農地が農業委員会の許可なく売れないのには、大きく2つの理由があります。

まず一つ目は、農地を保護することで、農業のこれ以上の低迷を防ぐ目的です。

日本の食料自給率は現在40％弱であり、これ以上低くなると食料の大部分を輸入に頼らざるを得なくなってしまいます。

現在の自給率をそれ以上下げないためにも、農地を潰してコンクリート舗装するのはなるべく避けなければいけないのです。

二つ目に、都市政策の一環として農地保護が必要なのです。

日本は商業エリアと居住エリアがバランスを保っています。

何も考えずに都市部を拡大していくと、人が住みにくくなる、景観が悪くなるだけでなく災害時にも大きなリスクとなります。

これら2つの理由で、農地売却は大きく制限されているのです。

農業委員会の基本情報

農業委員会は、日本の市町村ごとに置かれている行政委員会で、その職務は農地の利用関係の調整や交換歩合、その他の事務執行などです。

農業委員会の職員数は平均3.3人で、委員会自体は全国に3223あります。

基本的には全ての市町村に設置されていますが、その区域の農地の面積が200ヘクタール未満の場合は委員会を置かないこともあります。

また、農業委員会の数は1市町村に原則1つですが、以下の4都市には複数設置されています。

• 北海道北見市：2つ
• 神奈川県横浜市：2つ
• 新潟県新潟市：6つ
• 福岡県北九州市：2つ

農地売却は、基本的に以下の流れに従って進みます。

1. 農業委員会に許可を申請
2. 売買/転用許可申請
3. 所有権移転請求権仮登記
4. 代金支払い・所有権移転登記

つまり、最初に農業委員会にした申請が通らなければ、売却をすることはできないのです。

では、農業委員会が認めてくれないのは、どんなケースなのでしょうか？ここからは、いくつかの例を紹介していきます。

農地の買主が農家ではない

原則として、農地を売る相手は農家でなければいけません。

これは、引き渡し後も農地を開墾することを前提とするためです。

現在、農業従事者の減少により、持ち主のいない荒れた農地が増えて問題になっていますが、持ち主がいるにも関わらず農地が荒れているケースも増えています。

これは農業従事者の体力に問題があったり、耕作意欲が希薄だったりするのが原因です。

相手が農業従事者だったとしても、こうした問題があれば売却を不許可にされることがあります。

50アール以上の農地を売る

50アール(5000㎡)以上の大きな農地を売るのは、農業委員会に認められていません。

大規模農地の売買が認められていないのは、その取引が周辺の50アール未満の農地(全体の5割ほど)に及ぼす影響が大きいからです。

この50アールという基準は、地域によって前後するケースもあります。

農地をスムーズに売るには、転用後に売却する方法がおすすめです。

転用とは農地を潰して違う目的に利用する方法で、宅地にするケースが多いです。

しかし、転用をして売却する際にも、農業委員会の許可が必要になります。

委員会に認められないと、売却は白紙になってしまうので注意しましょう。

では、売却が認められないケースとはどんな時なのでしょうか。ここから例を紹介していきます。

農地が農用区域内・集団的農地内にある

いわゆる農村にあり、周りも農地だらけの地域に、いきなり家を建てることは出来ません。

これは生活インフラを無理やり引くことで、周辺農地に悪影響を与えてしまうからです。

農地のある場所が農用区域か、市街地かに関しては管轄の自治体に問い合わせてみましょう。

転用資金を持っていない

農地を潰して宅地に転用するとなると、それなりの費用がかかります。

そのため、あなたが転用に必要な費用や売却後に必要な費用を十分持っているかどうかも、農業委員会によって審査されるのです。

過去に農地法を違反したことがある

農地法は、農地の権利関係や保護に関する法律ですが、これを過去に破ったことのある売主は農業委員会に許可されないケースがあります。

農地の貸し借り、売買、拡張などには様々な制限があります。こうしたルールをしっかり守っていきましょう。

転用のプランが曖昧

転用をするとなれば、それをどのように行うのか、期限はいつまででいくらかかるのかといった問題が多く発生します。

転用売却に関する具体的なプランがないと許可をもらえないので、しっかり考えましょう。

また、建物の高さ制限なども地域によって異なるため、注意が必要です。

ここまで説明した通り、農業委員会は農地が本当に売却できるかどうかを厳しく審査します。

農業委員会に認めてもらわないと売ることは出来ないので、ここをクリアするのが最重要課題です。

では、農業委員会に認めてもらうにはどんなことに気を付ければよいのでしょうか？

資金の余裕を見せる

農地を売却する際は、多くの費用がかかります。

税金が新たに発生しますし、売却後にも費用がかかります。

まずはこれらのコストを支払える余裕を見せることが大事です。

売却プランを具体的に練っておく

埋没した古い水道管は除去する必要がありますし、管が他の敷地を跨ぐ場合は余計にお金がかかってしまいます。

また、周辺も農地である場合は、高い建物を建てて日光を遮ることはできません。

あなたのプランが現実的に実現可能か、資金面や法律面をしっかりチェックされます。

しっかりした買主を見つけておく

売却プランがしっかりしていても、実際に売れるかは分かりません。

不動産売買はマッチングが重要ですが、今は農地自体の需要が低いので売れ残る可能性も十分あります。

農業委員会に申請する前に買主のメドがある程度付いていると、向こうも安心して売却を許可することができます。

農地を売ると一度思い立ったら、自分で勝手に周りとの話しや手続きを進めてしまうタイプの人がいます。

しかし、農地を売却する際は、まず農業委員会に認めてもらうことが重要です。

あなたにとって理想の売り方があったとしても、規則をクリアしないことにはどうにもなりません。

不動産会社にも相談しながら、対策をしっかり練っておくことをおすすめします。