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不動産売却はどこがいい?大手業者と地元中小を徹底比較!最後の決め手は会社規模ではない

【更新日】2020-10-06
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不動産売却はどこがいい?

不動産売却を行う際、複数業者の査定を比較して、仲介先を選ぶ人が多いと思います。

この際、大手業者と中小業者の査定額が似通っていると、どちらを選べば良いのか迷ってしまいますよね。

不動産売却では、大手業者と中小業者それぞれがメリットとデメリットを抱えています。

それ故、物件や自分の状況に合っている方を選ぶことが重要となります。

この記事では、不動産売却における大手と中小の特徴を説明するとともに、ケースに応じたお薦めの選び方を紹介します。

【比較項目】 大手 地元中小
おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
売却活動のコスト 高い 低い
おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
売却活動のコスト 高い 低い
集客力 高い 低い
ネットを使った宣伝 不得意 得意
不動産タイプごとの実績 タイプに関わらず平均的 得意・不得意がはっきりしている
地域の情報 持っていない 独自情報を持っている
担当者の対応 比較的ドライ 親身になってくれる
囲い込みの危険性
最新の市場動向 対応 未対応なことも多い
検査・保証 しっかりしている 対応が不十分な場合もある

大手不動産会社に売却を依頼するメリット

大手の不動産会社に仲介売却を依頼するメリットは、大きく分けて以下の5つです。

  1. サービスが充実しており多彩
  2. Webを利用した宣伝が得意
  3. 顧客リストが豊富
  4. 高いネットワーク力
  5. 手厚い検査・補償

一つずつ見ていきましょう。

➀サービスが充実しており多彩

大手不動産会社の魅力は、とにかくサービスが充実している点です。

仲介売買だけでなく、即時買取・買取保証に対応しており、売却の途中で変更できるケースもあります。

それ以外にも、大手不動産会社は独自の売却プランを提供していることがあります。

例えば、東急リバブルは「アクセル君」という販売活動の試みをおこなっています。

東急リバブルとLIXILが共同開発したパッケージに沿って中古物件をリフォームした上でインテリアコーディネーターが部屋を演出し、リフォーム費用+査定額1.5割増で売り出すという仕組みです。

こうしたサービスを利用することで、不動産を効率良く高く売ることができます。

② Webを利用した宣伝が得意

アナログなイメージの強い不動産業界ですが、大手はWebに明るいことが多く、自社運営のWebサイトを利用したり、IT企業を提携したりして多数の見込み顧客を集客できています。

最近ではネットを使って物件探しをする人は増えているので、Web集客が強い大手業者と契約をすれば、彼らへ上手くPRすることができます。

③顧客リストが豊富

Web集客が得意なだけでなく大手というだけで信頼して相談に来る方も多いので、こうした大手と契約したら相談時にさりげなく自分の物件を提案してもらえたり、「こんな人が相談に来てましたよ」と教えてもらえたりすることが出来ます。

集客力のない業者と契約したら、チラシなどの紙広告やスーモ等に出稿したWeb広告で上手く買主が見つからないと一気に苦しくなります。

大手不動産会社は査定サービス以外にも様々なセミナー・イベントを通じて得た顧客がおり、彼らに向けて営業をかけることも可能です。

更に、多くの人から人気の仲介業者が扱う物件というだけで、買主から信頼されて成約率がアップする可能性もあります。

④高いネットワーク力

大手不動産会社は全国に店舗を持ち、各店舗間で情報のやり取りをおこなっています。

この高いネットワーク力で、素早く購入希望者を見つけ出すことができます。

また、ネットワークは同じ会社の店舗間だけでなく、中小業者とつながっているケースも多いです。

ある物件が売れ残ってしまった場合、提携している不動産会社に連絡をして大手経由で買い取ってもらうようなことも珍しくありません。

手厚い検査・補償

売却前の検査サービスや、引き渡し後に欠陥が見つかった際の補償プランは、中小より大手のほうがずっと手厚いです。

中古物件の売主が特に警戒したいのは、引き渡し後、一定期間内に欠陥が見つかってしまうケースです。

この時、買主は売主(以前の所有者)に対して高額な賠償金を請求することができます。(瑕疵担保責任)

