不動産を購入する人は、物件を住まいなどで利用するか、投資などで利益を得るかの大きく分けて2通りの目的を持っています。

しかし、実際に使用するときに、少しでも制約があっては不動産を購入した意味がありません。

そうした所有権の妨害の一つが、抵当権の抹消登記をしないまま不動産を売却するという行為です。

抵当権の抹消登記は不動産の引き渡しに重要

抵当権とは、金融機関が住宅ローンを貸すときに、万が一期日内に完済されない場合を見越して、不動産に付ける担保のことです。

住宅ローンを完済すれば自動的に外れてくれるものではなく、そのときに金融機関が抹消するように言ってくれたり、取り外し方法を細かく教えてくれたりするものではありません。

完済時に自動的に外れないというのは非常に厄介ではありますが、逆に買い手からすると不動産に残債がないことを示す大きな証拠になるので、抹消登記は是非ともおこなってほしい作業となります。

新規のローン借入のためにも抹消は必要

抹消登記をするべきメリットは、何も買い手にローン返済を証明することだけではありません。

売り手にとっても、新たに住宅ローンを借りられるようになるといったメリットがあります。

特に、売却代金を利用して新居を購入する場合などは、住宅ローンの借り入れが不可欠です。

場合によっては不動産の売却代金が思うように伸びず、新居購入費に届かないこともあります。

こうした場合にはローン特約や、つなぎ融資と呼ばれる短期の住宅ローンを利用することで難を逃れることができますが、抹消していないとこうした制度を利用することもできません。

「抵当権を抹消しなければ住宅ローンを借りられない」という明確な決まりがあるわけではないですが、完済しているにも関わらず返済中であると騙っていると思われ、審査通過の可能性が極めて低くなります。

不動産の抵当権が抹消しているかどうかという情報は、そう頻繁に確認するものではありません。

ただ、気になったのであれば、不動産の登記簿謄本をチェックすれば抵当権の状況について一発で確認することができます。

また、前述の通り、ローンを完済しても金融機関は抹消登記の重要性や方法をなかなか教えてくれないですが、抹消登記をせず不動産を売却すると特に不動産業者にとっては大きな責任問題となります。

逆に金融機関にとっては、抵当権が抹消されていなくても自分たちの責任が問われるわけではないので、相変わらず詳しいことは教えてくれないことが多いです。

誰に相談すべきかを事前に考えておくことをおすすめします。

プロに依頼することでリスクを減らせる

抵当権の登記を抹消するほかにも、不動産を引き渡すときには所有権の移転登記をおこなわなければならなかったりと、不動産売却において登記手続きは非常に大切です。

そのため、司法書士という、不動産登記の専門家にいち早く相談をする、手続きを依頼することが大切です。

これらの手続きに関しては、借入金の返済を終わらせた上で必要書類を取りそろえ、法務局に申請をすれば個人で手続きをすることも可能です。

しかし、特に売買契約が成立してから物件引き渡しまでの約1.5か月は、抹消登記のほかにも前述の移転登記や、場合によっては引っ越しなどの作業も同時進行でおこなわなければなりません。

もし、抹消と移転登記の順番が逆になってしまったりすると、手続き不十分のまま権利を引き渡したことになってしまいます。

決してやりやすい手続きからして良いわけではない複雑なものなので、やはり司法書士に依頼することがミスを防止するためにおすすめです。

不動産売却で抵当権抹消登記の申請ができるのは、売買契約締結後、売買代金の決済日です。

そもそも抵当権の抹消登記とは、住宅ローンの完済を登記手続きで確認することです。

また不動産売却において、抵当権が抹消されていない物件を購入するのは不可能です。

売買契約を締結し、物件を買い手に引き渡す際は、売買代金の決済日までに抵当権抹消登記を完了させる必要があります。

また抵当権抹消登記を行うタイミングは、以下の2通りになります。

ここからは、先ほど挙げたタイミングを1つずつ解説して行きます。

住宅ローンが完済され抵当権が残る物件を売却するとき

不動産売買を行うとき、売買契約を結ぶ日と引き渡し日を別途設けており、通常、物件の引き渡し日は、契約締結から1～2ヶ月後に行うようになっています。

売買契約時には、売り主と買い主が書面に判を押して契約を締結させるだけで事が済み、抵当権の抹消登記は行われません。

すでに住宅ローンを完済している状況であれば、金融機関から住宅ローンの完済証明書や解除証書が届いているので、それら書類を手に法務局にて登記申請を行いましょう。

売却代金で住宅ローンを一括完済するとき

抵当権は、住宅ローンを完済しなければ抹消登記を行うことができません。

前述したタイミングとは異なり、売却益の一部あるいは全額を返済に割り当てる場合は、売買契約の成立後に買い主から支払われる売買代金を金融機関に振り込んでから手続きを行います。

