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任意売却の流れ全9ステップを徹底解説!

【更新日】2019-11-18
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任意売却の流れ

任意売却の流れについて詳しく知らない人は多いでしょう。

任意売却をするために色々な手順を踏む必要があります。

流れが分かると、スムーズに任意売却を進めることができます。

また、任意売却後のことも考えておくことも大切です。

任意売却をすれば全てが終わりではないからです。

ここでは任意売却の流れやその後について解説していきます。

任意売却とは?わかりやすく紹介!競売を避けるための最後の方法

任意売却は3~6か月かかるのが一般的

任意売却するためには時間がかかります。

普通の不動産売却と同じですので、少なくても3~6ヵ月はかかると考えておきましょう。

ただ、必ずしもこの期間で売れるわけではありません。

もっと長くかかるケースもあります。

逆に人気物件であればすぐに売れることもあるのです。

物件によってスピードは変わってきます。

さらに売値が市場価格よりも低ければ、すぐに買い手が出てくる可能性が高いです。

早く売りたいときには価格などを調整すれば、早く売れる確率は上がるでしょう。

物件の状態や債務状況で期間が変わる可能性もある

物件の状態が最高のままになっていることは少ないです。

そのため、物件の状態によって売れるまでの期間が変わってきます。

さらに、債務状況でも期間は変わります。

債務状況が悪くてすぐにでも売らないといけないのであれば、値段を下げてでも売ることがあります。

一方、任意売却で完済できる可能性があるケースでは、じっくり買い手が出てくるまで待つこともあるでしょう。

このように期間は債権者の思惑によって変わることがあるのです。

任意売却の流れを分かりやすく解説

  1. ①金融機関から督促を受ける
  2. ②コンサルタントに相談をする
  3. ③物件・残債状況の現状把握
  4. ④不動産価格の査定
  5. ⑤債権者(金融機関)との交渉を進める
  6. ⑥販売活動の開始
  7. ⑦売買契約の締結
  8. ⑧引っ越し準備を進める
  9. ⑨決済・引き渡し

