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自宅査定は無料と有料の2種類!それぞれのメリット・デメリットを徹底解説

【更新日】2020-04-08
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自宅の無料査定

自宅を売ろうと思った際には不動産会社に査定してもらう必要があります。

家の売却価格というものは、様々な要素が関係してくるため素人では判断が難しいからです。

もちろん、最終決定権は家の持ち主にあるのですが、適正相場を知っておくと売却がスムーズに進みます。

ここでは、自宅査定の種類や注意点などを紹介していきます。

自宅を査定したい!自宅査定ツールの・口コミ・評判と価格査定の注意点

自宅査定は無料査定と有料査定(鑑定)がある

自宅の査定方法には、無料査定と有料査定(鑑定)という2つの種類があります。

無料査定は不動産会社がおこなうため、現実的な売却相場を知ることが可能です。

対して、有料査定(鑑定)は資格を持った人物がおこなうもので、出された査定結果は税務署や裁判所に提出することのできる公的なものになります。

したがって、自分の家がいくらで売れるかということだけを気にするのであれば、無料査定でも十分といえるでしょう。

不動産査定は料金無料と有料の2種類!無料査定を依頼する際のポイント・注意点

無料査定は机上(簡易)査定と訪問査定の2種類

実際に無料査定を受ける際には、机上(簡易)査定と訪問査定という2つの選択肢があります。

机上(簡易)査定は、家の現物を見るのではなく、築年数や間取り、立地条件などをもとにして売却相場を算出するというものです。

過去の売却事例と照らし合わせて値段を決定するため、結果が早く出やすいという特徴があります。

訪問査定は、不動産会社の人間が現地まで足を運び、家の内部や周りの環境を調べるというもので、より正確な売却相場を知ることが出来ます。

ただし、結果が出るまでに時間がかかる場合があるので、そのことは頭に入れておくと良いでしょう。

机上(簡易)査定はネットで簡単に依頼できる

机上(簡易)査定は、必要事項が分かっていれば行うことが出来るので、ネット上からでも申し込むことが出来ます。

記入する情報もそれほど多くないので、気軽に利用することが出来るでしょう。

複数の不動産会社に依頼しておくと査定結果を比較することができるというメリットもあります。

早ければ査定を申し込んだ当日に結果が出るので、急いでいる人にも最適です。

しかし、出された査定結果はあくまでも情報に基づいたものであって、実際の売却相場と開きが出る可能性があります。

内部の傷や凹みは査定評価にふくまれない

机上(簡易)査定は、申込時のデータだけで査定を行うので実際の状況は評価に含まれません。

そのため、家の内部に大きな傷や凹みがあった場合は、売却相場が査定結果よりも下がってしまう可能性もあります。

訪問査定はより精度の高い査定額を算出できる

訪問査定は、机上(簡易)査定では分からない細かな部分をチェックします。

家の内部状況や設備の確認。

実際の日当たり具合や交通アクセスに関することまで評価対象になるでしょう。

そのため、訪問査定で出される結果はより精度が高いものとなり、自宅を売却する際の判断に大いに役立ちます。

ただし、正確な査定結果が出るまでには時間がかかるため、訪問査定を頼むのならそのことを考慮に入れておかなければなりません。

訪問査定はスケジュール設定が必要

訪問査定を受ける際には家の持ち主が立ち会う必要があります。

不動産会社の人間が家の内部に入る必要もありますし、家に関する質問にも答えなければならないからです。

そのため、査定を受けたい側と不動産会社のスケジュールをすり合わせる必要が出てくるので申し込みは早めにしておいたほうが良いでしょう。

前日にいきなり依頼をしても不動産会社の予定によっては断られる可能性があります。

また、同じ日に複数の不動産会社から訪問査定を受ける場合は、時間が多少ずれ込んでも予約がぶつからないようにスケジュールを設定しておきましょう。

有料査定(鑑定)は不動産鑑定士によっておこなわれる

有料査定(鑑定)は、不動産鑑定士の資格を持った人間によっておこなわれるものです。

この資格は、厳しい国家試験に合格しなければ取ることが出来ず、不動産鑑定士が出した査定結果は信頼性や証明力が高いものとして扱われます。

会社間での不動産取引や遺産相続の際に利用されることが多く、一般的な不動産売買で利用されることは稀といえるでしょう。

不動産査定は不動産鑑定士に依頼すべき?鑑定費用はいくらかかる?

