不動産会社が「あの物件は事故物件なので…」ということもありますが、実は事故物件に明確な定義がある訳ではありません。

ただ、一般的に欠陥のある物件と言う場合、以下の2種類の過失があることが多いです。

• 物理的過失
• 心理的過失

物理的過失はいわゆる「欠陥住宅」で、雨漏りや水漏れ、シロアリ被害などがある物件を指します。

心理的過失は過去に自殺・殺人・病死があったなど、心理的に安定生活を妨げるようなケースのある物件を指します。

ただ近年は、心理的な過失のある物件を事故物件と呼ぶケースが多いようです。

過去に殺人や自殺があった物件は少し怖いですが、それでも気にせず住めるという方は多いです。

ただ中には、「最初は大丈夫だと思っていたけど、実際に住んでみたらデメリットがあった」という人も多数います。

事故物件に住むと、どんなリスクがあるのかについて、紹介していきます。

精神的負担から体語不良が起こりやすい

事故物件という言葉だけで、精神的な重圧を感じる人も少なくないでしょう。

その物件で何が起きたのか、具体的な事故の詳細を知ってしまった場合、そのストレスはさらに増加します。

例えば、自殺や殺人などの痛ましい事件が起きた物件では、毎日その事を思い出し、恐怖や不安を感じる可能性があります。

これらの精神的ストレスが長期間にわたって続くと、心身ともに健康を損ねるリスクが高まります。

怪奇現象が度々起きる

事故物件では、説明のつかない怪奇現象が起きることもあります。

例えば、ドア越しから物音が聞こえてきたり、物が勝手に動いたり、異臭が漂うなど、理解不能な事象が住人の生活を脅かす現象が度々発生します

これらの現象は、恐怖感や不安感を増幅させ、居住者の精神状態を一層不安定にします。

また、これらの現象が頻繁に起きることで、家でのリラックスした時間が奪われ、日々の生活に支障を来す可能性もあります。

いたずらなどのトラブルに見舞われる

事故物件の存在が近隣住民や一部の人々に知られている場合、無理解や偏見からくるいたずらや嫌がらせを受ける可能性があります。

不審者が物件周辺をうろついたり、騒音を発生させたり、物件への不法侵入などのトラブルが起こることがあります。

これらの問題は、住民の安心して生活する権利を脅かし、精神的なストレスを増加させる可能性があります。

民度が低い住人とのトラブルに見舞われる

事故物件は一般的に家賃が安いため、一定の需要がありますが、その中には社会的なルールを無視するような人々も含まれている場合があります。

騒音問題やゴミの不法投棄など、近隣住民とのトラブルが頻発する可能性があります。

これらのトラブルは、住民の日常生活を深刻に破壊し、長期的なストレスを生む可能性があります。

事故物件に住む際は、このようなリスクも十分に考慮に入れる必要があります。

例えば、マンションの一室で高齢者が老衰死していた場合、その物件は事故物件と見なされるのでしょうか？

高齢化社会の日本で一人暮らしの老人が室内で亡くなっているケースは、恐らくそこまで珍しくないはずです。

つまり、我々が予想するよりもこうしたケースは多く、知らずに入居している人がほとんどだと言えます。

上記の事例をもって事故物件とするかどうかは賃貸業者の解釈によるところが大きく、〇年以内なら告知が必要というルールがある訳ではありません。

自殺・殺人についても同様で、事前に明確な告知のルールはありません。

ただ、後で自殺や殺人があったことが発覚した場合、その事件・事故の内容次第では裁判で賠償を請求できます。

以下は、賃貸物件の心理的過失に関しておこなわれた裁判の一例です。

※引用「RETIO.2011.7 NO.82」

判決内容から分かる事故物件を告知すべき事例の傾向

上記の例から分かるように、いかなるケースでも広義の意味で事故物件だということを告知すべきと見なされている訳ではありません。

専門家の分析では、以下の傾向があると見られています。

事故物件では、しばしばルームロンダリングがおこなわれていると言われます。

これは、事故の直後に短期間、知人や関係者を住まわせることで、その後の入居者に「前の人も元気に暮らしていましたよ！」と何もなかったように告知をするテクニックのことです。

不動産会社の中には誠実に告知をするところもありますが、業界の噂としてそういった事例も良く言われているようです。

「2人目以降は告知不要」というルールは存在しない

ルームロンダリングは、「事故が起こってから2人目以降の入居者には告知不要」という認識に則っておこなわれているようですが、実はこのようなルールが存在する訳ではありません。

