物件の買い戻し方法について話す前にリースバックについておさらいです。

リースバックは、所有している一戸建て住宅、マンションを不動産会社に売買して一定額の資金を得ると同時に、賃貸契約を交わして住み続けるという方法です。

生活環境を一新せず、高額な資金を得る代わりに、毎月一定額の家賃を納めなければなりません。

リースバックに関する詳しい内容は下記記事にて紹介しています。

リースバックは、住み続ける期間を設けてから自宅を業者に売却して賃貸借契約を交わします。

当然契約満了を迎えれば、立ち退く必要がありますが、リースバックは買戻しができます

ここでは、買い戻しの仕組みを解説します。

買い戻す条件を定める

リースバック方法を用いて物件を売却して、将来的に買戻しを行うなら、売却前に買い戻す時期と買い戻し価格の2つを条件にリースバックを行いましょう。

買い戻しを行うときに定める2つの条件の設定は、物件を売る側が自由に定められます。

例えば、８年以内に買取価格と同じ金額で売却した価格を買い戻すことも可能です。

民法上、売却した不動産の買い戻しは再売買予約権として承認されています。

規定には、買い戻し可能時期は最大10年以内にと指定されており、それ以降は買い戻しとなります。

しかしリースバックした物件を買い戻す際に設ける時期の指定時期期間に制限はなく、業者と投資家と話し合って決めるのが一般的です。

買い戻しをスムーズに行うためにも、売却前に買い戻す時期と価格を記載しておきましょう。

買戻し価格は買取価格より高額になるケースが多い

リースバックした物件を買い戻すとき、業者側は買取価格よりも高値で物件を売ってきます。

買戻し価格が高い理由は、主に３つあります。

• 売買に必要な費用
• 買い戻しの手続きを組む際に使用する費用
• 業者利益

買い戻し金額は、買取価格よりも10%以上高騰する場合が多々あります。

なおリースバックした物件を買い戻す予定があるなら、売却前に買い戻し価格の設定が行えます。

期間内に買戻し価格の支払いができれば、いつでも買い戻しができます。

買い戻すまでは業者に家賃を収める必要がある

リースバックした物件に引き続き住めますが、物件所有権は買い取った業者側にあります。

よって、売り主は買い手側に毎月家賃を納める義務が発生します。

収める家賃の金額は、売却価格と近隣住宅で類似する物件の貸料相場、期待利回りなどの要素を基に算出します。

買い戻したら所有者名義を変更する

リースバックすれば、当然物件所有者の名義は買い手側に変更しますので、買い戻しを行ったら、再度自分名義に変更しなければなりません。

名義変更は、司法書士事務所で行えます。

ただし名義変更には、登録免許税と司法書士への報酬金を用意しておかなければなりません。

リースバックを利用して売却した物件を、再度自分の所有名義物件にするために買い戻し資金を用意しておかなければなりません。

その時、マンションや一戸建てを購入するにあたって住宅ローンを組んで購入を進められる方が多いです。

リースバックした物件を買い戻す時にも、住宅ローンを組むことは可能ですが、買い入れ審査を突破できる裁量と信用がなければ組めないケースが多いです。

ここでは、買い戻しに必要な資金を集める方法を３つご紹介します。

堅実に貯蓄して買い戻す

1つは、生活資金をやりくりして堅実に貯金していく方法です。

堅実に貯金していく場合は、買い戻し時期を見定めて計画的にお金を貯めていくのがおすすめです。

リースバックによる買い戻しは、民法上の買い戻し特約とは違って、双方の話し合いで今後の方向性が決まります。

貯金額に余裕がない場合は、買い戻し期間を延長してもらうなどの措置を取ってもらいましょう。

住宅ローンを組む

