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不動産登記とは?内容と目的・費用相場を分かりやすく解説

【更新日】2020-10-14
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不動産登記

不動産売買では、不動産登記という手続きが必要になります。

不動産を円滑に取引する上で非常に重要な要素ですが、ほとんどの方はその意味や内容を理解していないと思います。

そこで今回は、不動産登記の必要性や目的、かかる費用について分かりやすく解説していきます!

不動産登記とは?その内容と目的

登記とは、それが誰のものなのか公的に確定する作業のことです。

不動産登記も同じで、取得した土地や建物の所有者を確定するために実施されます。

不動産登記をおこなうと、法務局が管理する帳簿に、不動産の状況や所有者などの情報が整理されます。

これが、登記事項証明書となります。

登記事項証明書とは?登記簿謄本との違いと取得方法・書類の書き方を徹底解説

不動産登記がおこなわれないと、いったい不動産の本当の所有者が誰なのか分からなくなってしまいます。

最悪の場合、自分の不動産が知らない人に勝手に売られたり、処分されたりする可能性もあり得る訳です。

また、入居者とは別に不動産の持ち主がいるのに、入居者に対して国・自治体が税金の支払いを命じるような事態も起こり得ます。

こうしたケースを避けるためにも、不動産登記は重要なのです。

不動産登記が必要なケース

不動産登記をおこなうケースは、一生に何度もある訳ではありません。

しかし、特定のケースに当てはまるタイミングで、登記を実施しなければいけません。

ここからは、不動産登記が必要なケースを紹介します。

登記のタイミング➀不動産を取得した時

不動産の取得方法は、購入や相続、譲渡などがあります。

この時に、新しい不動産所有者は登記を実施します。

この時の不動産登記は、所有権の移転登記と呼ばれます。

不動産売却で必要な所有権移転登記とは?内容・流れを徹底解説

この時は、建物の表題登記と所有権の保存登記(権利部の甲区欄を作成)の2つの作業をおこないます。

登記のタイミング②住所を変更した時・結婚等で姓が変わった時

住所を変更した時や結婚・離婚で姓が変わった時も、不動産登記が必要です。

この時は、登記名義人の住所・氏名の変更登記をおこないます。

登記のタイミング③住宅ローンを完済した時

住宅ローンを完済しても、物件に担保(抵当権)が付き続けます。

この抵当権を取り外すためにも、不動産登記が必要です。

この時の手続きを抵当権抹消登記と呼び、不動産売買をおこなう際は必須となります。

不動産売却において抹消登記をおこなう重要性

登記のタイミング④建物を解体した時

建物を解体したら、登記簿もそのままにしておく訳にはいきません。

建物の滅失登記をおこない、無くなったことを証明します。

不動産登記の期限はいつまで?

不動産登記には、期限がない場合もあれば、設定されている場合もあります。

期限が設定されている場合、それを過ぎると罰則が加わるので十分注意する必要があります。

建物の表題登記が加わる場合は注意が必要

不動産登記をおこなう際に注意したいのが、建物の表題登記が含まれる場合です。

建物の表題登記は、原則として新築時や中古取得時の1か月以内に手続きをしなければいけません。

これを過ぎた時は、10万円以下の過料に処すると法律で明記されています。

不動産登記をせずにトラブルが発生するケース

上記以外の不動産登記作業は、特に期限が設けられている訳ではありません。

しかし、いくら期限がなくても登記をしないとトラブルに巻き込まれるケースがあります。

すぐに所有権移転登記をしないと所有権を主張できない

所有権移転登記はだいたい1か月が期限となりますが、登記が完了していない段階では、公的に不動産の所有権を主張することができません。

トラブルに巻き込まれないためには、代金を支払ったタイミングで手続きをするのがおすすめです。

相続時すぐに所有権移転登記をしないと時間・手間が発生

不動産を相続したらすぐに所有権移転登記をしないと、新たな相続人が発生して書類集めなどが難航します。

相続人が多くいる場合、その話し合いにも時間がかかるため、早めに手続きをしておかないと作業がより複雑化してしまいます。

不動産登記の費用(登録免許税)の種類と相場

不動産登記の費用は、ケースによってもかなり違いがあります。

ここからは、不動産登記にかかる費用を4つのケースに分けて紹介していきます。

売買時の所有権移転にかかる登記費用の相場

売買時の所有権移転でかかる登録免許税は、以下の計算式で算出します。

土地 評価額の1.5%(令和3年3月31日まで)
建物 評価額の2%※

この場合、土地売買にかかる登録免許税は評価額の1.5%となっています。

ただこちらは、令和3年3月31日までに登記を受ける場合に限定されるので注意が必要です。

一方、建物は基本的に評価額の2%が費用となりますが、条件を満たしていれば軽減税率が適用されるケースもあります。

相続時の所有権移転にかかる登記費用の相場

相続時の所有権移転登記にかかる費用は、土地、建物ともに同じで、評価額の0.4%となります。

贈与時の所有権移転にかかる登記費用の相場

贈与時の所有権移転登記にかかる費用は、土地、建物ともに評価額の2%となります。

贈与は費用がかからない分、費用が高額になっていますね。

抵当権抹消登記にかかる登記費用の相場

抵当権抹消登記では、抵当権が設定されている建物・土地それぞれに1,000円かかります。

つまり建物・土地にそれぞれ抵当権が設定されていた場合、費用は2,000円となります。

不動産登記では司法書士・土地家屋調査士への報酬もかかる

不動産登記は多くの場合、専門家である司法書士に依頼します。

不動産売却で司法書士は何をするの?売買契約は立会可?役割と費用相場を解説

この時にかかる費用相場は、以下の通りです。

所有権移転登記(相続) 6万円~8万円
所有権移転登記(売買) 4万5000円~6万5000円
所有権保存登記 2万円~3万円
抵当権抹消登記 1万5000円~2万円
住所・氏名の変更登記 1万2000円

この他、代金の決済立ち合いでの交通費など、条件に応じて費用は上乗せされていくので注意が必要です。

上記内容に関しては司法書士に依頼すればOKですが、建物表題登記に関しては土地家屋調査士への依頼が必要なので注意しましょう。

この場合にかかる費用はおよそ8万円前後になります。

自分で不動産登記をする際の注意点

司法書士や土地家屋調査士に依頼する際にかかる費用を払いたくないので、自分で不動産登記をしようとする方も少なからずします。

自分で登記手続きをすれば費用はかなり抑えることができますが、一方で素人がこうした専門的な分野に挑戦すると、大きなリスクが生じます。

ここからは、自分で不動産登記をおこなう注意点を解説します。

不動産取引のルールに違反するリスクが高まる

不動産は高額な資産であり、国・自治体にとっても重要なものです。

そのため、取引のルールも厳格に定められています。

初心者が自分なりに不動産登記をおこなえば、知らぬ間にルールに違反してしまう可能性が高まります。

登記に専門家がいるのは、金銭が大きく動く作業だからです。

そのため、自分で不動産登記をおこなうと詐欺などに狙われるリスクも高くなります。

金融機関が認めないケースも

住宅ローン融資を伴う不動産売買の場合、銀行側が「正当な売買をおこなうために、司法書士を立ててほしい」と依頼してくる可能性があります。

これを避けるためには、事前に金融機関しっかり相談するしかありません。

表題登記のために図面作成が必要

建物の表題登記には図面が必要になるので、専門家に依頼しない場合は自分で作成するしかありません。

図面作成にはルールがあり、誰でもできる訳ではないので注意しましょう。

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