不動産を購入した時に取得した売買契約書は、将来的に取得した不動産を売却した後に課せられる税金の負担軽減や住宅ローンの借り換えを行うときに使用する大切な書類です。

しかし、今回のように売買契約書を紛失してしまうと、売買後に課せられる譲渡所得税の税負担が重くなるばかりか、売買契約の場面で売主側が不利な立場になるなど、様々な悪影響をもたらします。

ここでは、売買契約書の紛失がもたらす悪影響について3つ紹介します。

不動産売却の税金計算

不動産売却で発生する税金(譲渡所得税)は、売却価格が購入費用(取得費)を上回った時、その差額分に対して課税されます。

上記、計算式中の「取得費」は、購入時の売買契約書を確認して算出し、譲渡価額から差し引く費用の中でも取得費は、最も効率的な節税効果をもたらしてくれます。

しかし、今回のように、購入時の売買契約書を紛失した場合、概算取得費を使用して譲渡所得を計算します。

概算取得費は、譲渡価格(売却価格)に5%をかけて算出します。

通常、不動産は築年数の経過によって価値が減少するため、売却価格が購入費用を上回ることは少ないです。

ただし、概算取得費の場合は取得費が売却価格のわずか5％で計算されるので、譲渡所得税が非常に高額になってしまいます。

住宅ローンの借り換えができなくなる

不動産購入時に組んだ住宅ローンの返済ができなくなったなどの理由から、他行が提供している住宅ローンへの借り換えを検討される方もいます。

住宅ローンの借り換えを行うには、本人確認書類や収入を証明する書類の提出に加えて、不動産登記簿謄本、重要事項証明書、工事請負契約書、そして売買契約書といった不動産に関する書類4点の提出が求められます。

不動産登記簿謄本は、法務局から取り寄せができる一方、ほか、3点は不動産所有者が大切に保管しておかなければならない重要な書類です。

万が一、売買契約書をはじめ、重要事項証明書や工事請負契約書といった書類を紛失してしまうと、ローンの借り換えができません。

最も、住宅ローンを組む場合、ローンの対象になる不動産に抵当権を設定して、借換審査、手続きを進めていきます。

また、売買契約書などの書類は、抵当権を設定する物件の価値を調査するための参考資料として利用するので、住宅ローン審査に申し込む際は合わせて提出しましょう。

瑕疵担保責任に問われる

売買契約書内には、引き渡し完了後、特定の期間内に瑕疵が見つかったときに適用される瑕疵担保責任に関する内容が記載されています。

例えば、中古住宅を購入し、将来的にその物件を売却する場合、購入当時の売買契約書や重要事項説明書が手元になければ、瑕疵担保責任を問われる恐れがあります。

最も、売主には、買主に物件に見られる瑕疵の情報を告知しなければならない義務があり、売却する際の売買契約書にも記載しなければなりません。

新たな瑕疵については、記載がスムーズに行えますが、購入当時からある瑕疵については、売主が物件購入時に手にした売買契約書を参照しながら説明する必要があります。

当時の売主・仲介業者に署名・捺印をもらって再発行

不動産を購入した際に取引をした売主・仲介業者に確認をして、売買契約書を再発行してもらうこともできます。

再発行する売買契約書の内容を確認してもらい、署名と捺印をもらう必要があります。

仲介売買ではなくハウスメーカーから直接購入した場合は、連絡をすれば再発行に応じてくれる可能性が高いです。

一方で相続した実家など、購入時の不動産会社が不明だったり、倒産していたりする場合はこの方法での再発行は難しいでしょう。

当時の売主・仲介業者にコピーをもらう

署名と捺印をもらって再発行してもらわなくても、保管している売買契約書のコピーがあれば十分に証明できる可能性があります。

不動産会社は売買契約書を最低5年保管しなければいけない義務があり、一部の会社だと数十年間保管し続けている事例もあります。

不動産会社が保管していなくても売主が保管している可能性があるので、一度声をかけておきましょう。

購入時の費用が記載されているものを探す

購入時の売買契約書は、購入にいくら費用がかかったかを確認する目的で利用されることが多いです。

売買契約書を紛失しても購入費用が分かる以下のような書類があれば確認ができるので、代替書類として認められることが多いです。

中でも、「購入当時のパンフレット」は、不動産や株式などの販売において、売主側が提供する商品の情報を詳しくまとめた資料です。

資料内には、物件の詳細な説明、写真、間取り図、販売条件、価格、契約に関する注意点などが含まれます。

また、購入時の領収書や住宅ローン控除のための確定申告書等の書類上に記載されている内容は、いずれも取引の証明や内容の確認、また、関連する権利や義務の確認に適しています。

ただし、これら書類を売買契約書の代替書類として単体使用するのは避けましょう。

契約書の紛失が発生した場合は、まず売買当事者同士で対話を行い、合意に基づいた対応を取り、必要に応じて、弁護士や不動産業者などの専門家に相談しましょう。

抵当権設定登記を利用する

住宅ローンを借りて物件を購入した場合は、抵当権設定登記をおこなっています。

抵当権設定登記の内容は法務局で確認できますが、登記資料に金額が記載されているケースも多く、代替資料として利用できます。

登記簿謄本を見れば金額が分かる場合も多いので、確認してみましょう。

不動産売買契約書を紛失してしまっても取引は問題なくおこなえます。

ただ、購入当時の金額が証明できないと支払う税金の課税額が跳ね上がってしまうため注意が必要です。

不動産売買契約書を紛失しても諦めず、何らかの代替案を探して対応することをおすすめします。