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空き家買取で損しないコツ!リフォーム・解体せずそのまま譲渡できる

【更新日】2020-10-05
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空き家買取

相続した田舎の空き家などは、持っているだけで税金・維持費がかかってしまいます。

また、空き家を分割相続している際は、放置が長引くと家族トラブルを引き起こし得るので、早めに売って処分することがおすすめです。

最も早く処分できるのが、業者にそのまま空き家を買い取ってもらう方法です。

この方法なら、最短1か月弱で空き家を譲渡でき、利益をあげることができます。

長年放置していた空き家も、特にリフォーム等の必要はないので安心してください。

ここからは、空き家買取の内容・注意点を分かりやすく解説していきます。

空き家問題とは?その現状と今後の見通しを徹底解説

空き家を早く処分する4つの方法

ここからは、空き家をスピーディに処分する4つの方法を紹介していきます。

空き家を業者に買い取ってもらう

最もスピーディな方法は、業者に空き家を直接買い取ってもらう方法です。

空き家買取の流れは、以下のように進んでいきます。

  1. 書類等の事前準備
  2. 買取査定
  3. 買取価格の提示
  4. 打ち合わせ・交渉
  5. 契約
  6. 残金決済

早い買取業者なら、査定・価格提示・交渉を1日で実施してくれます。

一般的な仲介売却は、いつ買い手があらわれるか分からないので、売り出し後のスケジュールが組みにくいです。

一方、業者買取は一番最初に今後のスケジュールや手続きの方法を共有してくれるので、精神的な負担も少ないです。

更に、業者買取は高額な仲介手数料がかからないというのも大きなポイントです。

条件付きで仲介売却をする

不動産の広告作成や販売営業を業者に依頼するやり方を仲介売却と言いますが、この方法は成約まで平均3~6ヶ月かかってしまいます。

不動産売却の期間は平均3~6ヵ月!スケジュールを短縮する方法はある?

ただ、例外的に、仲介売却でも早く売れるケースがあります。

1つ目は、極めて立地や状態の良い空き家です。

不動産サイトにかじりつきながら売り出しを待っている人も多く、仲介売却でもあっという間に成約がとれるでしょう。

2つ目は、あえて査定額より低めの価格で売るケースです。

売主からすれば損ですが、買い手からしたらこれ以上ないほどお得なので、短期で成約する可能性が高いです。

利益よりもスピードを取りたい方におすすめの方法です。

不動産はただ値下げしても売れない!どのタイミングでいくら下げれば良い?

空き家バンクに登録する

空き家の処分をスムーズにするサービスに、空き家バンクというものがあります。

これは、空き家を購入したい方とのマッチングサービスで、一般社団法人 移住・交流推進機構が大々的に提供している他、各自治体にも取り組んでいるところがあります。

空き家を探している人が一度はアクセスするサイトなので、登録すれば早期成約の可能性が高まります。

ただ、空き家バンクはまだまだ知名度が低いので、そこまでの効果が期待できないというのが正直なところです。

自治体などに寄付する

自治体の中には、空き家の寄付を募っているところもあります。

寄付された空き家は自治体によって解体やリフォームを施され、舗装道路を作るといった公共事業に生かされます。

ただ、”寄付”という名前の通り利益は見込めません。最終手段として頭に入れておくと良いでしょう。

また、近年は地方財政が悪化しており、募集を停止している自治体も多くなっています。

空き家買取が最も早くお得に処分できる

利益を見込めて、かつスピーディに処分が出来るとなると、業者に直接買い取ってもらうのが最もおすすめです。

業者によっては、いつまでに処分したいといった希望を聞いてくれるので、思っているよりもスピーディに引き渡すことができますよ!

