不動産価格は、2020年の東京オリンピックに向けて上昇推移を続けています。

この影響を特に受けているのが東京・首都圏です。

訪日観光客が少ないことから、宿泊施設やホテルの着工競争が激化しており、その煽りを受けて地価相場の高騰が進んでいます。

現在は海外の投資家からも東京周辺の不動産は人気があり、多く買い占められている状況です。

逆に言えば、オリンピックが閉幕して揺り戻しが起こった時に、多くの不動産業者がその打撃を受けると予測されています。

2019年には消費税増税の駆け込み需要もあった

2019年10月に消費税が8％から10％に増税されるのを受けて、投資家の多くが増税前に投資物件の駆け込み売買をおこないました。

2019年の不動産市場の好調は、この駆け込み需要に支えられている側面もあります。

消費税10％が浸透した2020年に人々がどのような動きを見せるのか、未知数な部分もあります。

オリンピック需要に押され、首都圏では新築マンションが次々に着工されています。

首都圏の狭い土地に次々と高層マンションが建てられている他、千葉や埼玉も再開発の波に押されています。

一方で、既存の築古マンションは入居者の高齢化や現象を受けつつも、具体的な対処法を見いだせないでいます。

マンションは戸建てと違い、古くなったからといって簡単に立て壊すことができません。

古いマンションが手つかずのまま、どんどん新しいマンションが出来てくれば、価値の乖離は一層激しくなってきます。

こうなれば中古マンションが密集する地域の相場はどんどん下がっていってしまうでしょう。

2020年には、住宅省エネ基準が義務化される予定です。

日本の省エネ基準は、欧米諸国に比べて大分遅れていると言われていました。

それを受け、2016年から段階的に施行されてきた省エネ基準が2020年に完全義務化されるのです。

これは環境のことを考えると良い傾向のように感じます。しかし、一定の基準を満たす建物は今後すべて省エネ構造が義務化されるので、着工コストが高くなりやすくなります。

一方で2020年以前に建てられた物件の中で省エネ基準を満たしていないものは、中古でも売れにくくなる可能性が高いです。

環境に良いのはもちろんメリットですが、不動産業者にとっては建築コストが高くなる上、中古物件が売れなくなるので、建築事業と仲介事業どちらも打撃を受けてしまいます。

義務化の前に古い物件が大量に売り出される？

省エネ基準が義務化されると、「省エネ対応していない物件はダメ」という認識が広まり、中古の物件は売れにくくなります。

そのため、不動産会社も義務化の前に「早めに売ろう！」といったキャンペーンを展開してくる可能性は高いです。

そうなると、中古の状態が悪い物件が大量に売り出される事態となり、市況は大打撃を受けます。

基準の義務化自体が大きな問題ではなく、このように人々の行動を促進してしまうことで、大きな問題が引き起こされる恐れがあります。

ニュースで見た方も多いと思いますが、東京オリンピックに向けて、羽田空港の新ルートが増設されます。

これを受けて、今まで騒音に悩むことのなかった東京の以下のエリアも、騒音のリスクが出てきます。

• 江戸川区
• 江東区
• 葛飾区
• 墨田区
• 大田区
• 品川区
• 港区
• 目黒区
• 渋谷区…

また、上空に機体が飛んでいる以上、常に墜落のリスクを背負うことになります。

自分が住んでいる間に飛行機が墜落する可能性は0に近いとみて良いでしょうが、それでもリスクがある分、市況に影響を及ぼす恐れがあります。

2020年に東京オリンピックが開催されることが決まってから、不動産業界はかなり好調に推移してきました。

これは特需で地価が上昇しただけでなく、インフラ設備や宿泊施設、マンションなど様々なものをラッシュで建築したためです。

このような事業の多くが、オリンピック終了後にストップしてしまうことになります。

また、キャピタルゲイン狙いの海外投資家が撤退することで、需要と供給のバランスが大きく崩れる可能性も高いです。

バブルが弾けて不況が長く続いたのと同じようなことが、不動産業界でも起こりえるのです。

ここまで紹介したような要素が複合的に絡みあうことで、業界全体に大打撃を受けるというのが2020年問題の概要です。

1つ1つの要素が引き起こす問題は大したものでなくても、こちらが2020年に重なることで、それが恐れとなり人々の行動を促進しているのです。

しかし、2020年問題の実情を知り、「実はそこまで大した問題ではないな」と楽観視していても仕方がありません。

リテラシーの低い人が2020年に問題が起こるという情報だけを知り、騒ぎ立てればそれだけで不動産業界は大きな打撃を受けてしまいます。

少なくともオリンピック閉会後には何らかのダメージがあることを考慮して、動く必要があります。

不動産を売りたい方も、オリンピック前でまだ市況が好調な時期に売ってしまうことをおすすめします。

市況というのは敏感なもので、ちょっとしたことで変動する恐れがあります。

2020年問題に対して楽観的な意見も多いですが、いざ自分の不動産を売ると考えると、リスクはやはり避けるべきでしょう。

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