マスターリースとは、建物所有者と不動産会社の間での不動産賃貸借契約です。

建物の所有者と借り手の間に不動産会社が入ることで、物件の所有者はテナントの入れ替わりや運用面でのリスクを軽減でき、安定した賃料収入を得ることが可能となります。

通常の土地活用などでは、建物所有者のオーナーと建物利用者の借り手で賃貸借契約が行われますが、マスターリースでは運営に関する実務は不動産会社が行うことになります。

建物の修繕費の負担がある

マスターリース契約では管理業務を依頼することはできますが、通常建物の修繕費用などの負担が建物の所有者であるオーナーにあります。

そのため物件の所有者は建物の維持・管理に関わる負担がかかります。

修繕箇所が多ければ、負担も大きくなってしまいます。

契約時に詳細な条件を確認することが重要です。

契約内容の見直しが行われる

マスターリース契約は一定の期間をもって契約内容の見直しが行われることが一般的です。

物件の価値や市場状況の変化に応じて、適切な賃料水準や管理体制を維持するためです。

また契約更新時には新たな条項の追加や不要な条項の削除など、契約の最適化が行われることもあります。

すべての管理を管理会社に依頼するのではなく、こまめに状況を確認しておきましょう。

プロパティマネジメント契約を合わせて結ぶこともある

マスターリース契約と同時に、プロパティマネジメント契約を結ぶこともあります。

プロパティマネジメントとは、賃貸物件の日常の管理業務を依頼することです。

入居者からの問い合わせ対応や建物の管理などの業務を不動産会社に任せることが可能です。

管理業務の範囲は不動産会社によって変わるので、事前に確認しておきましょう。

マスターリース契約には、次の大きく分けて2つの形態があります。

• 空室保証型
• 実績連動型

実際のマスターリース契約では、二つの要素を組み合わせることもあります。

それぞれの特徴を以下に解説します。

空室保証型

空室保証型のマスターリース契約は、マスターリース会社が物件の所有者に対して、一定の期間内において物件の一部または全体の賃貸を保証する形態です。

入居者がいない場合でも、マスターリース会社は一定の賃料を支払うことになります。

これにより、物件の所有者は一定の収益を確保できるため、リスクを軽減することができます。

ただしこの場合でもマスターリース会社は入居者募集や選定、管理業務を行う責任を負います。

実績連動型

実績連動型のマスターリース契約では、マスターリース会社の報酬が物件の稼働率や収益に応じて変動する形態です。

物件の稼働率や収益が高ければ、マスターリース会社に支払われる報酬も相応に上昇します。

一方で物件の稼働率や収益が低い場合には報酬も減少する可能性があります。

実績連動型では、マスターリース会社が物件の収益を最大化するために積極的に管理を行う動機付けとなります。

物件の所有者も、報酬が収益に応じて変動するため、マスターリース会社による適切な管理を促す効果があります。

サブリースとは、不動産会社が物件の所有者との契約のもと、入居者と直接契約を結ぶ形態の転貸借契約です。

不動産会社が物件を所有するのではなく、所有者から物件を借りて、入居者に賃貸する形態となります。

具体的には、不動産会社が物件の所有者から賃貸借契約を結び、その後入居者と個別に賃貸借契約を締結する形となります。

マスターリースと混同されることもある

サブリースとマスターリースは似たような概念であるため、会社によっては混同されることもあります。

マスターリース契約をサブリース契約とまとめられることもあるので理解しておきましょう。

ただし、サブリースは不動産会社が所有者から物件を借り上げて入居者との契約を行う形態であるのに対し、マスターリースは不動産会社が所有者から物件を一括賃貸し、入居者との契約を行う形態です。

