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田舎の土地活用が難しい理由とおすすめの活用方法3選

【更新日】2021-06-14
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田舎の土地活用

田舎の余った土地でアパート経営や駐車場経営を始めても、人口が少なく収益化が難しいのが悩みどころです。

急に田舎の土地を相続してしまった場合、売るにも売れずに持て余してしまうことは少なくありません。

今回は、田舎の土地の扱いに悩む方に対して、おすすめの土地活用方法を紹介していきます。

厳選10種類の土地活用の方法を紹介!収益性・初期費用やデメリットを徹底比較

田舎の土地活用が難しい理由

田舎の土地活用は都市部と比べると収益化や運用が難しいです。

なぜ、田舎の土地の活用が難しいのかは、主に3つの原因があげられます。

ここから、1つずつ見ていきましょう。

人口が少なく需要が小さい

田舎の土地活用が難しいのは、何より需要の少なさにあります。

もともと人口が少ないだけでなく、企業の進出も少ないので仕事による転入者がほぼいないのも大きなネックです。

更に若者世代が都市部に流出していくので、土地を利用したい30~40代の世代が少ない傾向にあります。

複雑な地形や権利関係

都市部のように人工的に区画が整備されている訳ではなく、複雑な地形のまま所有されている土地も多いです。

また、先祖代々の土地や大家族で権利を分割している土地なども多く、権利関係も複雑なことが多いです。

こうした背景も、土地活用を難しくしています。

規制が厳しい

土地は用途別に制限がかけられており、自由に利用することができないことも多いです。

例えば田畑を活用したいと思っても、農地法で農地以外の活用が制限されているため転用のハードルは高いです。

また、田舎の土地は長い間ひとつの持ち主・用途で使用されることが多いですが、この場合は現行の建築基準を満たしていないケースに注意しなければいけません。

田舎の土地でもアイディア次第で有効活用できる

田舎の土地を活用するのは困難ですが、それでも活用方法を考えて実行することをおすすめします。

処分もできない土地をただ所有していると、無駄になるだけではなく固定資産税を毎年支払わなければいけないので家計の大きなリスクになります。

田舎の土地に共通するのがアクセスの悪さですが、方法次第ではアクセスが悪くても高収益を得られる方法があります。

田舎の土地活用の3パターン

田舎の土地活用で収益化を目指すならば、以下の3つのうちどちらかを選ぶようになります。

  • 建物を建設して賃貸経営をする
  • 土地(更地)を貸す
  • 用途を限定して貸す

地形や周辺環境によっても最適な方法はことなることを理解しておきましょう。

建物を建設して賃貸経営をする

ローンを借りて土地に建物を建設し、貸し出して家賃(契約料)を得る方法です。

マンション・アパート経営はもちろんのこと、今では高齢者施設なども選択肢に入ります。

もともと持っている土地に建物を建てるなら、敷地から仕入れるよりもコストが安く済みます。

ただ、他の活用方法に比べても高額の初期投資が必要なので、失敗すると赤字になる可能性が高いです。

特に田舎の土地で建物経営をする際は、需要を調べて慎重に始めることをおすすめします。

土地(更地)を貸す

土地の使用権を他人に貸し出して、自由な用途で使ってもらう方法です。

この場合、もともとの土地の持ち主は地主となって、毎月・毎年決まった契約料を受け取ることができます。

個人に対して貸し出すことが多いですが、企業に貸し出すことができれば更に高額の利益が見込めます。

用途を限定して貸す

駐車場、コインパーキング、資材置場など、用途を限定して貸し出すこともできます。

収益性は高くないですが、周辺環境の需要に合わせてサービスを提供できるので、環境とマッチすれば一定以上の収益が見込めます。

そこまで初期コストがかかる訳でもないので、失敗してもすぐ撤退できるのが強みです。

田舎の土地活用で事前にチェックしたいポイント

田舎の土地活用で事前にチェックしたいポイント

田舎の土地活用では、事前にチェックしておきたいポイントがあります。

事前チェックなしに貸し出しを始めると、途中で重大な違反に問われる可能性があるので注意しましょう。

法律による規制

土地活用はエリアに応じて制限がかけられており、自由な活用が出来るとは限りません。

住宅地なら居住用の建物、商業系なら店舗やテナント、工業系なら工場などを建てることが定められており、オーナーが無視して自由に活用することはできません。

例えば、以下の3つの用途地域は10mまたは12mの高さ制限が設定されており、それを超える建物は建築できません。

  • 第1種低層住居専用地域
  • 第2種低層住居専用地域
  • 田園住居地域

また、長野県や京都府の景観条例など、地域によって独自の土地制限があるケースも多く、注意が必要です。

補助金の有無

国・自治体にとって田舎の土地の有効活用は活性化に繋がる推進すべき活動なので、補助金を用意していることもあります。

田舎の土地を活用する場合は、属する自治体の補助金制度を詳しくチェックしておくことをおすすめします。

近年では過疎地が活性化のために子育てしやすい環境を整えて移住を促進しているケースも多いので、移住者のニーズに合わせた活用をすることで収益を見込める可能性が高くなりま す。

