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投資用マンションの売却を成功させるコツとは?売るタイミングとかかる税金を把握しよう

【更新日】2021-02-01
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投資用マンションの売却

長い間不景気だった日本ですが、近年ゆるやかな景気回復や金融緩和によって経済が上向きとなり、不動産を所有するだけの余裕がある人が増えてきました。

不動産に対する需要が増えていることを考えると、特に投資用マンションは今のタイミングで売却をするのが良いように思えます。

しかし、投資用物件の周辺地域が再開発予定の場合など、所持し続けることで利益が生まれるケースもあるので、売り出すべきか、所有し続けるべきかをしっかり考えましょう。

この記事では、投資用マンションを売却するべきタイミングやコツ、注意点について解説します。

投資用マンションの売却に100%の正解はない

資産運用目的で購入された物件をせっかく売却するなら、投資よりも利益を出せると判断した上で売り出すべきでしょう。

ただ、好景気の影響で不動産価値が購入時の価格を超えたからといって、売りに出すことが常に正しいとはいえません。

仲介手数料、登録免許税などの出費を考えると、好景気だからこそ投資用として運用したほうが、利益が出る場合も考えられますし、逆に価値が購入時より落ちてしまっても売り出したほうが良いケースもあります。

マンション売却にかかる費用・手数料はいくら?計算の仕方と戻ってくるお金について解説

そのため、購入時の価値と比べて売却すべきかを決めるのは賢明な方法ではありません。

今すぐ売却するのが常に得策ではない

投資用不動産は売ることを想定している人が多いですが、好景気の今すぐ売るべきか、頃合いをみて売り出すべきか悩んでいる人も多いでしょう。

ほとんどの場合はすぐに売却したほうが高値で売れるので、このサイトの記事でも「悩んだら早めに売るべき!」という論調のものが多いです。

ただ、資産運用という視点でみると、好景気が続くと想定した場合、残債を減らしながら売ったほうが、トータルの利益が増えることもあります。

物件と周辺地域の特徴を考え、どのタイミングで売り出すのが自分のためになるのかを、コンサルタントの方などに相談しながら考えていきましょう。

投資用マンションの収益価格を求める方法「収益還元法」

通常、建物の価格は公示地価、アクセス、面積、部屋の階数などを基に付けられます。

売却の際は市場価格で取引されるので、更に過去の取引事例を考慮して売値が決まってきます。

一方、収益物件はこれとは異なる式で価格が算出されます。

収益価格=純利益÷利回り

純利益とは、賃料収入から諸経費を差し引いた利益のことです。

一方、利回りとは投資した金額に対する収益割合の年平均で、以下のように算出します。

利回り(%)={ (分配金-税金)÷投資元本}÷運用年数×100

不動産自体に対する評価ではなく、利益で価格が算出されるのが、収益物件と一般的な不動産の大きな違いです。

投資用マンションを売る適切なタイミングとは?

投資用マンションはタイミング良く売却することで、良い結果につながりやすくなります。

では、適切なタイミングはどう見極めれば良いのでしょうか?2つのポイントを紹介します。

低金利のタイミングで売る

投資用マンションを高く売りたいなら、金利が低い時に売ることをおすすめします。

投資用マンションの相場は築年数や空室率、利回りなどで決定します。

しかし、不動産投資では物件を投資することで発生するリスクを鑑みて、利回りが高くなることがあります。

この概念が、リスクプレミアムです。

リスクプレミアムとは、不動産投資特有のリスクを概念化したもので、具体的には劣化や災害リスク、換金の難しさなどが挙げられます。

投資用マンションの純利回りは、以下の式で求められます。

純利回り(NOI利回り)=現在の金利+リスクプレミアム

一方、投資マンションの査定で用いられる収益還元法では、収益価格を以下のように求めます。

収益価格=純利益(NOI)÷利回り(NOI利回り)