サブリースでは、不動産会社が入居者と直接契約を結ぶため、物件の所有者は不動産会社に賃料を受け取ることになります。

マスターリースでは、不動産会社がテナントと契約を結び、物件の所有者に対して一定の賃料を支払う形態となります。

違いをきちんと把握しておきましょう。

契約が1本で済む

マスターリースのメリットの一つは、契約が1本で済むことです。

マスターリース契約では、物件の所有者とマスターリース会社との間で一括賃貸借契約が締結されます。

そのため、物件の所有者は個別の入居者との契約を締結する必要がありません。

これにより、複数のテナントとの契約手続きや管理業務を一括で行うことができます。

契約が簡素化されるため、手間や時間の節約になります。

相続税の節税効果が高い

マスターリース契約は、相続税の節税効果が高いです。

物件の所有者がマスターリース会社に物件を貸すので、借主はマスターリース会社だけになります。

そのためオーナーから物件を100％借りていることになり、満室稼働していることになります。

そのため相続時の賃貸割合は100％と計算されるので、相続税の評価時に節税効果が高くなります。

相続税対策の一環としてマスターリース契約を活用することで、資産の継承における負担を軽減することができる可能性があります。

リスク分散効果がある

マスターリースのもう一つのメリットは、リスク分散効果があることです。

マスターリース契約では、複数の入居者に賃貸することが可能です。

入居者が多い場合、1人の入居者が退去したり、家賃滞納が発生したりしても、他の入居者からの家賃収入があるため、全体の収益に大きな影響を与えにくくなります。

複数の入居者によるリスク分散がマスターリースのメリットとなります。

賃料が保証されない

マスターリースのデメリットの一つは、賃料が保証されないことです。

通常マスターリース契約では、マスターリース会社が物件の所有者に対して一定の賃料を支払うとされますが、その後の入居者との契約による賃料収入は保証されません。

入居者がいない場合や賃料滞納が発生した場合、マスターリース会社から賃料減額ができるため、物件の所有者は収益リスクを抱えることになります。

解約されやすく解約しづらい

マスターリース契約は契約期間中の解約が難しい場合があります。

物件の所有者が契約を解除したい場合や契約条件を変更したい場合、契約には解除や変更の制約が課されることがあります。

特に、契約期間が長い場合や解約に関するペナルティがある場合は、所有者の資産の活用が制限される可能性があります。

始める前に契約内容をよく検討し、将来の運用計画に合わせて契約期間や解約条件を選択することが重要です。

オーナーが指示出しづらい

マスターリースのデメリットの一つは、オーナーから指示出しづらいデメリットがあります。

マスターリース契約では、物件の管理や運営がマスターリース会社に委託されます。

このため、所有者は物件の日常的な運営や管理に関与することができず、自身の意思で物件の改善や変更を行うことが制限されます。

また入居者の選定や契約条件の変更などにおいても、マスターリース会社の方針に従わなければならないケースもあります。

所有者が物件に直接的なコントロールを行いたい場合や自身の判断で運営を行いたい場合には、マスターリースの制約が不都合となる可能性があります。

空室でも家賃収入が得られる

サブリースのメリットの一つは、空室でも家賃収入が得られることです。

サブリース契約では、不動産会社が物件の所有者から借り上げた後、個々の入居者との賃貸借契約を結びます。

不動産会社が入居者と直接契約を行い、入居者から家賃を受け取るため、物件の所有者は入居者の入居状況に関わらず一定の家賃収入を得ることができます。

空室リスクを軽減し、安定した収益を確保することができます。

管理に手間がかからない

サブリース契約では、物件の管理業務が不動産会社に委託されるため、所有者の管理にかかる手間が軽減されます。

不動産会社が入居者の募集や選定、契約管理、家賃の回収、トラブル対応などを担当します。

また、入居者とのやり取りやメンテナンスなどの日常的な業務も不動産会社が行うため、所有者は管理業務にかかる時間や労力を節約することができます。

プロの管理会社に委託することで、効率的な物件管理が実現できるでしょう。

利益率が低くなる

サブリースのデメリットの一つは、利益率が低くなることです。

サブリース契約では、不動産会社が家賃を受け取り、一定の手数料や管理費を差し引いた後に物件の所有者に支払われます。

そのため、不動産会社の手数料や管理費などの費用が発生することで、所有者が得る利益が減少する場合があります。

特に物件の規模や収益性によっては、大きく影響を受けることがあります。

収益性を最大化するためには、契約条件や管理費などの要素をよく検討しましょう。

契約の解除が困難

サブリース契約では、マスターリース契約と同じく契約の解除が困難です。

通常、サブリース契約は一定の期間で結ばれ、契約期間中の解除が難しい場合があります。

物件の所有者が契約を解除したい場合や契約条件を変更したい場合には、契約に制約が課されることがあります。

解約に関するペナルティや契約期間の制約などが存在し、柔軟な運用や資産の活用が制限される可能性があります。

契約内容をよく検討し、将来の運用計画に合わせて契約期間や解約条件を選択することが重要です。

買い手がつきにくい

サブリース契約を結んだ物件は、将来的に買い手がつきにくくなる可能性があります。

一部の不動産投資家や金融機関は、サブリース契約が結ばれた物件は投資価値が低下する可能性があるので敬遠しがちです。

また将来的にサブリース契約を継続するかどうかは不透明な要素があり、買い手にとってもリスクが高いと考えられてしまいます。

他にも手数料が大きなサブリース物件は融資がおりづらい特徴もあるので、注意しましょう。

マスターリース契約とサブリース契約は、不動産会社を仲介して活動する点では同じですが明確に違いがあり、それぞれメリットとデメリットがあります。

サブリースやマスターリースをうまく使えば、オーナーは手間を省いて収入を得ることができます。

それぞれの内容を把握して、利用するか検討しましょう。