TOP > 住宅ローンの基礎知識 > フラット35の審査基準と落ちる人の傾向・落ちた理由を初心者にも分かりやすく解説

フラット35の審査基準と落ちる人の傾向・落ちた理由を初心者にも分かりやすく解説

【更新日】2021-03-26
このエントリーをはてなブックマークに追加
フラット35の審査基準

自営業者や転職間もない方など、住宅ローン審査で不利な方が利用を打診されることが多いのがフラット35です。

フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱っている住宅ローンで、銀行は販売代理店の役割となります。

となると、フラット35はどの銀行に申し込んでも審査基準は同じなのでしょうか?

また、比較的通りやすいと言われるフラット35ですが、それでも審査に落ちる方は一定数います。

こうした方は何が理由で落とされているのでしょうか。

今回は、気になるフラット35の審査基準を初心者にも分かりやすく解説していきます。

フラット35は住宅ローンの中でも審査が甘い・通りやすい!口コミ・評判と審査がゆるい理由・問題点
人気の住宅ローン【2022年01月最新】
住信SBIネット銀行「ネット専用住宅ローン」
魅力的な金利と充実の保障!トップクラスのお得さ
保険料は銀行が全額負担!保険料支払いが0円!
来店不要で申込可能!自宅完結で融資を受けられる
保証人 不要 事前審査 最短当日
繰上返済手数料 不要 本審査 最短3営業日
\簡単15分でWeb申込が完了!/

フラット35のメリット・デメリット

フラット35の審査を受ける際は、メリットとともにデメリットも把握しておく必要があります。

最低限理解しておきたいフラット35の内容を紹介します。

フラット35のメリット

フラット35は返済期間中はずっと同じ金利で借りることが出来るので、経済情勢が大きく変動しても返済額は全く変わりません。

住宅ローンの返済期間は数十年と長く、その間に教育費や医療費の増加、急なリストラや転職、あるいは経済状況への大きな影響など、予想外のイベントが起こる確率はかなり高いです。

変動金利で起こる金利の上昇をフラット35なら避けることができますし、実際に上記の出来事が起こらなくても、「いつ金利が上がるか不安…」ということがありません。

フラット35のデメリット

借入時は固定金利より変動金利のほうが低金利になることが多く、固定金利のほうが利息は高くなる可能性があります。

特に2021年現在は変動金利が固定金利より大幅に低くなっており、10年以内に金利差が逆転するような現象は起こりにくいと専門家の間では言われています。

多少のリスクはあるものの、低金利を目的にするなら変動金利のほうが良いと考えられます。

フラット35の審査と通常の住宅ローン審査の違い

そもそも、なぜ住宅ローンを借りるのに審査が必要なのでしょうか。

住宅ローン審査では様々な項目や書類をチェックしますが、それは申込者へ本当にお金を融資して問題ないか、問題なく完済ができそうかを判断するためです。

通常の住宅ローン金利は変動金利~固定金利10年の中から選ぶのが一般的なので、将来的に金利が上昇するリスクがあります。

そのため、多角的な面から数十年後も返済可能かを予測する必要があり、審査が複雑化しているのです。

一方でフラット35は全期間固定金利のローンで、金利が変動する心配がありません。

フラット35の審査でも申込者の返済能力を見るという点に変わりはないですが、金利変動がないという大きな違いが、より審査を単純にさせているのです。

フラット35の審査基準は2つの条件に分かれる

フラット35の審査基準は、以下の2条件をクリアできるかどうかで合否が決まります。

  • 申込者自身の基準
  • 住宅(担保物件)の基準

ここからは、上記2つの条件の基準を細かい項目に分けて紹介していきます。

フラット35の審査基準①申込者自身の基準

人気の住宅ローン【2022年01月最新】
住信SBIネット銀行「ネット専用住宅ローン」
魅力的な金利と充実の保障!トップクラスのお得さ
保険料は銀行が全額負担!保険料支払いが0円!
来店不要で申込可能!自宅完結で融資を受けられる
保証人 不要 事前審査 最短当日
繰上返済手数料 不要 本審査 最短3営業日
\簡単15分でWeb申込が完了!/

