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不動産売却における抵当権抹消登記のタイミング・流れ・費用相場を徹底解説

【更新日】2020-11-05
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不動産売却で抵当権抹消登記

不動産売却には、抵当権を抹消登記することが重要です。

不動産売却において重要な抵当権について

ただ、実際には抵当権が設定されたまま売買契約を結び、得た代金を金融機関に支払って抵当権を抹消した上で引き渡しをおこなうという流れが多いようです。

ただ、売却代金の決済と不動産の引き渡しは基本的に同日中に実施されるので、事前に流れを知っておかなければ戸惑ってしまい、時間内に処理ができない可能性もあるので気を付けましょう。

この記事では、不動産売却における抹消登記の重要性や手続きの流れに焦点を当てて解説します。

不動産売却時に抵当権抹消登記をしないと買い手の所有権妨害に

不動産を購入する人は、物件を住まいなどで利用するか、投資などで利益を得るかの大きく分けて2通りの目的を持っています。

しかし、実際に使用するときに、少しでも制約があっては不動産を購入した意味がありません。

そうした所有権の妨害の一つが、抵当権の抹消登記をしないまま不動産を売却するという行為です。

抵当権の抹消登記とは

抵当権とは、金融機関が住宅ローンを貸すときに、万が一期日内に完済されない場合を見越して、不動産に付ける担保のことです。

住宅ローンを完済すれば自動的に外れてくれるものではなく、そのときに金融機関が抹消するように言ってくれたり、取り外し方法を細かく教えてくれたりするものではありません。

完済時に自動的に外れないというのは非常に厄介ではありますが、逆に買い手からすると不動産に残債がないことを示す大きな証拠になるので、抹消登記は是非ともおこなってほしい作業となります。

手続きをしないと不動産売却時に損をする

抹消登記をするべきメリットは、何も買い手にローン返済を証明することだけではありません。

売り手にとっても、新たに住宅ローンを借りられるようになるといったメリットがあります。

特に、売却代金を利用して新居を購入する場合などは、住宅ローンの借り入れが不可欠です。

場合によっては不動産の売却代金が思うように伸びず、新居購入費に届かないこともあります。

こうした場合にはローン特約や、つなぎ融資と呼ばれる短期の住宅ローンを利用することで難を逃れることができますが、抹消していないとこうした制度を利用することもできません。

「抵当権を抹消しなければ住宅ローンを借りられない」という明確な決まりがあるわけではないですが、完済しているにも関わらず返済中であると騙っていると思われ、審査通過の可能性が極めて低くなります。

不動産売却時の抵当権抹消登記は司法書士に依頼しよう

不動産の抵当権が抹消しているかどうかという情報は、そう頻繁に確認するものではありません。

ただ、気になったのであれば、不動産の登記簿謄本をチェックすれば抵当権の状況について一発で確認することができます。

また、前述の通り、ローンを完済しても金融機関は抹消登記の重要性や方法をなかなか教えてくれないですが、抹消登記をせず不動産を売却すると特に不動産業者にとっては大きな責任問題となります。

逆に金融機関にとっては、抵当権が抹消されていなくても自分たちの責任が問われるわけではないので、相変わらず詳しいことは教えてくれないことが多いです。

誰に相談すべきかを事前に考えておくことをおすすめします。

売却不動産の登記関係は司法書士にお任せ

抵当権の登記を抹消するほかにも、不動産を引き渡すときには所有権の移転登記をおこなわなければならなかったりと、不動産売却において登記手続きは非常に大切です。

そのため、司法書士という、不動産登記の専門家にいち早く相談をする、手続きを依頼することが大切です。

これらの手続きに関しては、借入金の返済を終わらせた上で必要書類を取りそろえ、法務局に申請をすれば個人で手続きをすることも可能です。

しかし、特に売買契約が成立してから物件引き渡しまでの約1.5か月は、抹消登記のほかにも前述の移転登記や、場合によっては引っ越しなどの作業も同時進行でおこなわなければなりません。

もし、抹消と移転登記の順番が逆になってしまったりすると、手続き不十分のまま権利を引き渡したことになってしまいます。

決してやりやすい手続きからして良いわけではない複雑なものなので、やはり司法書士に依頼することがミスを防止するためにおすすめです。

不動産売却で抵当権抹消登記をおこなうタイミングはいつ?

