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マンション査定のポイントとは?見られるポイントと高額査定のポイント

【更新日】2020-11-09
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マンション査定のポイント

マンション査定には、成功のために抑えておきたい、以下の2つのポイントがあります。

  • マンション査定で見られる(評価される)ポイント
  • マンションの高額査定のためのポイント

この2種類のポイントを、これからマンション査定を考えている方はぜひ抑えておきましょう。

マンションの査定方法を徹底解説!どこを見られる?査定額はどう決まる?

マンション査定で見られる10のポイント

マンション査定で見られる10のポイント

マンション査定の方法は不動産会社によって異なることもありますが、査定で見られるポイントはどこの会社もほぼ変わりません。

ここからは、マンション査定で見られるポイント10点を紹介していきます。

査定で見られるポイント①築年数

マンションの査定額に最も影響するポイントと言えるのが築年数です。

マンション査定でいうところの築年数は、建築された年日から査定日までの経過年月を指します。

どんな良い立地のマンションでも、築年数の経過によって年々価値が下がってしまいます。

築年数㎡単価価値減少率平均価格平均面積
~5年7437万円100%4895万円65.81㎡
6~10年6117万円82.2%4243万円69.37㎡
11~15年5646万円75.9%3159万円67.61㎡
16~20年4673万円62.8%3159万円67.61㎡
21~25年3155万円42.4%1899万円60.19㎡
26~30年2997万円40.3%1670万円55.74㎡
31年以上2979万円40.1%1678万円56.33㎡

【出典】「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」東日本不動産流通機構(2016)

大切に利用しており、内装に傷・凹みが見られないマンションも築年数の経過によって設備や構造は確実に劣化してしまいます。

築年数が経過している時点で購入時とはかなり価格が下がってしまうことを頭に入れておきましょう。

査定で見られるポイント②交通アクセス

国土交通省が調査・発表している地価が市場価格の大きな基礎となりますが、首都圏と地方・都市部と郊外では大きな差があります。

あなたのマンションが中小都市の近くにあったとしても、都心のマンションとは条件自体が全く違う訳です。

同一エリア内でも中心部に近いか、駅・バス停までの距離が近いとマンションの評価は高くなります。

鳥観図で見た時に駅徒歩6分以内だとかなり高評価といえます。

査定で見られるポイント③周辺環境

マンションのあるエリアがどれくらい住みやすいかも査定額に影響します。

医療施設・商業施設が周囲にあれば、物件の査定額も高くなる傾向にあります。

一方で繁華街や学校に近い、暴力団施設などが隣接しているといった場合には、査定額が低くなってしまいます。

評価が下がってしまう要素の中には騒音や日照権の侵害など物理的に生活を脅かす要素の他、墓地や宗教施設、拘置所など、精神的に安定生活を脅かされる要素も含みます。

査定で見られるポイント④階数・方角

分譲マンションの場合、部屋の階・方角も査定に影響します。

階数と評価の関係性は、以下の表の通りです。

階数評点
1階-5.0
2階-2.5
3階0.0
4階0.5
5階1.0
6階以降0.5ずつ増える

ただ、同じ棟の低層で似たような部屋がリーズナブルで売られている場合、需要はそちらに殺到する可能性もあるので、必ずしも査定額の高さと売れ行きが比例する訳ではありません。