売買代金が支払われるのは、買主が申し込んでいる住宅ローンの審査が通った後に振り込まれるため、場合によっては引き渡し日を前後する可能性があります。

しかし、物件の引き渡しが完了した後に抵当権抹消登記を行うことも可能です。

売却代金を返済に充て、ローン完済がなされたら、住宅ローンの完済証明書や解除証書が届くので、書類を手に法務局で登記手続きを組みましょう。

抵当権が残る物件を相続するとき

先ほども申し上げましたが、抵当権は住宅ローンを完済していれば抹消できます。

故人から抵当権が付いている状態の物件を相続したとしても、抹消登記を行うことはできません。

逆に、住宅ローンが完済されていて、抹消登記が行われていない場合は、相続人の手で抹消登記が組めます。

併せて、住宅ローンの団信で志望をきっかけに住宅ローンが完済された場合も同様に手続きが組めます。

不動産売却では、抵当権抹消登記と所有権移転登記を決算日に同時におこなうケースがほとんどです。

なぜなら、売却に出される不動産は住宅ローンの残債付というケースが多いからです。

住宅ローンの残債は、不動産売却で得た代金によって完済される場合が多いですが、完済後に抵当権抹消登記をおこなった後でないと、所有権移転登記をおこなうことはできません。

そのため、自然と同時抹消になるケースが多いのです。

同時抹消は慣習だが例外もある

ただ、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時にやらなければいけない決まりというものが特にある訳ではありません。

自己資金に余裕があるのであれば、売却前に少しずつ返済をして完済後に抵当権を抹消するのも一つの手です。

不動産売却時に抵当権抹消登記をおこなう際は、以下の6ステップで進めていきます。

ここから、一つずつ見ていきましょう。

➀売却する旨を銀行へ連絡

不動産売却が決まった時は、住宅ローンを借りている金融機関に連絡をして、売却の許可を得る必要があります。

本来、住宅ローンを所定の返済期間で完済しないのはルール違反ではありますが、転勤などで利用者の意思に反して売るケースは良くあるので、問題なく売却を許可してくれる場合が多いです。

ただし、その分、住宅ローン完済時は一括返済手数料が別途かかってくるので注意が必要です。

②銀行に書類準備を依頼

販売活動が上手くいって売買契約を結ぶと、その段階で決済日を設定します。

この時、抵当権抹消登記に必要な書類を銀行に作成してもらいましょう。

作成には数週間かかるので、早めの対応をおすすめします。

③司法書士に決算立ち合いを依頼

多くの場合、抵当権抹消登記は決済に同席する司法書士によっておこなわれます。

司法書士の同席は事前に依頼をしないといけないので注意しましょう。

司法書士は不動産会社の斡旋となるケースも多いですが、自分で選べば費用をより抑えられてお得です。

④代金を受け取ってローンを完済

決済時に買主から代金を受け取ったら、その代金を用いて住宅ローンを完済しましょう。

完済が確認できないと、抵当権抹消登記をおこなうことはできません。

⑤銀行から必要書類を受け取る

住宅ローン完済後、銀行に抵当権抹消登記の必要書類を受け取ることができます。

紛失しないよう注意して、司法書士に渡しましょう。

⑥司法書士に手続きをしてもらう

司法書士に依頼をしたら、法務局に赴いて抹消手続きを実行してくれます。

手続きが完了(認可)するまでには、約2週間もかかるので注意しましょう。

不動産の抵当権抹消登記は、だいたい1万5,000円～2万円が相場になります。

内訳は、以下の通りです。

このうち、司法書士へ支払う報酬は事務所ごとに違うので、出来るだけ安く抑えたい方は周辺の事務所が設定している報酬を比較してみましょう。

抵当権抹消登記に必要な書類は、主に以下の5点となります。

• 銀行が発行する抹消書類
• 本人確認書類
• 委任状
• 印鑑証明書
• 住民票または戸籍の附票

5点のうちどこまで自分で揃えるかに関しては司法書士によって違うので、事前にしっかり確認しましょう。

抵当権抹消登記はなぜ重要？

抵当権の抹消登記をおこなうことで、所有権の係争をなくすことができます。

抵当権抹消登記は買い手にとって残債がない証明になり、売り手にとっては新規ローンの借入可能性を高めます。

抵当権抹消登記のタイミングは？

抵当権抹消登記は、売買締結後と、売買代金の決済日の2つのタイミングが一般的です。

抵当権抹消登記と所有権移転登記は同時におこなうのが一般的ですが、タイミングをずらしておこなうケースもあります。

不動産売買では、取引後に所有権が変更されるので、抵当権の抹消登記は確実に行わなければいけません。

それ以外のケース(ローン完済後など)では抵当権抹消登記は義務ではありませんが、基本的には出来るだけ早く手続きをしておくべきです。

放置する期間が長いと、状況を遡って確認するのが難しくなったり、手続きが複雑化して費用も高額になったりする可能性が高くなります。

将来的に、抵当権が残っていることを把握しないまま譲渡して、訴訟を起こされる可能性なども出てきてしまいます。

抵当権の抹消登記は、忘れずに対応することをおすすめします。