任意売却は色々な手順を踏んで進めるものです。

そのため、流れを理解していることは大事になります。

流れが分かっていないと手順を飛ばしてしまうかもしれせん。

そうなると、どこかでストップがかかる可能性があります。

ここでは任意売却の流れを分かりやすく解説していきます。

①金融機関から督促を受ける

任意売却の流れの最初にあるのが、金融機関からの督促です。

住宅ローンを滞納すると、早く払ってくださいという電話がかかってくるか、ハガキが届きます。

督促が来た時点ですぐに支払えば、大きなペナルティはないです。

しかし、滞納したローンの支払いができない人が、任意売却を検討します。

金融機関に相談もなく督促を無視すると、物件を強制的に競売にかけられる可能性もあります。

抵当権を持つ金融機関は物件を競売にかけて、ローンを回収する手段に出ることがあるのです。

そのため、任意売却を成功させるためには迅速に動くことが大事です。

金融機関よりも早く行動すれば、任意売却ができる可能性が高くなります。

最初の動き出しは早いほど成功に近づくでしょう。

自宅に催促書・督促状が届いたら早めに手続きを進めよう

催促書や督促状が届いたということは金融機関が滞納を認識したということです。

そこから競売まですぐに動く金融機関もあります。

返済能力に疑問を持っていた債務者であれば、金融機関が早く動くことも考えられるのです。

そのため督促状が届いたら、任意売却の手続きを早く進める必要があるでしょう。

任意売却ができる状態でないと、交渉が難しくなります。

競売をすると決めている金融機関の決定を変えることは困難です。

②コンサルタントに相談をする

任意売却をするときにはコンサルタントへの相談は必須です。

コンサルタントではないと任意売却を上手く進めることが難しいです。

素人だけで任意売却を進めようとすると、どこかでつまずいてしまいます。

そうならないために、コンサルタントからアドバイスをもらう必要があるのです。

コンサルタントを選ぶ場合は任意売却の実績がたくさんあり、信用できるところを選びましょう。

選ぶ会社を間違えると、任意売却ができない可能性もあります。

相談をして話が合わないと思ったら、別のコンサルタントに相談することも一つの手です。

評判や実際に会った印象などで信用できるコンサルタントを見つけます。

特に会った印象は大事です。

任意売却を成功させるパートナーになるわけですから、好印象のコンサルタントを指名しましょう。

③物件・残債状況の現状把握

任意売却をするときに現状の把握は重要なポイントです。

物件の現状が分かれば不動産価格が算出しやすいです。

物件の状態によっては市場価格よりも上がるかもしれません。

また、残債状況の把握も重要です。

残っているローンがどの程度あるかで、任意売却で売るべき価格が決まってきます。

ただ、売りたい価格と市場価格が合っているとは限りません。

市場価格の方が低いことが多いです。

そうなると、任意売却で物件を売ってもローンは残ることになります。

そうであったとしても、競売にかけられて市場価格よりも安い値段で売られるよりはいいです。

支払うローンが残るにしても、できるだけ減らしておいた方が物件を売った後の生活が楽になるでしょう。

④不動産価格の査定

不動産価格の査定はスピードが求められます。

査定で手間取っていると販売までに時間がかかってしまい、金融機関が待てずに競売にかける可能性もあります。

物件周辺の価格を参考にしながら、価格を素早く決める必要があるのです。

ただし、価格の正確さも求められます。

物件を高く売れるのに、安く査定してしまうとローンを多く残すことになるでしょう。

しかし、高く見積もってしまうと物件がなかなか売れないという状態になります。

どちらの状態も任意売却で避けたいケースです。

そのため、素早く正確な査定ができる不動産会社を選ぶことが大切です。

実績がある不動産会社であれば、査定で大きなミスをすることはないでしょう。

不動産会社が取り扱った過去の実例などがあると、査定が出やすいこともあります。

⑤債権者(金融機関)との交渉を進める

債権者からの合意がないと任意売却が実行できません。

債権者が認めるような交渉をする必要があるのです。

任意売却のためにかかる時間もローンの滞納も増えます。

金融機関としては最善の手段でないと考えるかもしれません。

そこを交渉によって任意売却をする方向に持っていく交渉力は必須です。

さらに、査定で算出した不動産価格に納得してもらうことも重要です。

金融機関がもっと高く売るように言い出せば、なかなか売れない価格になってしまう可能性もあります。

それでは売れない物件になるでしょう。

適正な価格で納得してもらうことも交渉次第です。

交渉が上手く進めば、債権者が納得した上で任意売却を開始できます。

そうなれば、金融機関は多少の融通を聞いてくれます。

交渉に強い不動産会社を選ぶのがおすすめ

金融機関と交渉するなら、交渉に強い不動産会社を選ぶことが重要です。

金融機関は損をしないためになかなか折れない可能性があります。

損を最小限にするために必要なことだと説明しても納得してもらえないかもしれません。

そんな状況でもたんたんと説明できる、根気強さが求められます。

粘り強い交渉役がいれば、金融機関が折れるでしょう。

任意売却が最善の方法だと理解すれば、交渉が上手くいく確率は高いです。

⑥販売活動の開始

販売活動は一般の不動産売却と同じような手順になります。

広告を出したり、インターネットを通じて集客をします。

基本的には買い手が見つかるまで続けることが多いです。

ただし、任意売却の場合は価格や期間に制限があるケースも少なくないです。

そのケースに合わせて販売活動を進める必要があるでしょう。

また、販売中も家族が住んでいることが多いので、家族に配慮して販売を進めることも重要になります。

