持て余した土地を処分する方法は売却や寄付など、様々あります。

その中で借地事業を選択するメリット・デメリットはどこにあるのでしょうか？

借地事業のメリット

借地のメリットは、以下の3点があげられます。

更地をそのまま貸し出すなら、初期費用はほとんどかかりません。

建物投資に比べて利益は少ないですが、築年数による劣化がないので、長期的に貸し出すことができます。

リフォーム・修繕の必要がないので、維持コストもかけずに事業を進めていくことができます。

借地事業のデメリット

貸地事業のデメリットは、以下の3点です。

不動産の利用価値は、本来は土地の上にある建物や設備に対して生まれます。

更地を貸し出す場合は、そのままだと価値が限定されているので収益は多くありません。

また、一旦貸し出してしまうと貸主の一言で手元に戻すことができなくなるので、将来的に自分でまた使いたい時は計画性が重要になります。

また、貸地は評価額が下がりますが、実勢価格よりも高いままなので相続税効果は限定的です。

地代に消費税は課されない

土地を貸した場合、地代には消費税がかかりません。

事業用物件の場合は賃貸料金に消費税がかかりますが、土地の場合は居住目的で貸し出す場合も、事業目的で貸し出す場合も消費税はかかりません。

消費税は商品・サービスに対する対価として支払われる税金なのですが、土地は本来、国が国民に利用権を与えているものなので、人々が所有する商品だとは言い切ることができません。

そのため、どんな貸し方をしても地代には消費税がかからないのです。

固定資産税の課税は基本的にそのまま

土地の固定資産税は貸し出した後も貸主に対してそのままかかります。

ただ、借主が土地の上に建物を建てた場合、固定資産税の軽減措置がおこなわれます。

借地人が何を建てるかによって固定資産税は変わるのです。

借地契約には、普通借地契約と定期借地契約の2種類があります。

土地を貸す際は、この契約方法の違いをしっかり抑えておく必要があります。

普通借地契約

普通借地契約は建物所有を前提とした契約になります。

看板設置や駐車場利用といった土地利用は普通借地に該当しないので注意しましょう。

普通借地の契約期間は30年以上とされており、非常に長期での契約となります。

契約期間満了後は更新がありますが、この際も借地人の権限が比較的保証されています。

普通借地契約は借地人に有利な契約であり、契約期間内にオーナーが自由に契約を解除してもらうことはできません。

オーナーが解除する際は正当事由といって、誰もが認める理由がないと認めてもらうことはできません。

定期借地契約

定期借地契約は更新がなく、期間終了後に契約は満了となります。

借地人の権限は戦時中に、戦地へ赴く際に土地を取られるようなことを防ぐために強化されました。

それがバブル期で土地の価値が高騰したため、借地人に好き勝手利用されるオーナーが貸し渋りをおこなうようになりました。これを解消するために生まれたのが定期借地契約です。

