に財テクの一環としてトランクルーム経営が一般化することを予想して、今から始めるのも一つの手でしょう。

トランクルーム経営を成功させるコツ

トランクルーム経営は他との差別化が図りにくく、大きな収益を見込めないというデメリットがあります。

では、トランクルーム経営に成功している方はどんな事をしているのでしょうか?

専門業者からの情報収集を密におこなう

トランクルーム経営の市場はまだ歴史が浅く、目新しいサービスが出ればそちらに皆飛び移ってしまう可能性もあります。

業界で今何がおこっているのか、今とっている戦略は今後も勝算はあるのかといった相談は、プロへ頻繁におこなうようにしましょう。

利用者目線で細かい部分もこだわる

実際に利用する顧客が何を不便に思い、どんなトランクルームが理想か考えることが、最終的に成功へとつながります。

トランクルーム経営は新規顧客の獲得だけでなく、いかに長く利用してくれるかも重要なポイントです。

顧客ファーストを突き詰めて考えるとやるべきことは非常に多くあります。

  • エレベーターや踏み台の設置
  • 台車の用意
  • 室内空調の完備
  • 温度計・湿度計の設置
  • 防犯カメラなど各種セキュリティ
  • 照明設備の設置
  • 車の乗り入れ可能なスペースの確保
  • トイレ・自販機などの設置

予算の兼ね合いもあってここであげた全てのサービスができる訳ではありませんが、どれだけ顧客目線になれるかが収益に直結します。

トランクルーム経営はまだまだ競合が少なく個人にもチャンスが大きい

土地のトランクルーム経営は近年一般的になりつつある方法ですが、まだ日本社会に浸透しているわけではありません。

ただ、需要はしっかりあるので、今のうちに貸し出しをはじめると高利益を見込めます。

今後いらない土地を利用する人が増えると、1基あたりの価格も値上がりするかもしれません。

競合が少ない今から提供をはじめるのがおすすめです。

現在、「ストレージ王」などのトランクルームを専門に扱う会社も出てきました。

こうした会社ではタイプや料金ごとに最適なものを紹介してくれます。

最近本格化した土地の活用法なので、不動産会社も詳しくは知らないかもしれません。

少しでもトランクルーム運営に興味を持つなら、こうした専門業者に相談しておくことをおすすめします。

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