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修繕とは?修繕と改修の定義の違いと修繕工事のタイミング・メリット・注意点を分かりやすく解説

【更新日】2020-10-12
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修繕とは

主にマンションなどでおこなわれる修繕工事は、新築レベルにまで建物を回復させる工事のことを言います。

似たような言葉に改修や補修がありますが、少しずつ意味が違うので注意しましょう。

今回は不動産の修繕について、初心者にも分かりやすく紹介していきます。

修繕工事の定義と改修工事・補修工事との違い

修繕工事とは、建物の劣化・破損・不具合を建設当初の水準まで回復させる工事のことです。

欠陥を補修するのではなく、完全な原状回復を目指すという点が大きな違いです。

マンションは定期的に改修工事が実施されますが、これも不具合をただ直すのではなく、性能を初期レベルに戻すための工事になります。

修繕工事と改修工事の違い

改修工事は、改良+修繕と考えると分かりやすいです。

つまり、修繕工事をおこなって新築同然にした後、更に改良を施して新築時よりグレードアップさせるのが改修工事となります。

築年数がかなり古いマンションだと、修繕工事をしても当初の機能性が貧弱なので資産価値は相対的に低くなります。

この場合、改修工事を施して資産価値を高めることがあります。

修繕工事と補修工事の違い

補修工事は、修繕工事のように原状回復を狙うものではなく、劣化している箇所を補う公示のことです。

小修繕とも言われ、不具合が出た際にその部分を治すため実施されることが多いです。

低コストで出来るのが補修工事の利点ですが、何度もおこなうなら1回修繕工事をしたほうが安上がりのことも多く、注意が必要です。

修繕工事は一気に丸ごとおこなうのが一般的(大規模修繕工事)

修繕工事は、高額で長期間の工事をして、外壁補修や鉄部塗装、給排水設備の取り換えなどを1度で一気におこなうのが一般的です。

これを、大規模修繕工事とも言います。

マンションの場合、大規模修繕工事は管理組合が主体となって決定・依頼をします。

大規模修繕工事の費用には、管理組合が積み立てている修繕積立金が利用されます。

修繕工事をおこなう適切なタイミングとは?築10年が経過したら考え始めよう

修繕工事をおこなうタイミングはマンションによって様々ですが、築10年を超えたタイミングで徐々に実施を検討していきましょう。

最近では大規模修繕工事は築12年ごとに実施することが定着していますが、必ずしもこのタイミングでおこなうのが正しいとは言えません。

ただ、目に見えた劣化がなくても設備が徐々に劣化して故障する可能性は築12年あたりから発生します。

このタイミングで修繕工事を検討していきましょう。

修繕工事をおこなうメリット

安全性が大きくアップする

修繕工事を実施する大きなメリットは安全性の向上です。

頑丈な鉄筋コンクリート造のマンションでも、経年劣化によってヒビが入り、雨漏りが発生したり、地震や災害による耐性が大きく下がったりします。

将来的なリスクも修繕工事によって解決することができます。

資産価値がアップする

修繕工事をすることで、経年劣化で老朽化したマンションも資産価値をアップさせることができます。

資産価値が下げないようにして、賢い管理運営をおこなうことも大切です。

利便性が向上する

マンションの改修工事をおこなうことで、利便性が向上して入居者が暮らしやすくなります。

加えて改修工事をおこなえば、設備を最新状態にすることができます。

修繕工事を実施する際の注意点

施工中のクレーム対策を忘れずにおこなう

修繕工事は騒音や臭いが発生し、住民から苦情が来ることも少なくありません。

どのマンションもチラシ等で簡単な告知はしていますが、クレームを避けるために丁寧な説明会を開くのも一つの手です。

クレームが増えると空室率が上がったり、改修工事が効率よく進まなかったりします。

クレーム対策も管理組合のすべき大きな仕事の一つです。

工事の進捗確認を忘れずにおこなう

修繕工事は状況や時期的な理由で当初と予定が変わるケースが頻繁にあります。

こうした変更を知らずに放置していると、完了の予定が大きく狂っていることに気づかない可能性もあります。

工事の進捗確認は頻繁におこなうようにしましょう。

マンションは修繕工事の後こそ重要

修繕工事をおこないさえすればマンションの問題が全て解決する訳ではありません。

完了当初は見た目も良く、課題も解消されますが、その後に思わぬ事故が起こる可能性は十分あります。

また、改修工事を実施しても築年数が回復する訳ではないので、人気も100%回復する保証はありません。

完了後の入居者募集をどうするのか、予期せぬ事態のために瑕疵保険に加入するのかなども同時に考えておきましょう。

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