つまり、リスクプレミアムの高い物件であったとしても、金利の低い時期に売り出せば利回りが下がる=収益価格が上がることになるのです。

投資用マンションを売るには、金利の変動推移もチェックしておく必要があります。

満室状態にして売る

実際のところ、マンションが満室かどうかは価格の仕組みに決定的な影響を与える訳ではありません。

空室の多い投資用マンションでも満室見込が高ければ、募集をかけてすぐ埋めることが出来るからです。

ただ、良い触れ込みの投資用マンションでも投資家たちは「本当に満室になるのか」と疑心暗鬼になっています。

そこで、実際に満室になっている様子を見せることで、成約率が格段に上がるのです。

減価償却が終わる前に売る

減価償却とは、不動産などの価値を減少させていく会計上の手続きのことです。

マンションなら築年数の経過によって劣化していくため、会計上でも反映させる必要があります。

この手続きによって計上されるのが減価償却費です。

減価償却費が計上されることで、会計上の利益が小さくなり、利益に対して課税される税金の額も少なくなります。

ただ、減価償却費は建物の耐用年数期間内にしか計上されません。

例えば鉄筋コンクリート造なら法定耐用年数は47年となりますが、これを過ぎて売却すると税金が跳ね上がるのでキャッシュフローが悪くなります。

マンション売却の減価償却とは?税金処理と確定申告に必要

投資用マンションの売却価格を上げる仕組み

収益物件の価格は純利益を基に算出されますが、実際には市況・経済状況によって変動します。

また、収益物件の価格は純利益÷利回りとなるため、価格を上げる方法は次の2択です。

  1. 純利益を増やす
  2. 利回りを小さくする

純利益を増やすには、まず賃料を上げる方法があります。

ただ、賃料を頻繁に上下することはありませんし、むしろ築年数の経過により低くなっていきます。

一方、利回りが小さくなるかどうかは、銀行の金利状況に大きく左右されます。

そもそも不動産は時間が経てば自然に価値が低下していきます。

住み手が部屋を気に入るか、どう使うかもコントロールできないので、空室リスクや修繕リスクが伴います。

そのため、国債のような安全資産よりも大きい利回りがなければ、投資家は飛びつきません。

銀行の利息が2%であれば不動産は5%、銀行が5%なら不動産は10%というように、銀行の利息以上が期待利回りとなるので、銀行の金利が下がれば、不動産の利回りも小さくなります。

投資用マンションの売却で買主がチェックするポイント

投資用マンションの売却ターゲットは、基本的に投資家となります。

そのため、買主がチェックするポイントも居住用とは異なってきます。

ここからは、買主がどんなところをチェックするかを紹介していきます。

賃料

賃料がバラバラな一棟マンションは、直近で成約された低い賃料の部屋を見られます。

投資家はリスク込みで考えるため、賃料は低く置いて計算していくわけです。

そのため、売主が考えるよりも購入額は低くなりがちです。

空室率

賃料と同じく、空室率も高めに見積もって計算されます。

だいたい実際の+5%で考えていくので、20部屋のマンションが満室でも、そのうち4部屋が空室と見なされます。

賃料を上げるのは難しいですが、空室はPR次第で埋まるので、売却時はとにかく満室状態を目指しましょう。

経費

機関投資家が一棟マンションを購入する場合、以下の経費を想定します。

  1. 固定資産税(建物・土地)
  2. 都市計画税(建物・土地)
  3. BMコスト
  4. 水道光熱費
  5. 維持・修繕費
  6. PMフィー(管理費用)
  7. 保険料(火災保険)
  8. 仲介手数料+広告宣伝費
  9. 原状回復費用