さらに、金融機関へ配慮して、逐次報告をしておくと印象がよくなります。

報告がないと任意売却の進み具合がつかめず、不満に思うかもしれません。

そうなると、期限の短縮をするなどと言ってくる可能性もあります。

金融機関との関係は販売中も良好に保っておくことが大事です。

内覧に向けて出来る限り掃除・整理整頓を進める

ほとんどの買い手は内覧を希望します。

内覧をしないで物件を買う人は多くないでしょう。

そのため、販売中は内覧を受け入れる準備をしておきます。

掃除や整理整頓をしておくと、内覧をする人の印象がよくなるでしょう。

ただ、住んでいるので手が届かない場所があるかもしれません。

そのような場所はできるだけ隠すようにしておきます。

きれいな面を見てもらえば、物件に対するイメージは保てるはずです。

⑦売買契約の締結

買い手が見つかって、価格交渉などがまとまったら売買契約を締結します。

売買契約を締結する前に細かい点まで打ち合わせをしておくことが重要です。

特に債権者である金融機関が納得する内容にする必要があります。

金融機関が納得しなければ、振り出しに戻る可能性もあるからです。

また、買い手が売買契約をしっかり理解していることも必須です。

任意売却では売買契約後に引っ越しをすることになりますので、すぐに入居することはできません。

そのような細かい点まで確認しておくようにしましょう。

締結後のトラブルを防ぐためにも、それぞれの関係者が理解していることが重要になります。

締結後にトラブルになると大きな問題になることが多いですので、ここで関係者全てを納得させることが大事です。

重要事項は契約書にすべて記載しよう

細かいことであっても重要なことは契約書に記載することが大事です。

あとで問題になったときに契約書に書いてあると言えるからです。

契約書に書いてなければトラブルが大きくなる可能性もあるので、できるだけ全ての情報を契約書に盛り込みましょう。

契約書に漏れがないように再三チェックすることが重要になります。

複数の目で確認して漏れないように何度もチェックします。

その上で、関係者全員がサインすることが必須です。

⑧引っ越し準備を進める

任意売却では売買締結時に手付金を受領して、引っ越し代に充てることも可能です。

引っ越しをするにも引っ越し代や新しい住居の契約金などでお金がかかります。

そのようなお金がなくて引っ越せないことがないように配慮されているのです。

引っ越し先は家族と相談して決めるといいでしょう。

子供がいれば同じ学区内がいいということもあります。

ただ、任意売却ではできるだけ早く引っ越しすることになります。

次の入居者が待っていることも多く、すぐに引っ越し準備をすることが求められます。

さらに、引っ越し先を決める必要があるのです。

引っ越し先がなかなか見つからないということも考えられますので、準備は早いうちに始めておくとスムーズに引っ越しができるでしょう。

引っ越し準備の期限は約1.5か月

任意売却では引っ越しをするまでの準備期限は約1.5ヵ月です。

まずは引っ越しをする日程を決めます。

それに合わせて引っ越し準備をしないと間に合わなくなることが多いです。

短い期限しかありませんので、悠長に構えていると次の入居者がすぐに来てしまいます。

引っ越しが遅れるとトラブルの元になりますので、予定通りに進めるように調整します。

前倒しで準備をしていくと予定よりも早く引っ越すことができるでしょう。

⑨決済・引き渡し

引っ越しが終わると買い手に引き渡しが行われて、売買の決済が実行されます。

決済をするときには関係者が集まって、代金の清算と権利書類の引き渡しをします。

この清算で任意売却は終了です。

ただ、基本的には債権者が清算代金のほとんどを受領し、コンサルタントや不動産会社が手数料などを受け取ります。

ローン残高よりも売れた不動産価格が大きく上回っていない限り、債務者は引っ越しの代金をもらえるだけです。

そのお金で新しい生活を始めることになります。

任意売却が終わったとしても、債務者にとっては終わりではないです。

ローンが残っていれば支払うことになりますし、支払えなければ債務整理をする必要があるでしょう。

任意売却後の新生活準備もしっかりやろう

任意売却をすると一段落ついたと思う人も多いです。

物件を売却したことでプレッシャーは少なくなるかもしれません。

しかし、任意売却後も新生活が待っています。

準備を怠ると上手く生活できなくなるでしょう。

状況によっては再就職や精神的ケアも必要

任意売却は生活を変えるチャンスではあります。

再就職をすることが必要になる可能性もあるでしょう。

引っ越した先で生活するために、別の就職先を見つける必要がある人もいます。

また、精神的ケアを求める人もいるのです。

任意売却では精神的に強いプレッシャーを受けることが多いです。

そのため、精神的に耐えられなくなって、ケアを求める人もいます。

精神的ケアは必要だと感じたら、ケアを受けておくと早く元に戻れるでしょう。

引っ越し代をくれる業者も存在する

任意売却をする状況では引っ越し代金がない人もいます。

そうなると、色々な関係者が困るでしょう。

そのような状況にならないように、引っ越し代を売買料金から差し引いて出してくれる業者もいます。

トラブル防止に必要な措置ですので、遠慮せずに受け取っていいお金です。

任意売却では引っ越せなくて困るのは債務者だけではないのです。

全てが上手く進むように段取りされているケースは多いでしょう。

任意売却をした後も見越して行動しよう

任意売却では物件を売ることがメインになって、その後のことを忘れている人もいます。

しかし、売ったあとも生活は続きますので、売却した後のことも考えて行動する必要があるでしょう。

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