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個人再生中の自宅は売却できる?売却の条件とポイント・注意点

【更新日】2020-08-11
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個人再生中の自宅売却

個人再生をすると、依頼者の資産価値を考慮して全借金のうち当面は何%を返済するかを決め、3年以内に完済できればその後のローン返済を免除されます。

ただ、個人再生にメリットがあるかはその人が持つ資産価値によって決まり、特に資産の中でも高額な自宅(持ち家)によって結果を左右されやすいです。

特に難しいのが、個人再生と自宅売却を合わせておこなうケースです。

そもそも売却は可能なのか、どんな方法で売るべきなのか、売るタイミングはいつなのかといった疑問点を、この記事では分かりやすく解説していきます。

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個人再生中に自宅を売却する場合は裁判所の許可が必要

個人再生は、所有する資産を含めてその人の資金力を調査した上で、3年間の返済プランを組みます。

この返済計画において、自宅を残したまま返済していくのか、自宅を売却して返済するのかには大きな違いがあります。

個人再生は単に返済額が圧縮できる仕組みではなく、借金の減少と権利の制限を天秤にかけておこなう強力な制度なので、綿密な再生計画に則っていかなければいけません。

個人再生中に自宅売却ができるタイミング

個人再生は、大きく2つのフローに分けられます。

  1. 個人再生の申請から裁判所の認可まで
  2. 認可から再生計画の実行まで

どのタイミングかによって、自宅売却ができるかどうか変わってきます。

個人再生の認可が裁判所からおりるまでは自宅売却できない

裁判所への申請から再生計画が認可されるまでの間に、自宅を勝手に売却することはできません。

個人再生では一旦、資産を洗い出した上で再生計画を組むので、その途中に売られてしまうと困るのです。

特に、自宅に住宅ローン残債がある場合、自宅を売却することでローン残債の処分も変わってしまいます。

自宅を売却したいなら、その旨も再生計画に含む必要があります。

認可後に自宅売却はできるが住宅ローン残債は減額されない

自宅を所有したまま再生計画を立てる場合は、自宅を所有し続けること前提で計画されます。

これによって注意したいのが、住宅ローン残債の存在です。

結論から言うと裁判所の認可後なら自宅を売却することはできます。ただし、この際に住宅ローン残債が減額されることはありません。

ただ、残債付きの自宅を所有したままでも、ある程度許容されているからこそ計画が認可されたのであって、売却によって大きな損失が起こる可能性は高くありません。

しかし、自宅売却は相場の変動や購入希望者とのマッチング次第で失敗するケースも十分あるので、売る際は注意が必要です。

逆に当初の想定よりも高く自宅を売ることができれば、再生計画を有利に進めることができます。

個人再生と自宅売却の関係まとめ

ここまで複雑な関係を解説しましたが、分かりやすくまとめると以下の通りになります。

個人再生時の自宅売却のポイント
  • 個人再生の申請前なら自由に売却可能
  • 個人再生の申請~許可の段階は売却不可。許可後に売りたいならその旨の告知が必要
  • 当初の計画外でも許可後なら自宅売却は可能。この場合、住宅ローン残債は減額されない

つまり、多くの人が思っているように、個人再生中の自宅売却に関して多くの制限がかかっている訳ではありません。

しかし、だからといって優遇もされず、自宅売却に失敗した場合は多額のローンが残ってしまうデメリットもあります。

個人再生中の自宅売却は、とにかく高く売ることが大前提になってくるという訳です。

個人再生中に自宅を売却する際の注意点

個人再生中に自宅売却をする際は、失敗が致命的になります。

しかし、逆に高く売ることが出来ればその後の返済を有利に進めることができます。

ここからは、自宅売却を成功するために抑えておきたい注意点を紹介します。

査定額と売却価格は必ずしもイコールではない

まず注意したいのが、不動産会社が算出する査定額はあくまで予想額であり、実際の売却価格と必ずしもイコールではありません。

仲介売却をした方の中でピッタリ査定額通りに売った方は全体の5~6割ほどで、それ以外の方は査定より高く売った方と下がった方がだいたい半々存在します。

契約した不動産会社によって売却価格は大きく変わる

自宅がいくらで売却できるかは、不動産会社の力量によって大きく変わります。

「高く売りたい!」と売主が強く思っても、実質的な販売活動の9割前後は仲介業者が担当します。つまり、契約した不動産会社の実績が良くないと熱意があってもどうしようもないのです。

高く売るためには、複数の不動産会社を比較して慎重に選ぶことをおすすめします。

個人再生で自宅を高く売るには一括査定サイトを活用しよう

個人再生で自宅を高く売るには、一括査定サイトの利用をおすすめします。

一括査定サイトは、査定してほしい物件の情報を簡単60秒ほどで入力でき、平均最大6社に一括で査定依頼をすることができます。

売却を検討中で、すぐに売る予定のない方でも利用できるので、試しに使ってみてください!

不動産一括査定サイト33社を比較!2020年おすすめランキング

個人再生で自宅を高く売るには価格設定が重要

個人再生で自宅を売るには、査定額より高く売ることを目指しましょう。

ただ、自宅を高く売るためには、価格設定に注意しなければいけません。なぜなら「良い物件だからもっとお金を出そう!」と思う買主はいないからです。

誰しも、良い物件を安く買いたいと思うもの。そこで重要になるのが売り出し価格です。

売り出し価格は査定額を参考にするものの、売主の判断で高く設定することができます。

自宅を高く売るには売り出し価格を高く設定し、それに相応しい物件とみなされるように掃除・整理整頓などを徹底的におこなう必要があります。

逆に売り出し価格を高値設定しただけして、掃除などを全くしないとただの“割高物件”となり、いつまで経っても売れなくなってしまいます。

個人再生中に自宅を高く売る方法

業者の査定額と実績を比較する

前述の一括査定サイトを使って、査定額を比較しましょう。

高い査定額の業者と比較すれば、その分だけ高く売れる可能性は高まります。

しかし、中には査定額の根拠が曖昧だったり、実力が不足していたりするケースもあります。

査定額をチェックする際は、業者の実績も合わせてチェックしましょう。

掃除・整理整頓で第一印象をアップさせる

自宅の査定額はアクセス・築年数などで決まる部分が大きいので、売主の力でどうなるものではありません。

ただ、家を買う人も初心者なので、掃除や整理整頓で第一印象をアップさせれば、高く買ってくれる人が増える可能性があります。

特に玄関や水回りといった第一印象に大きく関わる部分は優先的に掃除をして、資金に余裕があればハウスクリーニング業者などプロの手も頼ることをおすすめします。

個人再生中に自宅を売却する際は計画・準備が大切

個人再生中に自宅を売却する場合、査定額より低い価格で売れるのは最も避けたいケースです。

特に借金で首が回らない状態を解決しようとしている中で、想定よりも返済できないのは致命的です。

個人再生中の自宅売却はしっかり計画を立てて、勝算がある場合に手続きを進めていきましょう。

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