実際にはかかっていない経費も、想定数字をつけて計算していくので、やはり売主の想定より価格は低くなりがちです。

実績数値を持っている方は、しっかり共有しましょう。

リフォーム・設備更新履歴

築古の収益物件でも管理が行き届いていれば売却は可能です。

特に、給排水設備などの住宅設備は一定のタイミングで更新が必要なので、厳しくチェックします。

口で言っても信用してくれないので、修繕履歴を提出するようにしましょう。

この修繕履歴がないと、買主は見込み値で費用計算しますが、だいたいは実費よりも高く見込むため、売却価格が下がってしまいます。

投資用マンションを高く売るポイント

不動産投資を続けるのであれば、なおさら少しでも高くマンションを売却するのが重要になります。

ここからは、投資用マンションを高く売るために抑えておきたいポイントを解説していきます。

高く売れる不動産会社と契約する

投資用マンションを高く売るには、実績が十分な不動産会社と契約する必要があります。

マンションを売るといっても、実際の作業はほとんど仲介業者によっておこなわれます。

つまり、優良業者を見つけて契約が出来た時点で、売却は十中八九成功したと言っても良いのです。

高く売れる不動産会社は、まず投資用マンションの売却に明るく、過去に何度も成約事例がある会社でしょう。

たとえ査定額が高くても、戸建ての売買しか経験のない会社に投資用マンションの仲介をおねがいするのはおすすめできません。

査定額を比較した上で評価の高い業者を優先的に選ぶのは大切なことですが、それ以外にも担当者の人柄など、様々な項目をチェックしなければいけません。

国内の不動産投資家に絞らず売る

日本の不動産は質の割にリーズナブルと言われており、特に近年では海外の不動産投資家からも注目されています。

特段のこだわりはない方がほとんどだと思いますが、ターゲットを日本人だけに絞っていると思わぬ良い話を逃している可能性があるので注意が必要です。

大規模修繕の後に売る

マンションは通常、15年に1回ほどのタイミングで大規模修繕をおこないます。

オーナーの立場から大規模修繕を実施するのは大変ですし、コストがかかってしまいます。

すでに大規模修繕を済ませているマンションなら、高く買ってくれる投資家も多いです。

投資用マンションの売却でかかる税金

投資用マンションの売却でかかる税金は、以下の2つです。

  1. 消費税
  2. 譲渡所得税

居住用物件の売却ではかからない消費税が課されるので要注意です。

不動産売却にかかる費用一覧!いくらかかるのか解説

消費税

収益物件を売却すると、建物部分に消費税がかかります。

ただ、納付が必要なのは2年前の課税売上が1,000万円超の場合のみで、全ての方が支払うわけではありません。

現行の消費税はもちろん8%ですが、1,000万円のマンションの消費税は80万円なので、いつもの買い物とは訳が違います。

納付要件を満たしているか事前にチェックしておきましょう。

譲渡所得税

居住用物件と同じく、収益物件も売却益が出たら譲渡所得税が発生します。

譲渡所得税は譲渡所得×税率で求められますが、譲渡所得を算出するにも以下の計算が必要です。

譲渡所得=売却価格-(取得費用+売却費用)

この税金は、収益物件の保有期間が5年を超えているかどうかでも税率は変化します。

短期譲渡所得(不動産所有期間が5年以内) 長期譲渡所得(不動産所有期間が5年超)
所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%

譲渡所得税を納める際は確定申告が必要ですが、会社員の方はほとんどが未経験で、かなり手続きに戸惑います。こちらに申告の方法がまとめてあるので、参考にしてください!

不動産売却後の確定申告の流れ!申告時期から必要書類の書き方までわかりやすく解説

投資用マンションの売却タイミングは常に伺うのが正しい

不動産の中でも特に投資用物件の売却は、利益・損失をさまざまな角度から調べることが大切です。

なぜなら、不動産投資が成功できるかどうかは、利益の最大化へどれほどのこだわりを持てるかに尽きるからです。

マンション経営が好調でも、いま手放すことが利益最大化につながるなら、躊躇なく売るべきと言えるでしょう。

一般的に不動産売却をすると多額の代金が取得できるとはいえ、さまざまな費用がかかる、資産を手放すというリスクも伴います。

売却を一度検討すると、それ以外の選択肢があるということとが見えなくなってしまいます。

売却によって生じるさまざまな事項を調べ、慎重に手続きをおこないましょう。

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