申し込み時の年齢

まず挙げられるのが、申込者の年齢上限です。

基本的にフラット35は、申し込み時の年齢が満70歳未満であることを条件としていることが多いです。

ただ、完済まで基本的に10年以上かかることを考えると、少なくても申込時点で60代前半であることが一つのポイントとなるでしょう。

年収と返済額のバランス

単純に申込者の年収が高いと、返済能力が高いということになり審査で有利です。

ただ、高収入が優遇されるのは余裕を持って返済が出来るからであって、高収入でも返済額が高額だと余裕がないので、審査通過は厳しくなります。

一方で、年収が平均以下でも返済額が少額なら、返済に余裕があるので審査に通りやすくなります。

単純な収入額より、返済額とのバランスをフラット35の審査では見られるのです。

収入と返済額の割合は、以下が目安となります。

年収 年間合計返済額(目安)
400万円未満 年収の30%以下
400万円以上 年収の35%以下

ただ、上記の数値はあくまで目安であって、年収の34%だからセーフということではありません。

上記の基準を超える場合にフラット35の審査で通過できる可能性はかなり高く、ギリギリ満たしていなかったとしても審査落ちの確率はまだ高いです。

申込時年齢と借入期間のバランス

住宅ローンの返済期間は長期に渡るため、返済していくうちに高齢化して病気や入院、死亡のリスクが高まります。

そうなれば返済が途絶えてしまうので、申込時年齢が高齢かつ返済期間を長めに設定すると審査に通りにくくなります。

フラット35は、公式には最長借入期間を以下のように求めることを推奨しています。

◎最長借入期間:80歳ー申し込み時の年齢(1年未満切り上げ)※算出年数が35年を上回る場合は、35年が最長借入期間

ただ、これも最低限の条件という意味合いが強いので、実際の審査ではより厳しくバランスを見られる可能性が高いです。

一般的に高齢者と言われ始める65歳前後には完済できるようにしておくと無難です。

フラット35の審査基準②住宅(担保物件)の基準

技術基準を満たしているか

フラット35の審査では、住宅の評価も結果を大きく左右します。

まずクリアしないといけないのが、住宅の技術基準です。

技術基準とはその名のとおり、耐震性・耐久性などに求められる最低限の基準のことです。

フラット35を提供している住宅金融支援機構は、一戸建ての記述基準を評価する際に、以下の項目をチェックするとしています。

適合が必要な評価基準 求められる内容
最長返済期間 リ・ユース住宅なら25年以下、リ・ユースプラス住宅なら35年以下
規模・耐震性・劣化状況・耐久性 求められる最低基準を満たしている
接道状況 一般の交通の用に供する道に2m以上接している
住宅規模 一戸あたりの床面積が40㎡以上280㎡以下
住宅規格 原則として2以上の居住室(食事室を含む)、炊事室、便所、浴室がある住宅で、店舗等との併用住宅でない

また、耐震性の評価は一戸建ての構造によって求められる基準が変わります。

工法 求められる基準の内容
在来木造工法・枠組壁工法(2×4) 評価値を全てかけた(×)時に値が1以上となる
  1. 建物の形(整形、不整形の評価)
  2. 壁の配置(壁のバランスの評価)
  3. 筋かい等の有無(壁の強度の評価)
  4. 壁の割合(必要壁量に対する充足率の評価)
RC(壁式) 床面積に応じた壁量が確保されている
RC(ラーメン) 一般の交通の用に供する道に2m以上接している
工場生産住宅(プレハブ住宅)・設計登録住宅 公的機関における構造評定が基準を満たしている
鉄骨造 「耐震改修促進法のための既存鉄骨造建築物の耐震診断」によって安全性を確認されている
丸太組構法 建設省告示(昭和61年第895号)または国土交通省告示(平成14年第411号)に適合している

その他、以下のような項目も技術基準を評価する際にチェックされます。

  • 地面から基礎の上端または地面から土台下端までの高さが40cm以上である
  • 換気上有効な位置に2ヶ所以上の小屋裏換気口が設けられている
  • 換気口の有効面積が、原則、天井面積の1/300である
  • 外壁の床下部には4m以下ごとに有効面積300㎠以上の換気孔が設けられている、または壁の全周にわたって壁の長さ1m当たり有効面積75㎠以上の換気孔が設けられている
  • 土台、外壁の雨がかりとなる柱等、浴室・台所の柱・床組等に防腐・防蟻措置が施されている

最低限の規模(床面積)を満たしているか

住宅の面積が狭すぎると、担保物件として十分な評価を受けることができません。

住宅金融支援機構は必要最低限の床面積を以下のように定めています。

  • 一戸建て:70m2以上
  • マンション:30m2以上

床面積の求め方は不動産会社によって微妙に異なるケースも少なくないので、事前にチェックしておきましょう。

フラット35の審査基準はどの金融機関も同じ?