ただ、多くの入居者が気になるのは直前の入居者の様子であり、2人前、3人前と遡ってヒアリングしてくる人はほとんどありません。

こうしたことからルームロンダリングには一定の効果があると考えられますが、2人目以降なら事件・事故が発覚しても大丈夫…というルールはないです。

今は「大島てる」のようなサイトもありますが、入居前にどこが事故物件なのかを広告や内見だけで見分けるのは至難の業です。

よくいわれるのは「好立地なのに急に家賃が下がったマンションは怪しい」というものですが、例えば大家の意向で満室率を増やしたいので家賃を一旦下げるといったケースも少なくはありません。

大家が本当に事故物件であることを隠そうと思ったら、事故発生後も何ら変わらないことを装う可能性が高いです。

結局のところ、外から見て事故物件かどうかを見分けるのは難しいと言えます。

一般的な物件とは異なり、事故物件の中には、事故物件特有の記載事項が契約書内に明記されているケースがあります。

ここでは、事故物件特有の記載事項について1つずつ解説していきます。

「告知事項あり」という記載がある

「告知事項あり」という記載は、物件の詳細情報に特定の状況または事実を伝えるためのものです。

この記載があると、前の住人が自殺や他殺で亡くなった、またはそれ以外の事故が発生した場合が考えられます。

また、一部の希望者の中には、先のような記載があった場合、契約は破棄される方もいます。

一方で、「告知事項あり」の物件は賃料が格安になる傾向にあり、それが魅力と感じる人々もいます。

「告知事項あり」には、以下の4点のいずれかが記載されています。

心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、物件自体に問題はないが、過去の出来事や状況により、一部の人々が避けるような事象を指します。

