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土地信託とは?仕組みと信託会社の選び方・デメリットと失敗しないポイント

【更新日】2021-01-27
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土地信託

「土地活用」とは言えないかもしれませんが、土地を第三者に管理・運用をさせて、貸主が賃料の一部を得るという土地信託という方法があります。

下記の記事にまとめてあるような代表的な土地活用は、ある程度コストが必要で運用も初心者にとっては難しいです。

土地活用の方法を一挙解説!あなたにおすすめの方法はどれ?

土地信託は経験豊かなプロに任せるので、損失が少ないのが強みですよ。

今回は、そんな土地信託の内容を詳しく解説していきます!

土地信託とは?

土地信託の仕組み
p>皆さんは○○信託や○○信託銀行という名前を聞いたことがあるでしょうか。

これらの金融機関は、さまざまな財産の委託(委託)を受けて運用・管理をおこなっています。

この財産の中には土地などの不動産も含まれ、運用を委託してもらうことが可能です。

土地信託の強みは安定して収益をあげやすいところですが、中小の信託会社などは今後どうなるかわからない不安もあります。

どちらに依頼するかは自由ですが、将来性・安定感を考えて、大手の信託銀行に依頼をするのがおすすめです。

アパート経営の委託が基本

土地信託の定義は「土地利用を委託して最適な活用をしてもらう」ことですが、基本的には土地にアパートを建てて運営するケースがほとんどです。

アパートの運営にはテナント募集をする業者や物件の管理会社は信託会社と別になり、それぞれに費用を払わないといけません。

賃料に対してどれくらいの費用を彼らに支払うかは土地の広さなどによって変わりますが、だいたい5%~20%ほどが費用となります。

収入と費用の割があわないと感じたら、信託会社と協議をして途中解約することもできます。

土地信託のメリット

土地信託をすると、信託会社がアパートを建てて賃貸運営しますが、信託期間が終わると、このアパート付きで土地が戻ってきます。

相続した土地なども、いくら不要な土地とはいえ高額な固定資産ですからカンタンに手放すのは危険です。

売却・処分に悩むなら、賃貸や信託を選ぶようにしましょう。

ただ、アパートの建物は利益から引かれているので、何も無料で建物が付いてくるわけではないことは理解しておきましょう!

事業資金を信託会社が借り入れてくれる

土地信託は信託会社が事業資金を借り入れてくれるので、コストがかかりません。

不要な土地にアパートを新築する時には数千万円、マンション規模なら数億円のコストがかかります。

いくら土地を担保に借り入れたとしても結局返さなければならないので、一般の人には手が出しにくいです。

土地信託の場合は資金がなくても高リターンのアパート経営にチャレンジできるのが強みですね!

知識0でも土地活用にチャレンジできる

土地信託をすると、不動産のプロに土地を運営してもらえます。

信託会社には長年のデータも蓄積されているので、個人がいくら勉強しても手に入らないノウハウを持っています。

利益の2割弱が引かれるのは辛いところですが、そもそも土地活用は利益を発生させること自体が難しいので、トータルで見れば安いコストで済むといえるでしょう。

信託受益権自体を売買することも可能

信託会社と契約をすると、土地の所有者は受益権を得ます。

これは、「この土地の運用は信託しており、それによって売り上げが出れば一部を貰える」という権利です。

土地の運用は所有者が口出しできなくなるので、資金が必要になっても土地を売却することはできませんが、代わりにこの受益権を取引することができます。

この点は重要で、土地所有者が個人でアパート経営をする場合、急に売却することになっても借り手がいれば強制立ち退きをすることはできませんし、それに代わる権利も持っていません。