大手業者に依頼をすれば、こうしたリスクが軽減されます。

大手不動産会社に売却を依頼するデメリット

一方で、大手不動産会社に売却を依頼するデメリットというのも確かに存在します。

大手のデメリットは、以下の4点が代表的です。

  • 囲い込みのリスクがある
  • マニュアル対応をされやすい
  • 案件を後回しされる可能性もある
  • 土地勘のないスタッフが付くリスク

それぞれ紹介しましょう。

囲い込みのリスク

囲い込みとは、自社が契約する売主と買主をマッチングさせるため、外への情報を制限したり、売却をワザと遅らせたりする悪徳行為です。

不動産売買が成立したら、売却仲介をしている業者にも、購入仲介をしている業者にも仲介手数料が支払われます。

売却仲介と購入仲介は別の業者であることが多いですが、同一の業者が両方を仲介していた場合、1つの契約で2倍の利益を得られるので、非常に効率が良いのです。

これを両手仲介と呼びますが、大手業者はどちらの仲介も担当しており、かつ顧客数が多いので自然にこのようなケースになる可能性もあります。

ただ、その分ワザと外にPR情報を流さなくてもバレにくいので、程度の大小はあれ、実際に囲い込みをおこなっている大手業者は結構な数いると言われています。

素人が囲い込みに気づこうとしても、向こうは不動産のプロなので至難の業です。

事前に囲い込みを避けるには、中小業者や片手仲介専門の大手業者と契約することをおすすめします。

囲い込み・両手仲介とは?不動産売却で注意が必要な大手業者のグレー行為

マニュアル対応をされやすい

地域密着型の中小業者はベテランが見てくれる可能性が高いですが、大手業者は新人・若手が担当者になることも多いので注意が必要です。

マニュアル対応をされて信用が出来ないと感じたなら、そのまま契約しても成功する見込みは薄いので、他の業者を再検討することをおすすめします。

案件を後回しされる可能性もある

大手業者は全国各地に店舗を持っている一方、一店舗のスタッフは2、3人程度しかいないことも珍しくありません。

それでも周辺の方からしたら街の最も有名な不動産屋ですから、色々な人がどんどん依頼をしてきます。

その結果、慢性的に仕事が多い状態になっているので、あなたの物件の利益が低いと思われれば優先順位を下げられ、後回しにされる可能性も高いです。

ただでさえ不動産売却は平均3~6か月かかるのに、仕事を後回しにされたらかなりのタイムロスとなります。

土地勘のないスタッフが付くリスク

A街に住むのは危険、B街の子供は賢い…など、地元民なら誰もが知っている暗黙の了解を、異動が激しい大手支店舗のスタッフは知らない可能性があります。

地域に明るくないスタッフが付くと、周辺住民へ売却するのが難しくなります。

中小不動産会社に売却を依頼するメリット

中小の不動産会社にも、大手にはないメリットは存在します。

ここからは、中小不動産会社の4つのメリットを紹介します。

丁寧に力を入れて対応してくれる

地域の不動産会社の場合、少数の案件を社長も含めた社員が総力を挙げて対応するケースが多いです。

地域の不動産会社は大手と比べて人件費や店舗建設費がかからないので、少数案件でも確実に成約を取ることで大儲けしているケースは結構あります。

大手に比べて、案件を後回しにするようなことは比較的少ないです。

柔軟に対応してもらいやすい

大手の中にはマニュアルが確立しており、その範囲内でしか柔軟な対応ができないケースも多いです。

これは、大手業者がコア層から現場層まで何重にも層が重なった複雑な構造になっており、いちいち変更するのが難しいためです。

一方、中小業者はシンプルな構造なので、現場の意向で気軽に対応を変えることができます。

ベテランが対応してくれる可能性が極めて高い

大都市部・駅近は地価が高いので、多少無茶な営業で競合を出し抜き、利益をドンドン上げて上場するベンチャー企業なども少なくありません。

一方で地域の不動産屋は地価の低いところでコツコツと利益を伸ばしてきた方が多いです。

地域で成功している不動産屋の多くは、そういった意味で経験豊富なベテランだと言えます。

また前述の通り、地域の不動産屋は社長まで協力してくれるケースも多いので、経験豊富なスタッフが担当についてくれる可能性は大手に比べて高いと考えられます。

地域への知見が深い

橋を挟んで向こうの学区は荒れているなど、学校に関する情報は子供連れ世帯からしたら非常にありがたい有益なものですよね。

あなたの物件が評判の良い学区に属している場合、購入希望者への営業では出来るだけこのメリットを利用して欲しいと思うのが自然でしょう。

ただ、こうした地域のディープな情報を大手担当者が知らない可能性は十分あります。

独自の情報源・販売ルートがある

大手業者は支店舗間のネットワークが強い一方で、地元業者は他業種との繋がりが強いです。

思わぬところから購入希望者を見つけてくることなども少なくありません。

中小不動産会社に売却を依頼するデメリット

高く売る意思がそもそもないこともある

地方で長年営業している中小業者は、地元の名士的な立ち位置になっているケースも少なくありません。

不動産業者の数がそもそも少なく、競争によって顧客を勝ち取るという経験に乏しいことも多いです。

ほぼ繋がりのある顧客だけしか対応しておらず、新規の顧客は限りなく0に近いという業者は郊外にかなりあります。

