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マイホーム売却でかかる税金と特例・確定申告のやり方をわかりやすく解説

【更新日】2020-11-09
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マイホーム売却でかかる税金

マイホーム売却では、収益物件、事業用物件などとは異なる税金の仕組みが適用されます。

マイホームを売った時は高く売れるかどうかだけではなく、税金をしっかり納められるかどうかも重要なポイントになります。

ここからはマイホーム売却でかかる税金と利用できる特例、納付の仕方についてわかりやすく解説していきます。

マイホームを売る方法!ローンが残っていても売れる?税金はいくらかかる?

マイホームを売るとかかる税金とは?

マイホームを売却して利益が出ると、その利益(売却益-購入費)は譲渡所得と見なされます。

一般的に、個人の所得に対しては所得税が課されます。

しかし、不動産を譲渡して得られる譲渡所得は臨時の所得になるので、その他の所得とは違う扱いになります。

そのため、譲渡所得は分離課税と言われて、他の所得とは異なる税金(譲渡所得税)が課されます。

●譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }

譲渡所得税は所得税と住民税に上乗せされる形で課されます。

また、税率は所有期間5年以内か5年超かで以下のように変わります。

短期譲渡所得(不動産所有期間が5年以内) 長期譲渡所得(不動産所有期間が5年超)
所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%

譲渡所得の算出方法

譲渡所得は、以下の計算式で求められます。

●譲渡所得=収入金額-必要経費

この必要経費(取得費)とは、マイホームを売却する際にかかった費用のことです。

マイホームを売却した時に利用できる特例

マイホーム売却で譲渡所得税が発生した場合、税金を軽減できる専用の特例を利用するのがおすすめです。

注意点として、マイホーム譲渡で利用できる特例は別荘や事業用物件、あるいは長いこと空けていた家などには適用されないので注意しましょう。

3000万円特別控除

マイホームを売却した時に利用すべきなのが3000万円特別控除です。

その名の通り、譲渡所得税を3000万円分も控除できるので、ほとんどの場合、課税額を0にすることができます。

3000万円特別控除は購入後すぐに売ったマイホームも、長年暮らしていたマイホームも適用対象になります。

また、家屋を解体した後に更地を譲渡する場合は、住まなくなった3年後の12月31日までにマイホーム売却をすることを条件として、この特例を利用することができます。

3000万円特別控除の適用条件・適用できないケース

3000万円特別控除を利用するには、以下の条件をクリアしていることが条件となります。

  1. 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  2. 売った年の前年及び前々年にこの特例(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
  3. 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
  4. 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
  5. 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

【引用】国税庁「マイホームを売ったときの特例」

一方、売主と買主が親子や夫婦などの近しい関係や同族会社などだと3000万円特別控除は適用されません。

また、3000万円特別控除は自然に利用していたマイホームを売却する際に利用できるもので、控除を受けることを目的に購入したマイホームなどには適用できません。

また、マイホームを途中で賃貸など事業に利用していた場合には特別控除を利用できないので注意しましょう。

長期譲渡所得の課税の特例

マイホームを10年以上所有していた場合、譲渡所得6,000万円までの税率が14.21%まで軽減されます。

課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下 14.21%
課税長期譲渡所得金額が6,000万円超 20.315%

例えば譲渡所得が8000万円の場合、課税額は14.21%×6000万円+20.315%×2000万円で計算することができます。

長期譲渡所得の課税の特例が適用されるケース

長期譲渡所得の特例が適用されるマイホームは、その年の1月1日で所有期間10年を超える物件であり、かつ現役で居住の用に供しているものや、住まなくなったとしても、居住の用に供さなくなった日から3年後の12月31日までに売却するものとなります。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを譲渡した時、損失が出るケースもしばしばあります。

マイホーム売却で出た損失は、その損失を給与所得などから差し引くことができます。

これを、損益通算といいます。

損益通算の仕組み

損益通算は、損失額を給与所得などから差し引くことをいいます。

課税となる所得を低くすることで、所得が下がるので課税対象額が下がり、税金が低くなるのです。

ただ、所得に対する課税は先におこなわれるので、翌年に確定申告をして、払い過ぎた税金を還付してもらうことができます。

繰越控除の仕組み

損益通算をしても所得から控除できなかった場合、最大3年間は繰越を継続することができます。

この制度もマイホーム売却による損失のみが対象になるので注意が必要です。

空き家の譲渡所得の特別控除

2016年に空き家の譲渡所得の特別控除が制定され、2016年4月1日から2019年12月31日までに相続した古い空き家や敷地を売却すれば、最大3000万円の特別控除ができるようになりました。

これは、深刻化する空き家問題を解消する意図もあります。

また、この特例は3000万円特別控除や買換え特例など、いずれか1つと併用できるという非常に便利なものです。

マイホーム売却で税金が発生したら確定申告が必要

マイホーム売却時の確定申告

マイホーム売却で税金が発生したら、その年度の2月15日~3月15日の間に管轄の税務署で確定申告をおこなう必要があります。

確定申告をする際は、以下の書類が必要です。

  1. 不動産購入時の売買契約書
  2. 不動産売却時の売買契約書
  3. 仲介手数料や印紙税など、売却費用の領収書

その他、税務署から以下の書類を取得する必要があります。

  1. 確定申告書B様式
  2. 所得税青色申告決済書(不動産所得用)
  3. 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

申告書を国税庁のHPからダウンロードしたら、以下の流れで記入をしていきます。

  1. ①国税庁公式サイトから書類をダウンロード
  2. ②譲渡所得の内訳書を作成
  3. ③申告書B第一表の左半分を記入
  4. ④申告書B第二表を作成
  5. ⑤申告書第三表に内訳書の記載を転記
  6. ⑥第三表の右上に算出した税額を記入
  7. ⑦申告書B第一表の右側を記入して完成

その後、期間内に確定申告をおこなったら、その後に所得税・復興特別所得税を納付します。

その後、5月ごろに住民税の納付税が届くので、上乗せされた住民税を随時納付していきます。

マイホームを売る際は税金を出来るだけお得にしよう

マイホームを売る際は、どのように高く売るかに着目しがちです。

ただ、税金の知識がない場合、売却代金を多く徴収されてしまい、結果的に損をしてしまいます。

税金の知識をつけることで、手残りを増やして売却の成功につながります。

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