鑑定費用は事務所が独自に定めている

有料査定(鑑定)をおこなう不動産鑑定士は事務所に所属していることがほとんどです。

鑑定にかかる費用はこれといった決められた額はなく、事務所によって異なります。

また、不動産の評価額によっても鑑定費用が変わってくるので、依頼する場合は事前に確認を取っておくと良いでしょう。

複数の事務所に見積もりを出してもらうと、一番安いところを選ぶことが出来ます。

個人が自宅を売る場合は無料査定がおすすめ

信頼性や証明力という点においては有料査定(鑑定)が一番ですが、出された査定額は実際の売却値段を保証するものではありません。

不動産の売買は買い手の現れるタイミングなど、様々な要素が絡んでくるため査定額に関しては参考程度にとらえておくものです。

そう考えると、費用の掛かる有料査定(鑑定)は、受けられるメリットが少ないといえるので、個人で自宅を売却する際は不動産会社がおこなっている無料査定でも十分といえるでしょう。

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不動産会社が自宅を無料査定してくれる理由

無料査定は利用する側に料金は発生しませんが、実際には人件費などのコストがかかっています。

それなのに、不動産会社が無料査定をおこなうのには理由があります。

それは、不動産会社に大きなメリットがあるからです。

無料査定は気軽に申し込むことが出来るため、幅広い層の利用が見込めます。

競合店が多くいる不動産業界では、会社の知名度というのは一番の武器なので、知名度アップのために無料査定をおこなっているのです。

自宅の無料査定は営業的な側面が強い

不動産会社がおこなう無料査定の目的には営業につながりやすいという理由もあります。

不動産会社の利益は仲介手数料が主なものなので、まずは不動産を売却してくれる人を見つけなければなりません。

そこで、無料査定を気軽に利用してもらい、高く売却できそうな物件が見つかれば査定額の増額や良い条件を提示したりして、契約につながる営業をかけることが出来るのです。

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根拠のない高額を提示する悪徳業者も

自宅を売却するのなら少しでも高く売りたいと思うものです。

しかし、中にはそこに付け込んで根拠のない高い査定額を提示してくる業者もいるので注意しておきましょう。

もし、そのような悪徳業者に自宅の売却を任せてしまうと思わぬトラブルに巻き込まれてしまう可能性があります。

このような事態を避けるためには、自宅の適正相場を調べておくことが必要です。

そうすれば、相場を無視した高い金額にはおかしいと気づくことが出来ますし、出された査定額の根拠が適切なものかどうかを見極めることが出来ます。

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自宅の無料査定で使われる3つの方法

無料査定で決定される査定額の計算方法には、大きく分けて3つの方法があります。

  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法

これらは、査定する不動産の種類によって使い分けられており、計算方法もそれぞれ異なります。

①取引事例比較法

取引事例比較法は、過去の取引事例を参考にして査定額を決定する方法です。

一般的な居住用住宅を査定する際にはこの方法が多く使われています。

比較する取引事例は原則的には近隣でのものになりますが、場合によっては条件が似た地域の相場を参考にすることもあります。

取引事例比較法で出された評価額は比準価格と呼ばれ、比準価格は取引事例から算出された基準価格に個別的な要因や取引時期など細かな修正を計算に入れることで求めることが可能です。

②原価法

原価法は、不動産の再調達原価をもとにして物件の価値を決める方法です。

簡単に言うと今ある建物と全く同じものを建てる際にかかる費用(再調達価格)を計算し、その価格から実際の建物の経過時間分を差し引きます。

原価法で出される査定額は以下の計算式で求めることが可能です。

査定額=再調達価格×建物の延床面積×(残存年数÷法廷耐用年数)再調達価格と法定耐用年数には基準となる数値があるので、そちらを参考にして計算されます。

③収益還元法

収益還元法は、不動産が将来生み出す利益をもとにして評価額を決定する方法で収益物件の査定によく使われます。

収益還元法には直接還元法とDCF法の2種類があり計算方式もそれぞれ違うので簡単に紹介しましょう。

2つの計算式は以下の通りです。

  • 直接還元法:不動産価格=年間利益÷還元利回り×100
  • DCF法:不動産価格=(X年後の合計利益)÷(1+年間割引率のX乗)