また、マンションの場合は風通しの良い方角かどうかというのも重要なポイントです。

基本的には南向きの評価が最も高く、北向きの評価は低くなりがちです。

査定で見られるポイント⑤部屋(専有部分)の現況

査定に出す際は部屋の傷・凹み・汚れなどもしっかりチェックされます。

その他、キッチンや浴槽、洗面台などの水回り設備の古さや保存状況、修繕履歴なども査定時にチェックされます。

設備の評価が高ければ、付加価値で査定額も高くなります。

査定で見られるポイント⑥共有部分の現況

マンション査定ではエントランスなどの共有部分も調査されます。

設備や清潔具合、セキュリティなどの他、ロッカーや応接間の有無なども重要です。

査定で見られるポイント⑦管理の状況

マンションの維持管理の状況も査定に影響してきます。

修繕管理の頻度や保守・清掃の状況や、管理人の勤務形態がそれにあたります。

特に査定額に大きく影響するのが修繕積立金・管理費の状況です。

費用の負担が大きいと、その分、査定時の評価は低くなってしまいます。

査定で見られるポイント⑧耐震基準・構造

1981年5月31日以前に施工されたマンションは旧耐震基準となり、震度6以上の耐震を度外視しています。

大地震が起きた時の不安が残るので、住宅ローンの融資等も受けにくく査定額も低くなってしまいます。

また、マンションの構造は鉄筋コンクリート造と鉄骨(RC)造の大きく2つに分かれますが、耐震性・防音性にすぐれた鉄筋コンクリート造のほうが高評価です。

査定で見られるポイント⑩管理費・修繕積立金

築年数が経過した古いマンションは、いつ欠陥が出てきてもおかしくないので、入居者から徴収する管理費・修繕積立金が高額化します。

入居者からすると支払う固定費が高額になるので、人気は下がってしまします。

査定で見られるポイント⑩施工販売はどこか

マンションの施工を請け負ってる会社がどこなのかも評価には重要です。

実績のある大手業者が手掛けたマンションなら、それだけで査定額がプラスになる傾向にあります。

一方でその施工会社に施工不良などのスキャンダルがあった場合、当該物件で大きなミスがなかったとしても査定額に響く場合があるので注意しましょう。

マンション査定には外的ポイントも影響する

マンション査定に影響する外的ポイント

マンション査定では築年数や立地、周辺環境の要因が大きく影響しますが、市場や経済など、相対的な要因も価格には影響します。

ここからは、チェックしておきたい外的要因を紹介していきます。

外的ポイント①市場の売り出し状況

周辺で売り出されているマンションがどんな状況で、いくらなのかも査定には影響します。

例えば、そのマンションの本来の適正価格が3,000万円だとしても、周辺で類似物件が2,000万円台で大量に売り出られていれば、そちらに引っ張られてしまうのです。

上記のことを考えると、マンションを査定に出す前に自身で相場を調べておく必要があります。

マンション売却の相場はいくら?最新の相場動向と相場以上で高く売るコツ

外的ポイント②周辺エリアの開発状況

新駅の開通や、中心部までの交通網の整備などによって、査定の評価が高まるケースもあります。

そのエリアが住宅エリアとして認められ、開発が始められば査定額は高まりますが、、逆に新築マンションがどんどん建ち始めると中古マンションの評価は相対的に低くなります。

外的ポイント③マンション査定時の景気・金融状況

マンションの査定状況には景気の状況も深く影響します。

日本景気が好調な時は査定額もその分高くなりがちですが、過去ではリーマンショックや東日本大震災、2020年は新型コロナウィルスの拡大などで査定額が下がる可能性も十分にあります。

マンションの高額査定のポイント

マンションの高額査定のポイント

マンションの査定額が出来るだけ高額であるほうが、その後スムーズに高価で売り出すことができます。

高額査定を成功させるには、どのような点に注意すれば良いのでしょうか?

高額査定のポイント①第一印象をアップさせる

マンションの査定額をアップさせるためには、第一印象を上げることが最善の策です。

床の清掃や家具の整理整頓、壊れた設備の簡易修繕などをしておくことで、もし査定額に大きな影響がなくても内覧の成功率に大きくアップします。

ただ、これはあくまで既存物件の第一印象をアップさせることが目的で、リフォームのように物件そのものを作り替える作業は不要なので注意しましょう。

高額査定のポイント②複数社の査定額を比較する

査定額はその会社が「うちならこのくらいで売れる」と提示する金額なので、業者の規模・実績によって価格は変わります。

そのため、複数社の査定額を比較することが、高額査定への近道となります。

不動産一括査定サイトを利用することで、スムーズに複数社の査定額を比較できます。

高額査定のポイント③机上査定→訪問査定の順に依頼するのがおすすめ

不動産査定の方法は、机上査定(簡易査定)と訪問査定の2通りに分かれます。

方法 内容 メリットデメリット
机上(簡易)査定 申込情報・過去の事例・市況などを元に査定額を算出 簡単に依頼でき、スピーディに結果が届く実際に家を見ていないので、内部の欠陥などが反映されていない
訪問査定 実際に担当者が訪問して価格を算出 机上(簡易)査定よりも査定の精度が高い査定に時間がかかる

訪問査定のほうが査定額は正確ですが、結果が出るまで時間がかかるので複数社に依頼するのは面倒です。

最初に複数社へ机上査定を依頼して数社に絞り込んだ上で、訪問査定を依頼するとスムーズに高額査定してくれる業者を見つけることができます。

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