土地を貸して収益を上げようと思ったら定期借地契約を利用するのが一般的です。

「よし！土地を貸そう！」と思っても、土地を貸す流れを把握していないと何から始めたら良いのかわからないですよね。

これから土地を貸す流れや手順を紹介します。

土地を貸す際に結ぶ契約は、自分で進めていく事もできますが専門家に相談して進めて行くほうが損をする事無くスムーズに進められます。

専門家への依頼も契約が完了するまで無料で相談できる所もあるので、初めて土地を貸す人は相談して進めていきましょう。

Step1.土地活用の専門家に相談

まず土地を貸す際に必要な賃料の相談や借主探しなどを行う為に、土地活用専門の会社・不動産会社に依頼します。

いくらで貸すか・契約方法をどのようにするか、しっかり相談出来る会社に依頼しましょう。

また、土地を貸すより売却した方が良いケースもあるので、幅広い視野を持って相談することをおすすめします。

土地の賃料を決めると、借主を探します。

場合によっては借主を先に探して賃料を後で決めていく事もあるので、依頼している会社に相談して決めていきましょう。

Step2.借主と契約する

借主が見つかった後は、賃貸契約を行います。

賃料や貸す期間を決めて、契約書を作成します。

万が一トラブルに発展しても、契約書を作成しておけば不利にならないケースが多いので必ず作成しておきましょう。

契約書の内容

土地を貸す時に作成する”土地賃貸借契約書”には、基本的に下記の内容を記載します。

契約書に記載している内容は法的な効力があるので、借主が契約違反した場合は、契約を解除することができます。

しかし、逆に貸す側が契約違反を犯すと借主側から契約解除を求められることもあるので注意しましょう。

契約書は認印が無くても効力を発揮しますが、万が一の事を考えて契約書に実印を押して印鑑証明書を貰っておくと良いでしょう。

Step3.確定申告して税金を納める

借主から賃料を貰うと、地代収入が発生するので確定申告を行う必要があります。

地代収入以外にも必要経費なども算出して計算する必要があります。

不動産所得は「不動産所得=地代収入-必要経費」で算出することが可能で、本業がある人は給与所得+不動産所得×税率-控除額で算出します。

所得が1,000万円を超えて消費課税業者になる場合は、消費税の納税も必要になる可能性があるので注意しましょう。

土地を貸す賃料は地代と言われており、地代は借主と契約する前に決めておきます。

これから地代の算出方法を紹介します。

積算法

積算法は利回りから地代を算出します。

この算出方法は期待利回りにしっかりとして根拠が必要になるので、収益還元法を使って計算します。

しかし計算方法が複雑になってしまい専門家でないと正確な数字を算出できないことから、多くの人は2%前後で算出しています。

積算法は、必要経費を加算して計算するので土地を貸す側にメリットがあります。

賃貸事例比較法

賃貸事例比較法は周辺の土地で賃貸借契約が行われた事例を元に、地代を算出する方法です。

しかし周辺の土地は形状が異なったり立地が異なったりすることから、賃貸事例比較法で正確な金額を算出するのは難しいでしょう。

事例の少ない地域だと比較対象が少なくなって損をしてしまう可能性もあるので、注意する必要があります。

収益分析法

収益分析法は、賃貸用の建物を建てて得られる収益を予想して地代を算出していきます。

賃貸用の建物はアパートやマンション・賃貸住宅等で想定し、事業予想収益を元に得られる予定の収益を計算します。

土地によって予想収益は変わってくるので、専門家に依頼する必要があります。

公租公課倍率法

公租公課倍率法とは、固定資産税と都市計画税といった公租公課に一定の倍率をかけて土地賃料を算出する方法です。

これを計算式に起こすと、以下のような形になります。

計算式に用いる公租公課は、通年自治体から送られてくる納付書で確認が取れます。

また公租公課の合算額に掛ける倍率は、地域によって倍率が異なるので、一般的には3～5倍の倍率をかけて賃料を算出します。

土地を貸して収益化することは魅力的な部分が多く見えますが、注意すべきポイントを抑えて運営しないと失敗してしまいます。

これから注意点を紹介するので、貸す前にしっかり抑えておきましょう。

貸しにくい土地を理解しておく

土地の中には貸しやすい土地と貸しにくい土地があります。

建てる建物を制限している土地や、そもそも土地を建てられない獅子が以下調整区域に指定されている土地などがあります。

土地を借りる側としては、自由に土地を変化させることができない土地に魅力を感じません。

まずは貸す土地がどのような種類の土地なのか理解しておきましょう。

土地を貸す目的を決めておく

土地を貸す目的を最初から決めておくと、借主と契約する際スムーズに進めることができます。

目的が曖昧だと収益化に失敗するケースもあるので、確実に成功する為にも明確に目的を決めておきましょう。

活用方法を確認したうえで契約を結ぶ

所有する土地を借用希望者に貸し出せば、契約そのものを解約するまで返って来ません。

とはいえ、貸している間は毎月一定額の賃料が振り込まれます。

土地を希望者に貸し出す際は、相手が提示した土地の活用方法を確認するまで、契約の締結は控えるようにしましょう。

特に建物を建てる活用方法を提示されれば、普通借地契約か定期借地契約で建物譲渡特約付借地権を結ぶと、契約解約のタイミングで建物を買い取ることになります。

また誰に貸すかによって、賃貸期間が大きく変わってきます。

不動産を建てさせない

駐車場経営や資材置き場など、建物を建てない活用方法で土地を貸し出したにもかかわらず、建物を建てる活用方法をされると、借地借家法が適用されます。

借家法が適用された土地の契約期間は、最低30年間になるため、地主にとっては不利な状況に陥る可能性があります。

また借主が建物の登記を行うと、借地権が借地主側に付与され、将来、地主がその土地を活用したいと思っても使えない場合があります。

もし不動産を建てる活用方法で土地を貸す場合は、慎重に決断を下しましょう。

普通借地では土地が返却されない

前節でも紹介したように、借地契約には、普通借地契約と定期借地契約の2つがあり、地主は借地主の活用方法を確認したうえで契約を交わします。

契約を伴うにあたって、普通借地契約を選択すると、半永久的に所有地が返却されません。

地主側から返却を求めるには、正当な事由が必要で、借地主から契約更新停止の申し入れがない限り、契約の自動更新が続きます。

将来的に土地を利用する予定がある場合は、借地期間が決まっている定期借地契約で契約を交わすのがおすすめです。

企業相手に土地を貸す時は経営状況を確認する

借地契約を交わす際は、相手の経済状況の確認も行いましょう。

毎月一定額の収益が見込めるといっても、相手の経済状況が苦しければ、賃料の延滞や滞納を起こす可能性があります。

そのような事態に遭遇すれば、地主側の収入状況に支障をきたします。

事態を未然のモノにするためにも、活用方法の提示と合わせて経済状況の提示も求めましょう。

不要な土地をただ所有しているだけで は、固定資産税の負担などもあり良いことはありません。

不要な土地を売却すると手元に戻らない上、売れ残りのリスクもありますが、借地なら気軽に始めることができます。

積極的に貸地を検討してみましょう。