２つ目は、住宅ローンを組んで物件を買い戻す方法です。

ただし、以前ローン返済が困難でリースバックを行って返済を行った経緯がある方は要注意です。

理由は、信用情報機関のブラックリストに名前が載っている可能性があるためです。

もし以前のローン返済で遅延や滞納があった場合や、リースバックしてローン完済ができた過去がある場合、期間によっては審査が通らないこともあります。

親族の援助金で買い戻す

リースバックした物件を買い戻す時、親族からの支払いで手元に物件を戻すことも可能です。

親族に買戻しをお願いする場合は、契約書に親族が買い戻す旨を記載しておくのがいいでしょう。

なお、親族が買い戻しを行う場合、住宅ローンが組めない可能性が高いです。

形式上、業者を通じた買い戻しになりますが、金融機関によっては、親族間での取引という見方にもなります。

そのため、親族が買い戻しし資金を援助してくれるならその旨を前もって業者に伝えておきましょう。

リースバックした物件を再度所有できる買い戻しを行うとき、民法上の買い戻し特約が原因で売主と買い手間でトラブルに見舞われることがあります。

ここでは、体表的なトラブルを3つご紹介します。

不動産相場の変動

一戸建て住宅やマンションの価値は、築年数やその時の経済状況の影響を受けて高騰したり低落したりします。

価格変動の影響は、リースバックして住み続けている物件にも影響します。

リースバックした物件を買い戻す際の代金は、リースバック契約を交わした時点で算出したものに基づいて決定しており、買い戻す時期の相場金額に比べて高い場合が多いです。

逆に物件価値が高騰している場合は、業者側にリスクがあります。

買い取り金額は双方の同意をもって締結したものになります。

相場価格が低落しているから、買取価格の変更は原則不可能なので、価格決めの際は要注意です。

買戻しに必要な金額が高い

リースバックした物件を買い戻し必要な資金額は、売却した時に得た資金の1.2～1.6倍が相場です。

また業者によっては、本体価格とは別途手数料を頂戴するところもあります。

前述したように、買い戻し価格の変更は原則できません。

トラブルにならぬよう、買い戻しに必要な資金の総額を売却前に把握しておきましょう。

資金準備ができず買い戻しができない

契約期間内に資金調達がままならず、期間以降に調達できても買い戻しはできません。

計画的かつスムーズに買い戻しを行うためにも、入念な計画を立てて買い戻し特約を付帯しておきましょう。

買い戻し特約は、将来的に物件を買い戻したい人にとって安心できるシステムの１つです。

特約を理解していれば、業者間でのトラブルに発展することがありません。

リースバックした物件を買い戻すには、リースバック契約を交わす時の状態で行われます。

もし期間内で買い戻しに必要な条件を１つでも満たしていなければ、買い戻しの連理そのものを喪失します。

ここでは、買い戻しを行う際の注意点を４つご紹介します。

原則家賃滞納はしない

リースバックした物件を買い戻すには、契約書に記載されている内容を正しく履行していなければなりません。

その中でまず満たしておくのが、毎月家賃の支払いを滞納なく支払い続けることです。

もし貸料の滞納ともなれば、約款違反と見なされ、買い戻しの権利を失います。

買い戻し条件を記入

物件の買い戻しを行うとき、当初の買い戻し金額よりも数倍高い金額を相手から提示されます。

買い戻す物件の価値は、買い戻す時期の経済状況や物件価値の相場、状態によって金額が決定します。

金銭面でのトラブルが多い買い戻しで、未然にトラブルを回避するなら、自宅の売買価格や賃料、買戻しの時期や買戻し金額をあらかじめ契約書に記載しておくことがトラブル回避の秘策です。