例えば、前の住人が亡くなった物件や、犯罪が発生した物件は心理的瑕疵となります。

これらの物件は通常、賃料が相場よりも安く設定されていますが、それには事故の内容や時期、周囲の人々の反応など多くの要素が影響します。

心理的瑕疵の物件を選ぶ際には、自身の心の準備や理解が必要です。

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、物件自体に欠陥や問題が存在する状況を指します。

これは建物の構造的な問題、雨漏り、設備の故障などを含みます。

物理的瑕疵がある物件は住む人々に直接的な不便やリスクをもたらす可能性があります。

一般的に、物理的瑕疵がある物件は修復または改善が必要で、それにより賃料が下がる傾向があります。

しかし、物理的瑕疵が大きい場合、修復にかかるコストが大きくなります。

環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、物件の周囲の環境や条件による問題を指します。

主に、騒音や悪臭、近隣の工場や廃棄物処理場の存在、交通の便の悪さなどが含まれます。

これらの要素は、物件自体に問題がなくても、住む人々の生活の質に影響を与える可能性があります。

物件選びの際には、物件自体だけでなく、その周囲の環境についても詳しく調査し、環境的瑕疵がないか確認しましょう。

法的瑕疵

法的瑕疵とは、法律的な問題や制限がある物件を指します。

これは、建築基準法に違反している、土地所有権に問題がある、建物が都市計画法に基づく制限区域内に位置するなどのケースを指します。

法的瑕疵がある物件は、所有権の移転や改築、解体等に制約が生じる可能性があります。

そのため、法的瑕疵がある物件を選ぶ際には、詳細な法律的な調査と理解が必要です。

相場よりも賃料が格段に安い

事故物件は、他の物件と比較して賃料が著しく安い傾向にあります。

これは、過去に何らかの事故が発生したため、物件に対する需要が低下し、それに応じて賃料も下げています。

特に、市場の平均賃料よりも大幅に安い場合、その理由を調査しましょう。

賃料が安いからといって急いで契約を結ぶ前に、物件の歴史を確認しましょう。

不自然なリフォームが施されている

事故物件の中には、事故の痕跡を隠すために不自然なリフォームが施されている場合があります。

これは部屋の一部だけが新しくなっていたり、一部の壁だけが新たに塗られていたりします。

事故が発生した部分を修復または隠蔽するためのリフォームである可能性が高いため、物件見学時には不自然なリフォームがないか注意深く確認しましょう。

マンション名・アパート名が改名されている

事故物件は、その過去の出来事から逃れるためにマンションやアパートの名前が変更されます。

物件名を変えることで、インターネット検索等で過去の事故情報が出てこないようにし、新しい居住者への影響を最小限に抑える必要があります。

しかし、これは事故物件の可能性を示す一つの指標となるため、物件の名前が改名された理由を確認しましょう。

フリーレントが設けられている

一部の事故物件では、入居者を引きつけるためにフリーレント（賃料無料期間）を提供していることがあります。

フリーレントは、初期費用を抑えることができるため、一見魅力的に見えますが、このような特典が用意されている背後には、物件が事故物件である可能性が高いです。

賃料が異常に安いだけでなく、フリーレントが提供されている場合も、事故物件の可能性を考慮に入れて物件を選びましょう。

事故物件の定義は曖昧なので、不動産会社の判断で告知不要と見なされた物件も賃借人からしたら告知が必要だったと感じることは多いです。

更に言えば、明確な定義がない以上、凄惨な事件や自殺が起こった後も不動産会社が「告知義務がない」と判断したら、それがビジネス上の嘘だったとしても新規の入居者は告知してもらえないのです。

ただ、告知の義務は曖昧ですが、不動産会社は聞かれた内容に関しては正確に答えなければいけないというルールがあります。

そのため、物件を選ぶ際は、「この物件は過去に自殺や殺人がありませんでしたか？」と必ず聞くようにするだけで、事故物件を契約してしまうリスクを避けることが出来ます。

ここで嘘をついたり、本当は知っているのに「分からない」と答えたりした場合、事故物件だったとしても確実に賠償請求を受けることが出来ます。

ちょっとしたことですが、非常に大切な行動です。

「事故物件には住みたくない」というアピールも必要

不動産会社は顧客の希望に応じて物件を選びます。

そのため、部屋選びの段階で「事故物件には住みたくない」というアピールをしておくことが大切です。

後で事故物件だということが発覚して賠償を請求できる場合、以下2通りのケースに分かれると考えられます。

• 退去費用や引っ越し費用を請求できるケース
• 上記費用+これまでの賃料を請求できるケース

後者の場合、「事故物件と事前に知っていたら確実に住まなかった」という証拠がある必要があります。

入居の段階で何も言わなかったら、その人は事故物件に住みたくないのか、それともあまり気にしないのかなどは分からないので、契約前に強い意思をアピールしておく必要があります。

事故物件は、他の賃貸物件よりも賃料相場が安いほか、値下げ交渉などにも応じやすいなど、様々なメリットを有している一方、体調不良や不可解な現象、トラブルに見舞われることが多いです。

ここでは、事故物件で生活を送る前に確認しておきたいことを3つ紹介します。

事故物件になった理由

事故物件を選ぶ前に、その物件がなぜ事故物件になったのかを明らかにすることが重要です。

自殺、殺人、火災、感染症の発生など、物件が事故物件と呼ばれる理由は様々です。

具体的な事故の詳細を知ることで、自分がその状況にどれだけ耐えられるか、それによって生じる可能性のある心理的な影響の判断ができます。

また、物件の事故歴を詳しく知ることで、必要な場合は専門家に相談し、対策が講じれます。

地域の家賃相場との金額差を知る

事故物件の家賃は通常、周辺地域の同等物件に比べて安価です。

その差異がどれほどかを把握することで、自分が受け入れるリスクとその見返りが適正かどうかの評価ができます。

例えば、事故物件であるにもかかわらず家賃がそれほど安くない場合、その物件は適切な選択とは言えません。

また、家賃が非常に安い場合でも、それが精神的なストレスや生活の不便を補う十分な見返りとなるかどうかを慎重に考えるべきです。

事故発生後の居住履歴を調べる

事故物件に住む前には、その物件の事故発生後の居住履歴を調査することも大切です。

これにより、その物件での生活が人々にどのような影響を与えてきたのかが把握できます。

例えば、事故発生後に何人もの居住者が短期間で引っ越している場合、それは物件に何らかの問題がある可能性を示しています。

また、前の住人がどのようにその物件で生活していたかを知ることで、自分が同じ物件で快適に生活できる可能性を評価できます。

事故物件と知らずに契約をした方は、上記のような行動を全くおこなっていない可能性が高いです。

入居者側が積極的な対応をできるなら、事故物件を避けるのはそこまで難しいことではありません。

後で後悔しないよう、しっかり対応していきましょう。