抵当権抹消登記をおこなうタイミングは、基本的に以下の2通りです。

  • 住宅ローン完済済みで、担保の残る物件を売却する時
  • 売却代金を利用して住宅ローンを一括返済する時

注意したいのが、既にローン完済後の物件でも手続きをしなければ、抵当権は抹消できないという点です。

普通に生活する際には問題ありませんが、所有権を引き渡す場合は必ず抵当権抹消が必要になるので注意しましょう。

不動産売却では抵当権抹消登記と所有権移転を同時におこなう(同時抹消/同時決済)

不動産売却では、抵当権抹消登記と所有権移転登記を決算日に同時におこなうケースがほとんどです。

なぜなら、売却に出される不動産は住宅ローンの残債付というケースが多いからです。

住宅ローンの残債は、不動産売却で得た代金によって完済される場合が多いですが、完済後に抵当権抹消登記をおこなった後でないと、所有権移転登記をおこなうことはできません。

そのため、自然と同時抹消になるケースが多いのです。

同時抹消でなければいけない決まりはない

ただ、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時にやらなければいけない決まりというものが特にある訳ではありません。

自己資金に余裕があるのであれば、売却前に少しずつ返済をして完済後に抵当権を抹消するのも一つの手です。

不動産売却時に抵当権抹消登記をおこなう流れ

不動産売却時に抵当権抹消登記をおこなう際は、以下の6ステップで進めていきます。

  1. 売却する旨を銀行へ連絡
  2. 銀行に書類準備を依頼
  3. 司法書士に決算立ち合いを依頼
  4. 代金を受け取ってローンを完済
  5. 銀行から必要書類を受け取る
  6. 司法書士に手続きをしてもらう

ここから、一つずつ見ていきましょう。

➀売却する旨を銀行へ連絡

不動産売却が決まった時は、住宅ローンを借りている金融機関に連絡をして、売却の許可を得る必要があります。

本来、住宅ローンを所定の返済期間で完済しないのはルール違反ではありますが、転勤などで利用者の意思に反して売るケースは良くあるので、問題なく売却を許可してくれる場合が多いです。

ただし、その分、住宅ローン完済時は一括返済手数料が別途かかってくるので注意が必要です。

②銀行に書類準備を依頼

販売活動が上手くいって売買契約を結ぶと、その段階で決済日を設定します。

この時、抵当権抹消登記に必要な書類を銀行に作成してもらいましょう。

作成には数週間かかるので、早めの対応をおすすめします。

③司法書士に決算立ち合いを依頼

多くの場合、抵当権抹消登記は決済に同席する司法書士によっておこなわれます。

司法書士の同席は事前に依頼をしないといけないので注意しましょう。

司法書士は不動産会社の斡旋となるケースも多いですが、自分で選べば費用をより抑えられてお得です。

④代金を受け取ってローンを完済

決済時に買主から代金を受け取ったら、その代金を用いて住宅ローンを完済しましょう。

完済が確認できないと、抵当権抹消登記をおこなうことはできません。

⑤銀行から必要書類を受け取る

住宅ローン完済後、銀行に抵当権抹消登記の必要書類を受け取ることができます。

紛失しないよう注意して、司法書士に渡しましょう。

⑥司法書士に手続きをしてもらう

司法書士に依頼をしたら、法務局に赴いて抹消手続きを実行してくれます。

手続きが完了(認可)するまでには、約2週間もかかるので注意しましょう。

不動産売却時の抵当権抹消登記の費用相場

不動産の抵当権抹消登記は、だいたい1万5,000円~2万円が相場になります。

内訳は、以下の通りです。

費用の種類 金額の相場
登録免許税 不動産1コに付き1,000円
手続きの実費 3,000~5,000円
司法書士への報酬 15,000円前後

このうち、司法書士へ支払う報酬は事務所ごとに違うので、出来るだけ安く抑えたい方は周辺の事務所が設定している報酬を比較してみましょう。

抵当権抹消登記の必要書類

抵当権抹消登記に必要な書類は、主に以下の5点となります。

  • 銀行が発行する抹消書類
  • 本人確認書類
  • 委任状
  • 印鑑証明書
  • 住民票または戸籍の附票

5点のうちどこまで自分で揃えるかに関しては司法書士によって違うので、事前にしっかり確認しましょう。

「初心者だから」という言い訳は通用しません

物件を売却するなんて、多くの人からすれば一生に一度あるかないかといったところではないでしょうか。

しかし、だからといって、たとえば手続き時に細かいミスをしてしまったからといって許されるというわけではありません。

特に抹消登記のような金融機関が細かくアドバイスしてくれないようなものは、やり方を知らなかったのであればミスをしても仕方ない部分はあります。

ただ、初心者がミスした場合の特例などは設けられていませんし、何より大きな額が動く取引なので、一度ミスをした分のリスクが非常に大きいです。

なかなか普段は知る術もない抵当権抹消のやり方ですが、不動産売却を検討している方はしっかり調べておきましょう。

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