「マンション経営を始めたいけど失敗しそう」
「マンション経営で失敗しないためのコツは？」
土地活用の方法としてマンション経営を検討している人は、上のように悩んでいるのではないでしょうか？
マンション経営は初期費用があれば始めやすく、リスクも少ないので始めやすいですが、失敗した際の損失も大きいです。
一度失敗してしまうと手遅れのケースも多いので、事前に事例を確認して同じ過ちを避けましょう。
この記事ではマンション経営の失敗事例5選を紹介してから、失敗しないための対策やマンションの選び方を解説します。
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マンション経営とは、マンションを購入して入居者を募り、家賃収入で収益を出す方法です。
入居者さえ集まれば非常に簡単ですが、次のような失敗例があります。
以下にそれぞれの事例を解説します。
マンションの立地によっては新築マンションを建てたとしても入居者が現れないこともあるため、需要があるかを確認してからマンション経営を始める必要があります。
特に地方で初期費用を抑えてマンション経営を始めると、人口が少なく集まらない危険性が高まります。
駅までの距離やスーパーまでの距離などを実際に確かめて始めるようにしましょう。
マンション経営は放置しても不労所得が得られるので、資産運用としても人気があります。
しかし初期費用だけでなく、ランニングコストも維持管理費やローン返済、火災保険料など様々かかってしまいます。
マンション建築額が大きいので見落としがちですが、後から意外とコストがかかって利益があまり得られていない、ということもあり得ます。
事前にランニングコストの細かい部分まで計算したうえで、収支シミュレーションをしておきましょう。
公務員や一部上場企業の会社員であれば、金融機関も喜んで資金を提供することがあります。
中にはフルローンの自己資金無しでマンション経営を始められることもありますが、ローンが増えると返済額も増えます。
借りたローンは毎月の家賃収入で返すことになりますが、借入金額が多いと返済も厳しいです。
常に満室でなければ貯蓄を切り崩して返済することもあるので、ローンを借りる際は金額に気をつけましょう。
返済計画は正確に立て、ハウスメーカーの人にも相談すると良いです。
特によくある問題として、次の問題が挙げられます。
騒音がひどいと退去命令を出す必要があるため空室リスクが高くなる他、隣に住む世帯が出ていく可能性もあります。
またゴミ出しもゴミ捨て場がカラスに荒らされるなどの問題で柵を設置する必要が出たりと、出費がかさみます。
入居者とのトラブルが起きないようにどのように対策するか検討したうえで、マンション経営を進める必要があります。
管理業務の手間がかからない上に家賃収入の8割程度を保証してもらえるので、楽にマンション経営ができる方法です。
しかし、賃料の見直しで収入が減る、不動産会社の倒産など、リスクも増えます。
中には入れたくない入居者を入れてしまい、治安が悪くなるケースもあります。
サブリース契約をする場合は、信頼できる不動産会社を見極めて行わなければいけません。
以下にそれぞれの対策を解説します。
マンション経営では主に物件費用が高くつきますが、他にもメンテナンス費用や税金が毎年かかります。
機器の劣化によるメンテナンスなども必要なので、ある程度想定して準備しておく必要があります。
また入居者が退去した後に必要な原状回復費用は、入居者の過失がなければ経営者側で負担する必要があるので準備しておく方が無難です。
意外と資金はかかるため、事前に費用を認識しておきましょう。
マンションは需要がなければ入居者が集まらないため、入居者が集まりやすい地域かどうかをまず見極めます。
近年は地方から首都圏に人口が流入しているため、可能であれば首都圏内にマンションを建てると良いです。
またマンション付近の環境で、スーパーやコンビニが近いかどうか、駅までの距離はどうかを確認しておく必要もあります。
マンション経営は数十年間にわたる長期的なものになるため、将来的に需要があるかも予測しなければなりません。
大型施設の移転などの情報は逃さないようにしましょう。
マンションに空室が続くと収入が減ってしまうため、募集をかけて入居者を集める必要があります。
その際に管理会社に依頼しますが、集客力の高い優良な管理会社を選ばなければ、なかなか入居者が見つからず資金だけかかります。
特に担当者の対応や地域のことをよく知っているかなどから判断して、管理会社を選びましょう。
例えば家賃滞納トラブルでは、家賃滞納しそうな人をそもそも迎え入れない、三か月家賃を滞納した際には退去する様に命じる契約書を作るなどの対策が挙げられます。
準備していないと契約書に明記されていないなどの理由で退去を命じれないこともあるので気をつけましょう。
できるだけ入居者トラブルが起きないような人選をすることが、初歩的な対策です。
ほとんどの人は短期的な利益を求めて経営してしまいますが、長期的に安定した収入が得られる点がマンション経営の魅力です。
特にローンを返済する間は無理に利回りを高くしようとしてしまい家賃を高く設定するなどのミスをすることがあります。
あくまで20～30年単位で長期的に稼ぐことができる方法だと認識していれば、無理に稼ごうとすることはなくなるので、収入が安定します。
以下にそれぞれの選び方を解説します。
地方のマンションに比べると購入価格が高いですが、人口が多いため需要が高く、入居者が確保しやすくなっています。
また需要が高いおかげで資産価値も維持しやすく、家賃収入も安定しています。
マンション経営するのであれば、初期費用を減らそうとするのではなく、長期的に稼げる方を選びましょう。
また、首都圏にマンションを建てるのが難しければ、地方都市もおすすめです。
新築マンションの家賃は相場よりも高めに設定できるので収益性が高いですが、二番目以降の入居者は中古マンションとしての価格です。
そのため一人目の入居者がすぐに退去した場合、収益性が低くなるケースもあります。
そのため無理に新築マンションを選ぶ必要はなく、予算によっては中古マンションを経営することも視野に入れましょう。
ただし、中古マンションは耐用年数が短くなるので、運用期間が短くなってしまいます。
より長期的に運用したいのであれば、新築マンションがおすすめです。
入居者が入らない空室リスク以外にも問題はあるため、事前に失敗例を確認して対策を取りましょう。
今回の記事で紹介した対策を取れば、実際に問題が起きたときにも素早く対応することができます。
失敗例を参考に、損しないマンション経営を始めましょう！
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