もしもの事態に備えたい方にも、土地信託はおすすめです。

土地信託は相続税対策になる

相続税の対象になる財産のうち、土地は最も課税が高くなるので注意が必要です。

遺産相続の仕組み上、他の遺産を相続して土地だけ手放すことはできません。

土地を手放したくないのであれば高額な相続税の支払いをしなければいけませんが、その際に土地信託は有効です。

土地信託によって収益を得られて納税の補填が出来る上、賃貸物件などを上に建てるなら固定資産税の節税にもなります。

更地に比べて固定資産税の支払いが6分の1まで下がるので、絶大な節税効果が見込めます。

法人化をして所有を法人名義に変更すれば、相続財産扱いにならないので相続税が発生しません。

家族を法人メンバーにして、給与などの名目で支払えば贈与税の節約にもなります。

土地信託のデメリット

メリットと表裏一体ではありますが、土地信託のデメリットもまた、運営を信託会社に委託してしまうことです。

前述の通り、土地信託は基本的にアパート賃貸をおこないますが、宣伝戦略や賃料の設定などは委託した会社によって異なります。

成功するかどうかは委託者次第なところもあるので、失敗してから「あっちの会社にすればよかった」と後悔するのだけは避けたいところです。

また、個人で土地活用をすればリスクも大きいですが利益も大きいです。一方で土地信託はリスクも少ないですが利益も少なくなっています。

よくWebに「アパート賃貸で月○○万円の利益!」といったブログ記事があがっていますが、こうしたケースはほとんどが委託でなく個人で運営をしていることは頭に入れておきましょう。

全ての土地が委託できるわけではない

そもそも、どんな土地でも委託できるわけでなく、収益を見込めなければ契約は結べません。

アクセスの悪い郊外など、需要のない土地は契約できないことが多いです。

それでも、プロの目線から見てアパート経営に向いていないと判断されれば、方針を変える必要があると気付くので、チャレンジするのは無駄というわけではありません。

太陽光発電のように、人気が無くアクセスの悪い土地でも収益をあげられる方法はあるので、こうした方法を再検討していきましょう。

土地信託の流れ

土地信託の流れは、以下の8ステップで進むのが一般的です。

  1. 信託銀行・信託会社に相談
  2. 土地信託契約の締結
  3. 所有権移転
  4. 信託受益権を取得
  5. 信託会社がプラン作成
  6. 運用実施
  7. 配当を得る
  8. 所有者に土地が返還

これから1つずつ見ていきましょう。

➀信託銀行に相談

土地信託を考えている方は、まず信託会社に相談をしましょう。

会社によって意見やおすすめプランが違うので、必ず複数社に相談へ行き、比較するようにしましょう。

②土地信託契約の締結

どの信託銀行と契約するか決まったら、土地信託契約を結びます。

これは、委託者が受託者に財産権の管理処分権限を与える代わりに、委託者の利益をもたらす目的に従って運用することを定めた契約です。

契約を結ぶ前に内容をしっかりチェックしておきましょう。

③所有権移転

契約を結んだら、土地の所有権を信託会社へ移します。

すなわち、登記作業が必要になります。

不動産登記とは?内容と目的・費用相場を分かりやすく解説

④信託受益権を取得

信託契約を結んだ時、土地の所有権は一時的に信託会社に移されます。

その代わり、土地の持主は信託受益権を取得するようになります。

信託受益権とは、信託会社から信託配当金を受け取れる権利のことです。

⑤信託会社がプラン作成

信託会社はどのように土地を運営するかのプランを策定し、土地の元持主に共有します。

地主は信託受益権を持っているので、全て信託会社の言いなりになる必要はありません。

策定したプランが気に入らなければ、却下することもできます。

また、大まかな方向性の希望を出すことも可能です。

プランによって結果は大きく左右されるので、こだわっていきましょう。

⑥運用実施

方針が確定したら、信託会社が運用・管理をおこないます。

建築費用などの初期投資は信託会社が肩代わりしてくれますが、コストは収益と相殺されるので依頼者側の利益は大きく減ります。

初期費用がいくらかかるのかも事前にチェックしておきましょう。

また、建物を建築して運用するプランの場合、無理に竣工を急かすことはできません。

時間がかかりそうなら早めに依頼するようにしましょう。

⑦配当を得る

収益が発生したら、相応分の配当を得るようになります。

配当は収益から必要経費と信託手数料が引かれたものです。

どれくらいの利益・配分になるかはプランや契約内容によって異なるので注意が必要です。

⑧所有者に土地が返還

信託契約の期間が終わると、土地が返還されます。

運用が途中の場合は、そのまま手数料なしで運営を続けることが出来ます。

土地信託は信託銀行とそれ以外の信託会社のどちらが良い?

