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レントロールとは?チェックポイント・見方や注意点をわかりやすく解説

【更新日】2020-11-11
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レントロール

レントロール(rent-roll)とは、不動産の賃貸借条件の一覧表のことです。

家賃や敷金、契約期間、契約日などの条件が部屋ごとに明記されており、不動産投資では欠かせない資料となっています。

レントロールを見れば、賃貸物件が現在どのように運用されているか一目瞭然ですが、逆にその数値だけを信用してしまうと、思わぬ落とし穴にハマる可能性があります。

今回は、レントロールの内容について、初心者にも分かりやすく解説していきます。

レントロールの見方と重要性について

レントロールを見ると、収益物件の賃貸状況が一目でわかります。

現段階でどの部屋に何人が入居しているか、どんな属性を持っているか、家賃・共育費などをそれぞれどう設定しているかが一覧で確認することができます。

このレントロールは、オーナーチェンジのタイミングなどで仲介業者などから引き継がれるのが一般的です。

レントロールの作成者は不動産会社のこともあれば、不動産オーナーであることもあります。

レントロールは賃貸物件の評価に利用される

レントロールは、主に賃貸物件の評価に利用されます。

賃貸物件のオーナーチェンジを募集する際にもレントロールを参考にして価格(査定額)が決まりますし、オーナーが購入するかどうか判断する際にもレントロールは重要な判断材料となります。

不動産のオーナーは、簡単な内容でもレントロールを作成しておいたほうがメリットは大きいのです。

レントロールは嘘の記載も多い?真偽の見極めが大切

レントロールは、必ずしも正しい内容が記載されている訳ではないという点を覚えておかなければいけません。

レントロールの内容が良いほど高く売れるということは、売主側は百も承知なので、改ざんされているケースが少なくないのです。

ひどいものだと、レントロールに記載されている家賃が実際よりずっと高いケースもあります。

ただ、流石に数字そのものを事実と異なる表記にすれば詐欺になってしまうので、そこまで派手に嘘をつくケースは多くありません。

ではどうするかというと、以下の2通りの方法を用いてレントロールを操作するのです。

  • 直近だけ見栄えを良くして、レントロールに記載する
  • 不利な内容をレントロールに記載しない

例えば、売却の数か月前に契約を改訂して家賃を上げ、その価格を掲載することで利回りを高く見せるといった方法は常習的におこなわれています。

こうしたレントロールを信用して購入しても、その後も同じ条件で賃貸経営をすることは出来ずに損をしてしまいます。

こうしたケースを避けるため、見方をしっかりと抑えた上で、どこを重点的にチェックすれば良いのかを整理しましょう。

レントロールの見方と6つのチェックポイント・注意点

レントロールを見る際は、どこをどうチェックすべきかを事前に確認しておく必要があります。

これにより、見かけに惑わされず優良物件を選ぶことが出来るようになります。

ここからは特にチェックしたい6つのポイントを紹介します。

➀満室の賃料と空室の賃料をチェックする

物件によっては、低層階と高層階で家賃が5~10万円違うケースも良くあります。

この時、レントロールを見ると家賃の高い部屋に空室が目立ち、それ以外はほぼ満室ということもあります。

この場合、低めの賃料に設定している部屋は満室率が高いので、物件自体が不人気という訳ではありません。

空き部屋の家賃を適正価格に修正すれば、もっと利益率を上げられる可能性が十分ある物件と言えるでしょう。

家賃が適正かどうかというのはレントロールを見る際に最も重要なポイントの一つです。

仮に空室が多くても、家賃を下げれば利益がアップすると見るか、もう利益の伸びしろがないと判断するかは投資家の経験・腕も関係してきます。

②家賃のバラつきをチェックする

パッと見では収益性の高い物件も、家賃の高い部屋の住人が退去したら一気にトータルの収支が下がってしまいます。

家賃にバラつきがある場合は収支が急落する可能性が高いので、出来るだけ家賃が均等かつトータルパフォーマンスの高い物件を購入することが投資成功の近道です。

レントロールを見て無意味に家賃のバラつきがある場合は仕方ない部分もありますが、賃料と契約時期に法則性がある場合は、将来的に差が是正される可能性が十分あります。

③敷金の有無をチェックする

レントロールには、それぞれの入居者からの預かり敷金の有無も記載されています。

敷金の預かりがない場合、旧オーナーも条件を緩くしないと埋まらない物件と自覚しているので、購入するのはリスクがあります。

④入居者の属性をチェックする

レントロールには入居者が個人か法人か記載されていることもあります。

ここで確実にチェックしたいのが、同一法人による一括借り上げのケースです。

法人が周辺の物件を指定して一括借り上げし、独身社員を安く住まわせるケースは良くあります。

その法人が契約を解除すれば、一気に収益がなくなるリスクもあるので注意しましょう。

また、レントロールで必ずしも確認できる訳ではないですが、オーナーの知り合いや親族が多い物件だと、意図的に安く設定しているケースもあります。

良い物件であればオーナーチェンジ後に家賃を上げて、一気に収益を増やすことも可能です。

⑤水道・電気・ガスの料金は誰が負担しているかチェックする

水道・電気・ガスの料金は各住民が負担しているのが一般的ですが、物件によっては大家が一括徴収しているケースもあります。

この場合、水道代等を家賃に含めてレントロールに記載されるので利回りが高く見えますが、実際はオーナーが上記の支払いをおこなうので、見かけだけの利回りになります。

料金支払いは誰がおこなっているのか、しっかり確かめておきましょう。

⑥テナント部分の家賃をチェックする

テナントや事務所の区域が物件内にある場合、居住用よりも家賃が高くなるので、退去した時に収支が一気に悪くなるリスクを想定しなければいけません。

ただ、これらの区域が空室の場合に家賃を引き下げるべきかと言うと、必ずしもそんなことはありません。

駅前のテナント需要はどんな時でも高いので、一旦高い賃料のまま募集をして様子を見るのも一つの手です。

レントロールに記載のない収益・支出もチェックしよう

不動産投資の収益や支出が全てレントロールに記載されている訳ではありません。

レントロールに記載のない収益・支出として良くあるものが以下です。

収益
  • 携帯基地局
  • 自動販売機
  • 看板広告 など
支出
  • 外部駐車場の契約代
  • ケーブルテレビの契約代
  • インターネットの契約代 など

これらの収支・支出を見逃していると、思いのほか収支に伸び悩むケースも増えてきます。

実際、物件の賃貸経営と同じく、こうした収益も時間を負うごとに手入れが必要になるので減り、一方で支出は増えていく傾向にあります。

見えない収支で運営状況を誤魔化している場合に注意をしましょう。

レントロールの嘘情報には十分注意しよう

レントロールは不動産投資の重要資料ですが、上記のように実態とは違う情報が掲載されているケースも多々あります。

レントロールに一つでも嘘があり、それを見抜けないと全体の計算がすべて違うものになってしまいます。

最低限、前述の6つのチェックポイントは慎重に確認するようにしましょう。

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