一方、都市部の大手業者は競合との熾烈な競争に勝つため、高く売るという、顧客にとって最大のメリットを叶えることの大切さが染みついています。

反面、地元業者は出来る限り高く売るという意思そのものがないケースも多々あります。

Webを利用したPRが不得意

中古物件も今はネットで探す人が多いですが、地域密着型業者でネットに明るい所はごく少数しかありません。

未だ新聞の折り込みチラシを主体に営業している不動産会社も多いですが、新聞の発行部数が下がっている今、どれほど効果があるかは疑問です。

豊富なプランを用意していない

前述の通り、地元の中小業者は、顧客の希望を叶える戦略・プランを実施するという方向性でそもそも営業していないケースが多いです。

仲介売却・即時買取・買取保証など、顧客の異なるニーズに合わせた豊富なプランを持っている中小業者もかなり少ないので注意しましょう。

検査・補償がないこともある

現在、不動産売買の前に検査をして、専門家のお墨付きをもらってから売却するというのが主流になりつつあります。

ただ、中小業者はそもそも検査も、引き渡し後の補償も対応していないケースが多く、実施しようと思ったら自分で他社に申し込まなければいけません。

不動産売却では大手・中小のどちらがいいという決まりはない

ここまで大手と中小のメリット・デメリットを比較しましたが、結論を言うと、どちらが良いということはありません。

大手もピンキリですし、中小業者の中でも高く売ってくれるところはあります。

良い不動産会社を見つけるためには、まずは偏見を持たず、客観的に比較してみることが大切です。

都市は大手・郊外は中小に依頼するのがセオリー

基本的に、都心や地方都市の不動産売却は、大手に依頼すると良いです。

もともと人気のある地域であれば、一定の需要が予想されるので、後は希望者に届くような大規模広告を打つことが重要になるからです。

一方、郊外の不動産売却は中小へ依頼すると良いと言われています。

大手は売上重視なので、情報や対象地域が地価の高い都市部に固まりがちです。

そのため、郊外や地方の情報は中小の方が持っていることが多いです。

不動産会社を選ぶ際に要チェック!大手か中小かよりも大切なポイント

前述の通り、大手か中小かの違いは良い不動産会社を選ぶ際でそこまで大きな違いではありません。

会社規模よりも重要な業者選びのポイントをここから紹介していきます。

担当者の身なり・人柄に問題がない

不動産売却にかかる期間は平均でも3~6か月と長く、その間は売主と担当者が二人三脚で売却を進めていく形になります。

そのため、信頼できる担当者がいる業者と契約しないと、意思疎通がとれずストレスがどんどん溜まってしまいます。

髪型・服装にキチンと清潔感があるか、話していることが分かりやすいかなども見ておきましょう。

査定額の根拠がしっかりしている

不動産会社を選ぶ際は、まず査定を依頼して結果を比較するのが近道です。

ただ、査定額の根拠に乏しい業者も存在するため、価格だけで比較をすると誤った契約を結んでしまう可能性もあります。

高額査定をしてくれた業者と無条件で契約を結ぶのではなく、必ず各社が査定額を算出した根拠をチェックしましょう。

類似物件の売却実績が豊富

収益物件の取り扱いがメインの業者に居住用戸建ての査定を依頼し、結果が高額だったとしても信ぴょう性に欠けてしまいます。

査定額だけ高い業者と契約しても売れ残るだけで、良い結果につながる可能性はほぼありません。

査定額が信頼できる数字かどうか、過去の実績と照らし合わせて判断してみましょう。

売却のプランを緻密に考えているか

査定額が同額だったとしても、そのビジョンがどれだけ明確かは業者によって違います。

「普通に売れば○○万円くらい」という程度の認識なのか、「A→B→Cというフローで宣伝していけば確実に○○万円前後で売れる」という認識なのかで、成功率はかなり変わってくるのです。

2020年は新型コロナウィルスが猛威を奮いましたが、不動産の売却価格はこのような外的要因にかなり影響されます。

売却中に最悪のケースが起こった場合、査定額を緻密に設定していない業者と契約していたら、成約価格が査定額より大幅に低くなる可能性があるので注意しましょう。

その業者が作る物件広告に惹かれるか

売り出し物件の広告は、不動産会社が自ら写真を撮影し、コピーを考えるケースが多いです。

彼らは専門的に広告を学んでいる訳ではないため、どうしても得意・不得意が分かれてしまいます。

各社が作っている広告の中身も比較し、写真やコピーに惹かれるかもチェックしていきましょう。

大手と中小を一括査定で比較するのが高く売るコツ

大手と中小を一括査定で比較

不動産売却における業者の傾向、タイプをここまで紹介しましたが、実際は、業者の傾向は大手と中小ではっきりと区別できるものでもありません。

それ故、不動産売却時に一括査定をする場合は、それぞれを依頼先に設定し、比較してみることが大切です。

自分の物件に合った、信頼のできる業者を見つけましょう。

※こちらで一括査定サイトの使い方を紹介しています!

不動産一括査定サイト33社を比較!2020年おすすめランキング

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