土地信託を依頼できるのは、メガバンクや地銀グループの信託銀行と、それ以外の信託会社の2通りがあります。

信託銀行は大手銀行の後ろ盾があり信頼性抜群ですが、多くの方は信託会社を選ぶ傾向にあります。

信託銀行は信託事業全般を請け負っているので、土地信託について特段優れておりノウハウがある訳ではありません。

一方、信託会社の中では土地信託をメインにおこなっているところもあるので、安心して任せることができます。

信託会社は、過去の実績も含めて選ぶ必要があります。

土地信託が向いているケース

数ある土地活用の中でも、土地信託が向いている人の特徴を1つずつ紹介していきます。

相続対策を目的に土地活用したい人

自身の高齢化や相続争いの回避などを希望する方には土地信託がおすすめです。

信託会社に土地を預けて、信託受益権を相続します。

これにより、配当金が毎月渡されるので一気に使い込まれる心配もありません。

相続サポートをプロに任せられるので、強い安心感があります。

大規模な土地の活用に戸惑っている人

土地活用は、対象の土地面積が広くなればなるほど運営が難しくなります。

こうした土地の活用は失敗を回避するために信託会社へ依頼すべきでしょう。

大規模な土地は大きな収益が見込めるので信託会社にとってもビジネスチャンスで、他の土地とは違うモチベーションで運用してくれます。

最初からまとめて換金できるものが欲しい人

個人のアパート・マンション経営は収益性が高いですが、収益を得られるまで時間がかかります。

対して土地信託は最初に信託受益権を受け取ることができ、いざという時に売却して現金化が可能です。

転ばぬ先の杖として信託受益権を手元に残しておきたいという方にもおすすめです。

自己資金0で始めたい人

土地信託は初期費用を契約会社の借入で支払うので、ローンを組む必要などがありません。

また、連帯保証人になる必要もないので安心です。

土地信託のよくある失敗事例

土地信託はプロに運用を任せるので安心かと思いきや、特有のリスクも存在します。

ここからは、よくある失敗事例を紹介していきます。

事例➀運用に向いていない土地だった

土地信託を成功させるには、普通に不動産投資に向いている土地である必要があります。

つまり、人通りが多くて中心部へのアクセスも良く、広さも100坪はある土地が求められます。

プロに運用を依頼するのは最適な運用プランや管理などの手続きを任せるということであり、収益の見込めない土地で収益をあげられるようにしてくれる訳ではないので注意しましょう。

事例②信託会社が失敗してしまう

信託会社が運用を失敗するケースも少なくありません。

その際に損失を被るのはオーナー自身なので注意しましょう。

十分な運用利益が確保できなくなった場合は、オーナーの配当金が削られることもあります。

派手に失敗するケースはそこまでないかも知れませんが、失敗を恐れて費用を抑えめで運用されるのも、ある意味で失敗といえるでしょう。

事例③信託報酬の支払いで赤字に

計画した収益の5~20%の信託報酬を、利益が出ていない場合も常に支払わなければいけません。

収益が全く出ていないのに、信託報酬の支払いで赤字になってしまうリスクもあります。

土地信託は成功が保証されている訳ではない

土地活用はビジネスマンとしてのスキルも問われる方法なので、経験のない方は土地信託がおすすめです。

ただ、土地信託をしたから常に安定した収益をあげられるというわけではありません。

今から委託をすれば2020年以降の相場低下や人口減少の影響を受けるわけですから、プロといえど簡単ではないことを理解しておきましょう。

信託だけでなく、土地活用は長期的なスパンで利益を計算する必要があること、売却も含めて幅広い方法を検討しておくことが大切ですよ。

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