ランキングコスト

土地活用を実施する際に多くの方が見逃しがちなのが、ランニングコストの存在です。

土地活用は初期投資だけでなく、維持にもコストがかかります。

一定以上の収益を常に維持しなければ、ランニングコストがあるので赤字になってしまいます。

土地にアパートを建てて賃貸経営をする場合、管理費・電気代・固定資産税などを合わせて年間150~200万円くらいの維持費が発生します。

初期投資さえ払えば、後はのんびり入居者を募集すれば良いと考えていると、後で痛い目に遭うので注意が必要です。

気候・周辺環境などリスク

ランニングコストの計算をしても、予期せぬコストが追加でかかる可能性は避けられません。

例えば、木造アパートの法定耐用年数は22年と定められていますが、災害被害などに遭えば予定よりも早く修繕が必要になる可能性が高いです。

太陽光発電なども災害の多い地域で台風や落雷がパネルに被害を与えると、交換や修理が別途に必要となります。

場合によっては、害獣や子どものイタズラも警戒する必要があります。

事前に具体的なリスクが分かるなら、対策もセットでおこないましょう。

田舎の土地活用おすすめ3選

アクセスの悪い田舎の土地を活用するには、デメリットが影響しない・周辺環境にあった方法を選択することが成功の近道です。

ここからは、田舎の土地活用でおすすめの方法を3つ紹介します。

➀貸地

貸地

初期投資費用 低い
利回り 低い
転用性 ケースによる(相手に利用法を一任)
失敗のリスク 低い
収益の相場 低い

田舎は都市部に比べて所有する資産の品数が多く、土地はいくらあっても嬉しいという世帯が多い傾向があります。

農業や建設業をしている隣人がいるなら、資材置き場などの用途で使ってもらうように、土地を貸し出すのも一つの手です。

貸地は初期費用がほぼかからない他、他の用途への転用性も高いので、貸地で収益を集めてからアパート経営のような大規模活用を目指すのもおすすめです。

所有スペースを増やしたい事業所などが隣にある場合は、日当たりや形が悪い土地、比較的狭い土地などでも契約してくれる可能性が高いです。

狭い土地におすすめの土地活用16選!狭小地でも収益化できる活用方法

②駐車場経営

駐車場経営

初期投資費用 低い
利回り 高い
転用性 高い
失敗のリスク 低い
収益の相場 低い

田舎は自家用車を利用する世帯が多いので、駐車場経営もおすすめです。

ただ、都市部と違って駐車場を持たない世帯が少ないので、住宅の周りに駐車場を作って貸し出しても大きな効果は見込めない可能性があります。

スーパーやコンビニなどの商業施設の近くにある土地なら、駐車場経営がおすすめです。

田舎は商業施設と住まいが1㎞以上離れているケースも多いので、コインパーキング方式で貸し出せば一定以上の収益を見込める可能性が高いです。

田舎でも観光地に近いところにある土地なら、観光客用に駐車場を提供するのもおすすめです。

空き地で駐車場経営を始めたい!メリット・デメリットと成功のコツを分かりやすく解説

③太陽光発電

太陽光発電

初期投資費用 中程度
利回り 低い
転用性 高い
失敗のリスク 低い
収益の相場 中程度

太陽光発電は、日当たりが良い土地に太陽光パネルを設置し、発生した電気を電力会社に売って収入を得ます。

土地活用には多くの種類がありますが、都市部からのアクセスが悪いと収益化が難しい、または低収益になってしまうものが多いです。

一方、太陽光発電は都市部からアクセスの悪い山間部の土地でも収益化が可能です。周りに高い建物がないので都市部よりもむしろ収益化に有利な環境です。

コストがかかるイメージのある太陽光発電ですが、1kWあたり24万円〜35万円程度で始められるのでコスパは意外に高いです。

太陽光パネルを余りにアクセスの悪い山地などに設置する人もいますが、所有者が家から車で通う距離に設置をして、定期的にチェックをするのがおすすめです。

放置をすると鳥の糞や飛来物による破損、隣の樹木の倒壊などで太陽光パネルの機能が止まってしまうリスクがあります。

土地活用による太陽光発電のメリットとデメリット・リスクとは?田舎の土地でも安定収入を得られる?

土地活用が難しければ早期売却がおすすめ

田舎の土地でも収益化が見込める方法をいくつか紹介しましたが、それでも人口の少ない田舎の土地を活用して収益化するのは至難の業です。

土地活用は「田舎にこんなお店があったら面白そう!」など、アイディア先行で始められる部分もあり、ワクワク感が勝るあまりに現実的な資金計画のシミュレーションを忘れてしまうことも多いです。

土地活用で収益をあげられる田舎の土地は全体の一部でしかありません。土地活用をしても収益を得られず、固定資産税などの支払いで赤字が続くのであれば早めに売却してしまうことをおすすめします。

土地を売りたい!簡単に高く売るコツと流れ・注意点
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