フラット35の審査は、どの銀行窓口から申し込んだとしても住宅金融支援機構によっておこなわれます。

そのため、審査基準には違いがないという意見が一般的です。

ただ、この見方にはいくつか注意点があります。

事前審査は各銀行が担当することが多い

フラット35の審査は事前審査と本審査の2段階でおこなわれます。

本審査は漏れなく住宅金融支援機構がおこないますが、事前審査は窓口となっている銀行が担当することが多いです。

各行の事前審査の基準は公表されていませんが、全く同じ基準とは考えにくく、難易度に多少の差は存在すると考えられます。

取り扱っているバリエーションは金融機関によって異なる

フラット35にはいくつか種類があり、ラインナップは金融機関によって異なります。

例えば住宅ローン専門機関のARUHIでは、以下のように豊富なフラット35を用意しています。

  • ARUHI スーパーフラット
  • ARUHI フラット35
  • ARUHI フラット35/ARUHI スーパーフラット(リフォーム一体型)
  • ARUHI フラットα
  • ARUHI フラットつなぎ

自分にあった商品を選べば通過率は上がりますし、逆に合わないタイプに申し込むと落ちやすくなってしまいます。

このことを考えると、間接的ではありますが、申し込み先によって審査難易度の違いはあると言えます。

フラット35の審査の流れ

フラット35の審査は、以下の10ステップで進めるのが一般的です。

  1. 事前審査
  2. 借入・団信加入の申込
  3. 本審査
  4. 設計審査の申請・合格
  5. 着工
  6. 中間現場審査の申請・合格
  7. 竣工
  8. 竣工現場審査の申請・合格
  9. 適合証明書の交付
  10. 契約の締結

審査結果が出るまでは1~2週間程度かかりますが、その間に技術基準の審査が入ってくるので、その様子次第では更に時間がかかる可能性もあります。

審査に通過した後、竣工現場審査もパスしたら適合証明書が交付されます。

必要事項を記載し、提出したら契約となりますが、併行して以下の作業も進めていきます。

  • 資金の受け取り
  • 登記
  • 抵当権の設定
  • 火災保険への加入

全ての手続きが完了したら、入居となります。

フラット35の審査に必要な書類

フラット35の審査申込に必要な書類は、以下の4種類です。

  • ローンの申込書
  • 所得の証明書類
  • 建設費の確認書類
  • 土地所有の確認書類

具体的には、以下の書類が当てはまります。

種類 具体的な書類の内容
ローンの申込書
  • 【フラット35】長期固定金利型住宅ローン(機構買取型)借り入れ申込書
  • 今回の住宅取得以外の借入内容に関する申出書(兼 既融資完済に関する念書)
所得の証明書類(借入申し込み年度の前年および前々年の公的収入証明書)
  • 特別徴収税額の通知書、住民税納税通知書、住民税課税証明書等の公的収入証明書【給与所得のみ】
  • 納税証明書および確定申告書の写し等【給与所得のみ以外】
建設費の確認書類 建物の工事請負契約書の写し※土地取得費も借り入れる場合は土地の売買契約書の写し等
土地所有の確認書類 登記事項証明書

フラット35の審査申込に必要な書類は、以下の4種類です。

  • ローンの申込書
  • 所得の証明書類
  • 建設費の確認書類
  • 土地所有の確認書類

具体的には、以下の書類が当てはまります。

種類 具体的な書類の内容
ローンの申込書
  • 【フラット35】長期固定金利型住宅ローン(機構買取型)借り入れ申込書
  • 今回の住宅取得以外の借入内容に関する申出書(兼 既融資完済に関する念書)
所得の証明書類(借入申し込み年度の前年および前々年の公的収入証明書)
  • 特別徴収税額の通知書、住民税納税通知書、住民税課税証明書等の公的収入証明書【給与所得のみ】
  • 納税証明書および確定申告書の写し等【給与所得のみ以外】
建設費の確認書類 建物の工事請負契約書の写し※土地取得費も借り入れる場合は土地の売買契約書の写し等
土地所有の確認書類 登記事項証明書