かかるコストを最小限に抑えられる

空き家を仲介売却する際は、ターゲットが第三者の素人となります。

こうした、不動産の知識がない人ほど物件の第一印象にこだわる傾向にあり、玄関を開けた時に期待ハズレだと、購入を断られてしまいます。

そのため、仲介売却の内覧準備では、整理整頓やハウスクリーニングを徹底的にする必要があります。

一方、業者買取は相手がプロなので、多少汚れていても構造がしっかりしていたり、アクセウが良かったりするかを重点的にチェックします。

内覧準備にかかる費用をカットできるので、業者買取はお得なのです。

更に、買取依頼から引き渡しまでの期間も短いため、維持費・税金を最小限に抑えることができます。

特定空き家へ指定される前に早期買取を依頼しよう

2015年5月26日に施行された「空家等対策特別措置法」で、保安上・衛生上有害な空き家を特定空き家に指定し、固定資産税の優遇措置をなくすことになりました。

特定空き家に指定される要素
  • 倒壊のリスクがある
  • 衛生上の問題がある
  • 管理が行き届いていない
  • その他、様々な理由で周辺環境を乱しているとみなされる

戸建ての家は固定資産税額が6分の1になる優遇措置が付いているので、特定空き家に指定されれば課税額が6倍になってしまうのです。

空き家の増加が社会問題になってから年々状況は悪化しており、指定空き家の基準も今後より厳しくなる可能性は十分あります。

指定空き家になる恐れがある場合、早めに買取へ出すことをおすすめします。

管理できている・状態の良い空き家でもすぐ買取に出すべき?

買取に出す空き家は、ボロボロで状態が悪くなった空き家というイメージをもたれる方も多いです。

ただ、実際は荒れた状態になってから買取に出しても価格はほとんど付きません。

利益を出すには、出来るだけ早いタイミングで買取を依頼したほうが、築年数も浅く価格は高くなります。

住まいが所有する空き家から近く、管理できているので処分は不要と考える方もいますが、築年数が経つほど維持にかかる時間・コストは高くなります。

買取に出すかどうかは、早いうちに思い切っておこなうことをおすすめします。

空き家買取を依頼するタイミングは主に3つ

空き家を買取に出す理由は人によって様々ですが、買取依頼のタイミングは大きく3つに分けることが出来ます。

  • 空き家になったタイミング
  • 相続等で空き家を所有したタイミング
  • 空き家の利用予定がなくなったタイミング

一つ一つ見ていきましょう。

空き家になってすぐ買取に出す

親が老人ホームに入った時など、空き家になるタイミングで買取に出すケースも多いです。

人が住んでいた家が空き家になるタイミングは、引っ越し費用や施設への入居費用など、何かとお金がかかります。

空き家を買取に出すことで今後コストを支払わなくて済みますし、処分後にかかる費用を補填することも出来ます。

相続で取得した不要な空き家を買取に出す

相続で空き家になった実家を相続したタイミングで、買取に出す方も多いです。

愛着のある空き家を相続した際、すぐに処分するのは躊躇しますが、ただ所有していても固定資産税がかかるだけですし、どんどん築年数の経過によって劣化していき、後で売ろうと思っても価格が付かなくなります。

こうした点を踏まえ、将来的に再利用する可能性がないなら早めに買取へ出すことをおすすめします。

利用予定がなくなったタイミングで空き家を買取に出す

今は使い道が見つからない空き家だと言っても、不動産は一般人が持ちうる最も高額な資産です。

もし将来的に利用の可能性があるなら、安易に手放すと二度と戻ってこないので注意しましょう。

転勤で戻る予定がなくなったタイミングなどで、買取に出すのも一つの手です。

空き家を買い取りたい人は近所に住んでいる可能性も高い

空き家を購入したい人は、意外と近隣住民であるケースも多いです。

放置されている空き家は築年数が古く状態も古いため、物件そのものの魅力はほとんどありません。

立地も特に良くなければ、業者買取を拒否されてしまう可能性も高いでしょう。

ただ、決して便利とはいえない立地でも、長年住んでいる近隣住民の方にはそれなりの需要があります。

事情があって店を畳まないといけない、住まいが狭くなったので物置を探しているという方が、近所の空き家に目をつけて購入する可能性は十分あります。

空き家の処分が上手くいかず悩んでいる方は、意外と近隣へPRをすることでスピーディに処分できる可能性もあります。

買い取ってほしいという意思表示が大切

不動産を探している方の多くは、まさか近所にお目当ての物件があるなんて予想もしていない可能性があります。

そのため、空き家を買い取ってほしいというPRを大々的におこなわなければ、近隣に購入を希望している方がいても気づいてもらえないので注意しましょう。

登記簿上の名義を変えるだけで購入希望者が見つかる可能性もある

空き家を購入してほしい場合は不動産会社に頼んで、チラシなどを配布してもらうのも一つの手です。

ただ、チラシを見ていなくても外観で明らかに放置されている空き家だと分かる場合、購入希望者が主体的に買取を進める可能性があります。

空き家を管轄している法務局に行って登記簿(登記事項証明書)を確認すれば、所有者の名前が分かるので、直接コンタクトを取って話を進めることができるためです。

ただし、登記簿上の名義が必ずしも実質的な所有者を同じという訳ではありません。

親の死後に相続した空き家なら、相続登記をおこなわない限り、亡くなった親の名義のままになっています。

所有するだけなら大きな問題は起きにくいですが、前述のように個人で物件を探している方とのマッチングの機会を損失する恐れがあります。

空き家の購入希望者を募集する際は、登記簿上の名義を変更しておくことをおすすめします。

古い空き家は買取前に解体・リフォームしなくてもよい

買取に出す前に更地化やリフォームをしなくて良いか悩む人も多いですが、結論からいえば必要はありません。

その理由を、ここから説明していきます。

買取に出す際はそのまま出してOK

買取に出す際は、特に清掃等に力を入れる必要はありません。

買い取った後に、業者が掃除やリフォームをするのが大きな要因です。

良く、「営業マンも人間ですから、掃除しておくとオッ!と思って、高めに査定してくれますよ!」という論調を見かけますが、買取査定は意外とシステマティックな部分が大きく、営業マンの感情が入り込む余地はそこまでありません。

それよりも、契約内容のしっかりした確認や、プランの交渉などに力を入れたほうが良いでしょう。

リフォーム代は買取価格から引かれる

買取前のリフォームが不要だからといって、一概にお得なわけではありません。

業者は再販に必要なリフォーム代を算出し、その分をゴッソリ利益から差し引きます。

相場としては、買取価格は仲介売却の6割程度となります。

ほとんどの方は、せっかく空き家を売るなら少しでも高値が付いてほしいと思うことでしょう。

価格を下げてまで早期処分したいのか、一度良く考えてみましょう。

空き家買取を断られてしまうケース

状態の悪い空き家でも快く買い取ってくれる業者は多いですが、そうした業者にも買取を断られてしまうケースは多々あります。

ここからは業者買取が難しい空き家の特徴を紹介していきます。

築年数が経過しすぎている

築年数が経過しすぎていると、リフォーム・リノベーションの効果がほぼ見込めないので、買取を断られてしまう可能性が高まります。

その一方で、もともと空き家を立て壊して太陽光発電などに活用する前提の業者などは、築年数が古くても買い取ってもらえる可能性が高いです。

築年数の古い空き家を買い取ってもらうには、買取業者の性質にも着目する必要があります。

依頼者が把握していない情報が多すぎる

長年放置されていた空き家は、どのように運用されていたかの経過が書面で残っていないケースも多いです。

こうなると、買取業者が空き家の情報を把握するのは依頼者頼みになりますが、依頼者自身もどんな経路で入手したのか良く分からないと、リスクと捉えられ買取を拒否される可能性が高まります。

すでに差し押さえが決定している

空き家の住宅ローン滞納が長期間続き、すでに裁判所で差し押さえが決定している場合は、業者買取をおこなうことが出来ません。

ちなみに、強制的に差し押さえられる場合は所有者に利益は一切発生しないので注意しましょう。

差し押さえになる前に任意売却をおこない、残債を処理する必要があります。

空き家の買取価格は業者によって異なるので注意

空き家をいくらで買い取るかは、業者にとって異なります。

空き家を買い取る目的は主に再販のためですが、再販にどれだけのリフォーム代をかけるかは業者や時期によっても見立てが変わります。

また、買取価格を算出する際は過去の取引事例を参考にしたりもしますが、持っているデータも業者によって異なるため、少しずつ価格がずれてしまうのです。

仲介売却の場合は買主と交渉して納得した金額で売買しますが、買取の場合は言われた金額がそのままあなたの利益になるので、契約は慎重におこないましょう。

必ず複数社に買取査定を比較しよう

空き家の査定を最寄りの不動産会社に依頼したところ、2000万円の値打ちがついたとします。

一般人からしたら十分高額ですが、これだけでは適正価格かどうか分かりませんよね?

他の会社にも買取査定を依頼したら、平均が3000万円前後かも知れません。この場合、もし1社目で即決して契約を結んだら1000万円も損をすることになります。

こうした事態を防ぐためには、出来るだけ多くの不動産会社に査定を依頼し、比較する必要があります。

査定結果が揃えば、大体いくらで買い取ってもらえるかが分かるようになります。

また、他社の買取結果を持ち込んで交渉をする相見積もりという方法を取ることも出来るようになります。

不動産会社の営業マンを必要以上に見上げて、言っていることや算出した金額を信じすぎると損をしてしまいます。

絶対にだまされない、少しでも高く買い取ってもらうという覚悟を持ち、必要な情報を取捨選択する意識が大切です。

空き家買取は交渉が命?業者との心理戦に勝つポイント

業者買取が仲介売却と少し違うのは、業者と依頼者の間の約束が優先されるという点です。

買取価格は相場をベースにしてはいますが、最終的にはそれぞれの業者がいくらの値打ちを付けるかに付きます。

そして、業者の付ける価格は、それぞれが思う適正価格という他に、その業者の思惑や事業規模・経営状況なども関わってきます。

ここでNGなのが、依頼者の方で「プロの不動産会社がこの価格と言ってるんだから、正しい値段なんだろう」と思い込んでしまうことです。

見方を変えれば、業者は買取を募集することで物件を“仕入れ”ています。安く空き家を仕入れて高く再販できれば大きな利益になるので、どの業者も安く買い取りたいと思っています。

対して依頼者は少しでも高く買い取ってほしいと思っている訳ですから、足元を見てつけられた値段に納得するのではなく、しっかり交渉をしないと成功から遠ざかってしまいます。

でも、こちらは素人で相手はプロ。どう交渉を進めていけば良いのでしょうか?

買取価格に影響する要素・しない要素を知る

例えば築古の空き家は、十中八九建物を取り壊して、更地を活用します。

であれば、フローリングの傷・凹みや設備の故障があっても、買取価格は下がらないはずです。

しかしケースによっては、そこを理由に価格を下げてくる業者もいます。

足元を見られて損しないためにも、最初に価格へ影響する要素・しない要素を整理しておくのがおすすめです。

買取希望額を正直に伝えないのもテクニックの一つ

前述の通り、買取業者はとにかく安く買い取りたいと思うものです。

希望額を聞かれた時、正直に必要額ピッタリで答えても、そこから引かれてしまう可能性は高いです。

そこで、少しだけ希望額を高く設定して言うことで、値引きされても納得価格で買い取ってもらうことが出来ます。

よく言われるのは、2,190万円のように端額をつけて希望額を設定するのが良いと言われています。

業者も安く買い取りたい一方で、引き過ぎて契約が取れなければ意味がないのでギリギリの金額を狙ってきます。

「せめて端額だけは値引きしたい」と思っている業者も多いので、逆に端額を設定しておけば、交渉のトピックをそこ(端額を引くか・引かないか)に集中することができ、素人でも交渉がしやすくなります。

空き家買取を有利に進めたいなら相見積もりが必須

依頼者の強みは、制限なく様々な買取業者の条件を聞き、自由にどこと契約するか選べる点です。

一方、業者は契約を取れなければ一銭の利益もありません。

そこで、様々な業者に買取査定額を提示してもらった上で、他社の結果を持ち寄って交渉をすると大きな効果があります。この方法が相見積もりです。

業者が買取価格を引き下げる時の良く言う理由が「業界的にこの価格が限界」というものですが、実際にそれ以上の価格を付けてくれた業者の結果を見せると、「この会社より○○万円高く買い取るので契約しませんか?…」と、意見を変えてくる可能性もあります。

他社の結果を比較することで足元を見られる可能性もグッと下がるので、積極的に活用しましょう。

一括査定サイトを使って大手不動産会社の空き家買取価格を比較!

一括査定サイト

空き家買取を成功させるには複数社の査定を比較することが大事です。

ただ、1社ずつ電話をかけて来店日時を予約し、査定依頼をしていると手間がかかってしまいます。

そこでおすすめなのが、一括査定サイトというサービスです。

これは、簡単な物件情報を60秒ほどで入力すると、最低6社以上の大手業者に一括で査定依頼をすることができます。

しっかりしたサイトは業者を登録する際に厳正な審査をおこなっているため、悪徳業者につながる心配はありません。

また、利用料も完全無料なので、まだ買取に出すか迷っている方も気軽に利用することができます。

一括査定サイトに関する詳しい内容は、こちらの記事にまとめています。ぜひ参考にしてください!

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

空き家買取の良くある質問にプロが回答

ここまで、空き家買取の基本的な内容を紹介しましたが、実際は空き家や依頼者の状況・環境によって注意点はバラバラです。

正攻法でやれば必ず成功できると思わず、個別の事情に合わせたやり方を見つけていく必要があります。

ここからは、空き家買取を検討する方の疑問・質問の中でも特に多いものに回答していきます。

業者は買い取った空き家をどうするの?

買い取った空き家は再販をするか自社で活用して利益を生み出すようになります。

空き家の状態によってはリフォームして再販するケースもありますし、壊して新築分譲にして販売するケースなどもあります。

隣り合った空き家を併せて買取に出したら利益は増える?

例えば、敷地がそれぞれ200㎡の隣り合った空き家A・空き家Bを1社に買取へ出せば、その業者は計400㎡の土地が手に入ります。

広い土地があれば大規模な施設を建てて貸し出すようなことも出来る(用途が増し、収益性も数倍になる)ので、単純なA・Bの価値以上の金額で売れるのではないか?と考える方も多いです。

理論上はそうした考えも出来ますが、エリアによっては面積が広いから価値が上がる訳では必ずしもなく、逆に利便性が下がるので価値が低下するケースもあります。

また、大規模な土地を活かすノウハウ・事業をもっているかどうかも業者によって異なるので、上記の理論が成り立たないケースは多いです。

確かに小さなアパートを建てるより大規模なビルを建てるほうが、満室時の収益性は何倍も高いです。ただ、買い取ってもらった後に幅広い選択肢から、どう業者が活用するかを依頼者は原則指定できないので、「高い収益性を生み出せそうだから、高く買い取ってほしい」とはならないのです。

逆に収益物件の仕入れ・建築・販売・管理に特化した業者などに、用途へピッタリ合った土地を提供できれば、高く買い取ってもらえる可能性はあります。

空き家の建物部分だけ買い取ってもらうことは出来る?

建物部分はいらないけど土地はいるという方は多く、建物部分だけ買い取ってもらうことは可能か?という質問をする方は多いです。

ただ、業者は建物より土地が欲しいので、基本的に土地だけ残すことは出来ません。

買取を依頼する際は、十分注意しましょう。

どの業者からも買取を断られた空き家はどうすればいい?

業者から空き家を断られ、自治体への寄付も断られたら基本的に処分をする術がありません。

どうしようもない場合は、土地活用の業者に相談してみましょう。

実際に処分できない空き家を活用業者に依頼して、駐車場にしてもらったケースなどもあります。

経営や納税が面倒にも感じますが、その辺も全て代行してくれる業者も最近では多く存在します。

どうしようも無くなって放置するよりは、こうした業者に相談することをおすすめします。

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