直接還元法は、1年間といった短期的な収益をもとにして不動産の価値を決定します。

対して、DCF法は長期的な収益をもとにして不動産の価値を決めるため精度としてはこちらが勝るとされています。

自宅の無料査定でよく見られるポイント

無料査定で不動産会社が重要視しているのは以下の通りになります。

  • 築年数
  • 立地・アクセス
  • 面積
  • 周辺環境
  • 自宅の間取り・構造

①築年数

築年数は建物の価値を決める際に最も重要視されるポイントです。

建物自体の査定額は年々減っていき、一般的な木造の戸建て住宅なら20~25年で査定額は0になります。

この年数には厳格な決まりがあるわけではないので、扱う不動産会社によっては多少の違いが出るでしょう。

また、途中でリフォームを行っている場合は建物の価値が上がるため査定額も変わってきます。

②立地・アクセス

立地や交通アクセスの良さも査定額に大きく関わってきます。

特に日当たりに関してはとても重要で、いくら場所が良くても周りに高い建物が立っていたりすると評価が下がる可能性があることを覚えておきましょう。

また、自宅前の道路幅も広いほうが高い評価が付きやすいです。

交通アクセスに関しては、家の近くに駅やバス停があると査定額に期待が出来るでしょう。

他には、周りの静かさや子育てしやすい地域かというところも評価対象になります。

③面積

面積は広ければ広いほど高い評価が付くでしょう。

戸建て住宅の場合は、庭いじりを目的に購入を希望する人もいるので広い庭があると査定額がプラスされやすいです。

ただし、あまりに土地面積が広すぎる場合は、買い手を選ぶことになるので実際の売買に時間がかかる可能性もあります。

④周辺環境

建物の周辺に生活するうえで役立つ施設があるかどうかも重要なポイントです。

徒歩圏内にスーパーなどの商業施設や医療機関があると高評価につながりやすいでしょう。

また、保育所や小学校といった教育機関も揃っていると子育て世代に向けて大きなアピールポイントになるので、不動産会社も高い査定額を付けやすいです。

⑤自宅の間取り・構造

家の間取りは個性的なものよりも平均的で使いやすいほうが評価が高くなります。

どんなに凝った間取りだったとしても、家の中の動線が悪ければそれは使いづらい家ということになり査定ポイント的にはマイナスに働く可能性があるでしょう。

また、構造に関しても重要な確認事項になります。

建物は木造と鉄筋コンクリート造では耐用年数が違うため査定に直接かかわってくるのです。

鉄筋コンクリート造のほうが法定耐用年数は長めに設定されているので評価は高めになります。

自宅の無料査定の注意点

自宅の無料査定を受ける場合には、基本的には何もする必要はないのですが、必要書類を揃えておくと査定やその後の契約がスムーズにいく可能性があります。

特にリフォームをおこなっている場合は、それを証明する契約書などがないと正確な査定がされない可能性もあるので注意が必要です。

他には、不動産会社の評判を調べておくことも重要になります。

ネット上の口コミや周囲の人から評判を聞いてみて、あまりにも評価が低い場合は避けておいたほうが無難といえるでしょう。

査定額通りに売れる保証はない

不動産会社が出した査定額が高かったとしても手放しで喜んではいけません。

査定額は目安であって、売却価格とは違うものだからです。

また、不動産の価格というものは時期やタイミングによって大きな開きが出ることも珍しくありません。

この事を知っておかないと実際に自宅を売却した際に、思っていたよりも安い金額になってしまいがっかり、なんてことも起こり得ます。

逆に、想像以上の値段で売買が成立する可能性もあるので、査定額に一喜一憂するのはやめておきましょう。

無料査定はあくまで不動産会社の「私見」

不動産会社がおこなう無料査定は、申し込んだ会社によって結果が違います。

これは、査定の計算方法や使うデータが社によって違うためです。

また、実際に建物を目にした査定人の評価もそれぞれで変わってきます。

無料査定は不動産会社がサービスでおこなっているという面もあるので多少正確性を欠いていても法的に罰則を受けるわけではありません。

もちろん、不動産会社はいい加減な査定をおこないませんが、出された結果はあくまでも私見であるということを覚えておきましょう。

自宅売却はまず無料査定に出すことから始めよう

自宅の売却を考えているのなら、不動産の価値を正しく知っておくことが重要です。

有料査定なら公的な証明力のある結果を知ることが出来ますが、不動産会社がおこなっている無料査定でも十分に役目を果たしてくれます。

ネットからでも簡単に申し込めるので、気軽に利用してみると良いでしょう。

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