普通借家契約によるリースバックを選択

リースバックした物件を賃貸として住み続けるなら、普通借家契約を結んで住み続けるのがおすすめです。

賃貸契約には、普通借家契約と定期借家契約の２種類があり、普通借家契約は借主の意思のみで契約更新ができるうえ、更新している限りその家に積み続けられる契約です。

将来的に買い戻しを行うなら、普通借家契約を前提に契約を進めましよう。

転売されて買戻しが困難になることがある

リースバックした物件を業者側が、第三者に物件を転売しているケースもあります。

転売行為から賃料の値上げや賃貸借契約の更新拒絶、最悪の場合、買い戻しの拒否に発展することもあります。

基本的に契約内容は、新オーナーにも引き継がれますが、契約条件の中身はその時のオーナーによって同じという保障はありません。

転売行為防止をするなら、契約書に買い戻す旨を記載しておきましょう。

ここでは、リースバックした物件を将来的に買い戻すとき、損することなく得した気分で買い戻すコツを4つご紹介します。

ポイント①買取価格を安く設定しておく

買い戻しを行うとき、売却契約を結ぶ前に買い戻し価格を双方の話し合いをもって決めておくのがおすすめです。

買取価格の設定を「後に行う」のではなく、リースバック契約を行う前に価格設定を行っておけば、買い戻しを行うとき予想外の出費を被る心配がありません。

買い戻しの時期を自由にして、買い戻し金額を固定しておくと損なく物件を買い戻せます。

ポイント②今のうちから買い戻し資金を貯蓄しておく

将来的に物件を買い戻す予定でいるなら、今のうちから買い戻し資金を貯金しておくのがおすすめです。

買い戻しの時、住宅ローンを組むことができなくはありませんが、審査の段階で不合格になるケースが高いです。

住宅ローンが組めない場合を想定して、前もって資金を調達しておきましょう。

もしお金が貯まりそうになければ、親族に援助を求めましょう。

ポイント③不動産会社を複数吟味してリースバックするところを選ぶ

リースバック業者によって、買い戻し価格は異なります。

高値で物件を売買している不動産会社相手にこだわりや口コミ評価だけを参考に選ぶのは大きな損失を招く恐れがあります。

リースバックを行うときは、複数業者に見積もりを依頼してから選ぶのがおすすめです。

ポイント④付帯条件を比較する

リースバックを行うときは、業者側が設けている付帯条件を比較して会社を選ぶのがおすすめです。

例えば、敷金・礼金なしや保証人不要など、自分にとって好都合に条件を掲げているところで契約すると、後々得をします。

中でも敷金・礼金なしのリースバックであれば、初期費用を安価で抑えられるので資金調達が容易に行えます。

リースバックした後に買い戻した場合、どのくらいが相場なのか気になりますよね。

基本的にリースバックした後に買い戻す場合は割増で購入する必要があるので、金額的には損してしまいます。

これからどのくらいが相場なのか詳しく解説していくので、リースバックした後に買い戻しをしたい人は参考にしてください。

買戻し価格は売った価格より10~30%増しの価格

リースバック後の買戻し価格は下記の水準です。

• 買戻し価格=リースバックの売却価格×1.1~1.3

リースバックの売却価格は、リースバックを始めた際にリースバック業者に売った価格のことを指します。

買戻し価格は、リースバックした時の売却価格の1.1倍~1.3倍になる為、売った価格より10~30%上乗せした価格になります。

立地条件の良い物件は10%くらいの割増で買い戻すことができますが、立地の悪い物件は最大で30%割増されてしまいます。

また、リースバックの売却価格は市場価格の70%~90%の価格になっているので、市場価格より安い価格で売る形になります。

売却する時は市場価格より安く、買い戻す際は市場価格と同じ水準の価格になるので、買戻しする人は額面だけでみると損をしています。

ただしリースバックは、まとまった金額を得ながら住めるメリットがあるので、人によっては有効的です。

リースバック契約で利用されている「買戻し」とは別に民法で「買い戻し特約」というものがあります。

買い戻し特約は、物件を売った際に得た代金を飼い主に戻す事によって売買契約を解除できる特約です。

しかし、買戻し特約は制限がある為、自由度の高いリースバック契約の買戻しを選択した方が便利です。

リースバックをした後に買い戻しをする際、様々な要因によって買戻し出来ないケースがあります。

買戻しを予定している人は、買戻し出来ない状態にならないように注意しましょう。

家賃の支払を滞納した

リースバックした物件に住んでいて、一度でも家賃を滞納すると買戻しの権利を失ってしまう可能性があります。

また、3ヶ月滞納すると強制退去になってしまうケースもあるので、賃貸を支払えるか事前に確認して契約しましょう。

買戻しの資金を用意できない

リースバック後に買戻しする場合は、売却価格より高い金額で購入する必要があります。

期限までに買戻しの金額を用意する必要があるので、用意出来ない場合は買戻し不可能になります。

最初から買い戻す予定がある人は、事前にいくら必要か調べておきましょう。

またリースバック業者と契約時に言われていた金額と異なる額を提示されて、支払えないケースもあります。

リースバックを契約した時に、明確な売買契約を決めていないと金額は口約束する程度で終わってしまいます。

契約時に約束した額面より上乗せされないように事前に対策しておきましょう。

契約時に買戻しを定めていなかった

リースバック契約を結んだ際に、買戻しについて記載されていない契約を結ぶと買戻しできません。

リースバックサービスの内容によっては買戻し不可能の場合もあるので、買戻しをしたい人は契約時に内容を確認しておきましょう。

リースバック方法による物件の買い戻しは、将来的に物件を再度自分名義のものにできる売却方法です

しかし、毎月納める家賃で資金調達が困難になった、結果的に手放さざるを得ない状態になることもしばしあります。

またリースバックした物件を買い戻すためにローンを活用される方もいますが、借り入れができるのは、特定の条件をすべて満たしておく必要があるうえ、条件を満たしていても過去の信用情報から返済能力に難ありと見られている可能性もあります。

リースバックを行うときは、複数の業者見積を取って比較、検討して決めましょう。