フラット35の審査に落ちる人の傾向と対処法

フラット35は通常の住宅ローンよりも借りやすいと言われていますが、それでも審査に落ちる方は存在します。

ここからは、フラット35の審査に落ちる人の傾向と対処法を解説していきます。

過去に遅延・滞納の履歴がある

前に借りていた住宅ローンや、クレジットカード、携帯電話の機種代の分割払いなどで、期限に間に合わず滞納した経験があるとフラット35の審査に落ちやすくなります。

滞納の情報は個人情報機関に登録され、フラット35の審査時に開示されて参考にされます。

最近では奨学金の延滞などもチェックされるので、日頃から期限に注意しましょう。

自分でも気づかない延滞が残っていたというケースも少なくないので、申し込み目に開示請求しておくことをおすすめします。

総返済負担率がオーバーしている

前述の年収と返済額の基準を満たしておらず、フラット35の審査に落ちるケースは多いです。

また、クレジットカードのキャッシング枠が組み込まれていて、知らぬ間に負担率の基準を超えているケースも少なくありません。

使っていないクレジットカードはキャッシング枠を0にするか、解約しておくことをおすすめします。

借金や自己破産の経験がある

借金や債務整理が信用情報履歴に残っている場合、審査通過はかなり難しくなります。

事故情報が信用情報に残っている状態をブラックリストと言いますが、ブラックリスト入りの期間は金融事故の重大性に比例しています。

事故情報 JICCの登録期間CICの登録期間 JBAの登録期間
支払いの延滞に関する情報 最大5年以内5年を超えない期間5年を超えない期間
  • 債権回収
  • 債務整理
  • 保証履行
  • 強制解約
  • 破産申立
  • 債務譲渡など
5年を超えない期間(債権譲渡に関しては、発生から1年を超えない期間)決定から10年を超えない期間
不渡り情報 発生から6ヶ月を超えない期間(取引停止処分の場合は処分日から5年を超えない期間)
クレカやローンへの申込情報 照会日から6ヶ月間照会日から6ヶ月間照会日から6ヶ月間
クレジット情報 契約期間中~終了後5年以内契約期間中~終了後5年以内契約期間中~終了後5年以内
利用記録 利用日より6ヶ月間利用日より6ヶ月間利用日より6ヶ月間

自分の信用情報を開示して、事故情報が残っている方は削除されるまで待つことをおすすめします。

フラット35の審査を受ける時は考えられるリスクを取り除いておこう

フラット35の審査に落ちる理由は、上記の他にも様々考えられます。

審査基準は公表されていないからこそ、リスクになり得る事項は早急に改善したほうが良いです。

例えば以前にトラブルのあった銀行窓口からフラット35に申し込む場合、事前審査の段階で顧客ブラックリストと照合されて落とされるという可能性も十分あり得ます。

住宅ローン審査に落ちると、再び通るまで結構な時間がかかります。

1度目の申込で融資を受けることを目指し、考えられるリスクは出来るだけ改善していきましょう。

人気の住宅ローン【2022年01月最新】
住信SBIネット銀行「ネット専用住宅ローン」
魅力的な金利と充実の保障!トップクラスのお得さ
保険料は銀行が全額負担!保険料支払いが0円!
来店不要で申込可能!自宅完結で融資を受けられる
保証人 不要 事前審査 最短当日
繰上返済手数料 不要 本審査 最短3営業日
\簡単15分でWeb申込が完了!/
このエントリーをはてなブックマークに追加

関連する他の記事

おすすめ・特集記事!

【2021年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較!信頼できるのはどこ?
不動産会社ランキングの決定版!総合売上、売却仲介実績、過去の利用者の口コミ・評判からおすすめの不動…
不動産一括査定サイトおすすめランキング!33社を比較【2021年最新】
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも…