タワマン節税は税制改正(否認)で終了へ？改正後のルールや相続税を減額する仕組みを解説

タワーマンション節税とは、相続税評価額と購入価格の差額を利用して、相続税を大幅に減額する節税方法です。

相続税は、国税庁の定めている評価基準によって被相続人の財産の価格（相続税評価額）が決められます。

タワーマンションは相続税評価額が購入価格に比べて大幅に低くなるため、節税に利用できます。

タワーマンション節税の仕組み

タワーマンションを買うことで、現金相続から不動産相続に換えることができます。

現金で相続すると「金額＝相続税評価額」ですが、タワーマンションは時価の3割程度で計算されます。

例えば1億円を相続する際、タワーマンションで相続すると3000万円が評価額となるので、7000万円の評価額分が節税可能です。

現金を相続するよりも大幅に相続税を少なくできるので、タワーマンションを利用して相続しようとする人は増えています。

2017年の税制改正では、タワーマンションの固定資産税が見直されました。

「価値の高い上層階の不動産が、下層階と固定資産税が同額なのはおかしい」ということで決められました。

上層階になるにつれて、固定資産税の負担が上がるように定められたため、固定資産税の差は出るようになりました。

しかし、メインの節税となる相続税の税制は強化されていないため、タワーマンション節税は未だ活用可能です。

ただし、今後も税制が強化される可能性はあるので、その点は注意してください。

タワマン節税は相続税を大幅に減額できる節税スキームですが、公平性の観点から評価額の算出ルールを見直すことが決定しました。

国税庁は税負担の公平性の観点から、時価が高い高層階ほど評価額が高くなる算出方法を検討しています。

2023年以降、不動産鑑定士らの有識者会議を経て、来年中にもルール変更される可能性があります。

今後は相続税の大幅な節税もできなくなる可能性があるので、税制改正には注目しておきましょう。

タワーマンション節税には、次のようなメリットがあります。

• 固定資産税評価額と時価に差がある
• 戸数が多いので土地の相続税評価額が低い
• 小規模宅地等の特例が適用できる

タワーマンション節税は大幅に節税可能なので、上記のメリットを理解しておきましょう。

以下にそれぞれのメリットを解説します。

固定資産税評価額と時価に差がある

タワーマンションの建物部分の相続税評価額は、固定資産税評価額をそのまま使うので、階層によって差が出ません。

時価は高層階と低層階で変わりますが、固定資産税は同じとなります。

そのためタワーマンションの高層階を購入することで、固定資産税評価額と販売価格の差も大きくなるのでお得になります。

戸数が多いので土地の相続税評価額が低い

タワーマンションの土地の相続税評価額は土地全体の評価額を部屋の専有面積に応じて按分します。

例えば100戸あれば、1戸当たり土地の相続税評価額は全体の100分の1となります。

タワーマンションは戸数が多いため、1戸当たりの土地の相続税評価額が低くなる傾向にあります。

そのため時価との差が開きやすく、節税効果が高くなっています。

小規模宅地等の特例が適用できる

タワーマンションでは、小規模宅地等の特例を適用できます。

小規模宅地等の特例とは、条件を満たせば土地の相続税評価額を最大80％減額できる制度です。

タワーマンションの土地の相続税評価額自体は低いですが、さらに下げることができるので節税効果が高くなっています。

タワーマンション節税をすると節税効果が高くなるメリットも多いですが、税務署に否認されるリスクもあります。

タワーマンション節税は節税できる金額が大きすぎるため、国も制度を整えようとしているところです。

今後税制が強化される可能性がある点は理解しておきましょう。

以下にそれぞれのリスクを解説します。

税務署に否認されることもある

タワーマンションを節税目的で購入したことが明らかな場合は、税務署に否認される可能性があります。

節税効果が高すぎるため、節税を認められないことがあるとは理解しておきましょう。

タワーマンションを節税目的だけで購入するのは避けた方が無難です。

相続税の節税方法はタワーマンション節税以外にもあるので、次の記事を参考にしてください。

タワーマンション節税で注意すべきポイントは、次の3点です。

• 投資リスクがある
• 課税強化の流れがある

タワーマンション節税は、マンションの市場価値が変動するとリスクにもなりうるので注意が必要です。

以下にそれぞれの注意点を解説します。

投資リスクがある

タワーマンション節税は、「時価が高く評価額は低い物件」を購入することで、相続税を低くする節税方法です。

しかし、タワーマンションの市場価値が下落すると、節税効果は低くなります。

さらにマンションを売っても損をする可能性まであるので、財産が減ってしまうこともあり得ます。

タワーマンションを購入する際は、節税目的だけではなく、財産としての価値が高いかどうかも判断しておくことが大切です。

課税強化の流れがある

タワーマンション節税では、課税強化の動きがあります。

相続直前にタワーマンションを購入して即座に売却してしまうと、課税強化の対象になる可能性が高くなってしまうので注意が必要です。

親から相続されたタワーマンションの件で、親族が国税局に追徴課税されたケースもあります。

次の要素があれば、税務署から否認されやすいので気を付けましょう。

• 相続が発生する数か月前に購入した
• 購入時点で被相続人に認知症の疑いがある
• 相続が発生してすぐに売却した

タワーマンションを購入して相続された場合、少なくとも5年程度は売却せずに活用し続けておくと無難です。

タワーマンション節税は、大幅に相続税を減額できる節税として非常に注目が集まっています。

相続税評価額と時価の差を利用して7割程度の相続税を節税できるので、非常に節税効果は高いです。

しかし、国の課税強化の動きもあり、節税目的だけでタワーマンションを購入したことが明確な場合は追徴課税を受けるケースもあるので気を付けましょう。