そもそもなぜ不動産を売却する時、いわゆる内覧会と呼ばれる見学をおこなわなければならないのでしょうか。

それは、最終的に不動産の値段を決めるのは人だからです。

不動産の価値は業者の査定によって決定されますがそれはあくまで表面的なもの。

いくら査定額が低くても、物件の印象が悪ければ買ってもらえません。

反対に言えば、いくら査定額が低くても希望者に見せる前に入念に準備し物件の状態を良好にしておけば、より高い価格で売却することも可能なのです。

商品として魅力的な不動産を目指す

不動産の購入を考えている人にとって、物件はあくまで商品です。

例えばあなたがお店を経営するとき、手間と時間をかけて仕入れた商品でも、出来が悪い、お客さんのニーズにあわないと思ったら、売り出さない、作り直してもらうという決断をすることも必要です。

不動産もそれと同じ。見に来る人は物件の内装や清潔感、日当たりや風通しといった住み心地などさまざまな角度から吟味して不動産購入を検討します。

買いたくなくなるような要素はできるだけ除いておくことが必要なのです。

長年住んだ家には愛着もわくでしょうが、客観的に不動産のデメリットを分析し、改善していきましょう。

「商品として魅力的ではない」と感じたら、業者に買い取ってもらうなどの施策変更も有効です。

また、不動産を購入する人はたとえ中古といっても新品同様のものを期待しています。古臭さや年季を感じさせないよう配慮することも大切です。

物件見学で重要なのは第一印象。

あなたが不動産を買う側だとしたら、足を踏み入れた時に「なんか暗くて汚い…」と感じた物件を買おうと思うでしょうか。

答えはノーですよね。内覧会のとき、最初の印象はとても大切です。

そんな第一印象を良くするために欠かせないのが掃除です。

「たかが掃除？いつもやってるし…」と感じるかもしれないでしょう。しかし掃除をなめてはいけません。

特に水回りは要注意！

気を付けているようで見落としがちなのが水回り。

キッチンやバスルーム、洗面所など、水回りに汚れや水垢、髪の毛や埃があるとそれだけで見る人の印象はかなり悪くなってしまいます。

購入する不動産に新築同様のレベルを求めている見学者からすると、ほんの少しの汚れでも気になってしまうものです。

特に居住しながら売却活動をおこなう方は気を付けましょう。

普段使用している分どうしても汚れが残りやすくなるので、日頃から行き届いた清掃を心掛けてください。

見た目だけじゃない！ニオイは平気？

もう一つ気を付けるべきなのがニオイ。

住み慣れた住居だと家の中の独特のニオイに気付かないことも多いので、念入りに消臭しておきましょう。

初めて訪れた人が気持ちよく見学できるよう、玄関や部屋の隅に芳香剤を置いておくのもおすすめです。

室内でいやなニオイがせず空気がすっきりしている、それだけで訪れた人の印象は格段に変わります。

よく聞くのが、不動産を売却するなら内覧前にリフォームをおこなった方がいいのか？という声です。

結論から言うと、内覧前にリフォームをおこなう必要はありません。

なぜなら、買い手の好みに合わない可能性が大きいからです。

せっかくお金をかけてリフォームしても見学者の好みに合わなければ買ってもらえませんし、お金も無駄になってしまいます。

ハウスクリーニングに力を入れるべき

ハウスクリーニングはやったらやっただけ効果が期待できるので、普段以上に念入りに掃除して見る人に好印象を与えられるようにしましょう。

特に水回りなど、汚れがひどく自分だけでは限界がある場合は業者に頼むのも一つの手です。

プロの手にかかればバスルームやキッチンなど、掃除の難しいところも見違えるほどきれいになります。

ハウスクリーニングは物件の大きさやおこなう箇所によって数万～数十万円の費用がかかりますが、その分見学者を満足させ高い価格で不動産を売却できる可能性があります。損はないはずなので試してみてください。

不動産の売却となるとどうしても業者選びや査定価格ばかり重視してしまいますが、実は物件内覧前の準備も注意すべき重要なポイントなのです。

今は不動産を購入すると、同時に売却まで考えなければならない時代。

普段から室内を清潔に保ち、いざ売却するときに新築との差を感じさせないようにすることはとても大切です。

より納得のいく売却を実現するためにも、見学前の準備は手を抜かず入念に取り組みましょう。

• ロケーション
• 建物の状態
• 間取りと使いやすさ
• 物件の価格とコスト

ロケーション

購入者は通勤や通学、生活利便性（近くのショッピング施設、公園、病院、学校等）を考慮して物件を選びます。

物件の立地面での魅力を伝えられるように、アピールポイントをまとめておきましょう。

また物件がある地域の治安や災害リスクも調査しておくと良いです。

建物の状態

湿気やカビの匂い、外部からの騒音なども確認しておくと、伝えやすいです。

建物の状態を確認して、聞かれた際にすぐ答えられるようにしておきましょう。

間取りと使いやすさ

自分の間取りの使い方なども紹介できると良いです。

キッチン、バスルーム、収納スペースの配置や大きさ、使いやすさも伝えられるとベストです。

物件の価格とコスト

維持費（管理費、修繕積立金など）や税金、ローンの利息など、長期的なコストを考慮する必要があります。

契約時には値下げ交渉を受けることもあるので、どの程度まで金額を落とせるかも検討しておくと良いです。

不動産の見学は、”見学”だけで終わらないことも多々あります。

特に長いこと不動産を探している買い手は、タッチの差で違う方に購入されてしまった経験があるので、不動産見学をして好感触だったら契約まで漕ぎ着こうとする方も中にはいます。

売り手としては完全に予想外で、「ちょっと待ってくれよ」と言いたくなることもあるでしょうが、基本的に不動産売却はお金を出してくれる買い手のスケジュール優先でおこなわれます。

どんな方が見学に来ても対応できるような、入念な準備をしておくのが理想ですよ！

※契約に必要な書類の取得方法はこちら！
→不動産売却に必要な書類の種類・取得方法を紹介！書類の重要度や用意するタイミングについて解説

パンフレットを準備しておくのが不動産見学ではおすすめ

短期間で物件をPRするのにおすすめなのが、物件購入時のパンフレットです。

中古物件の購入者は、高い確率で取得後にリフォームをすることを前提としています。

買った当時の写真があると、どのようにリフォームするかのイメージがしやすいですし、特に不動産を住みながら売却しているときはソファやテレビが置いてあると生活感が出てしまうので、重宝します。

また、パンフレットは物件を商品として魅力的に見せることを考え抜いて制作されているので、どのように買い手に物件PRをおこなえば良いかの参考にもなりますよ。

• チェックリスト
• 質問リスト
• メジャー
• カメラ

チェックリスト

自分が知りたい情報だけでもまとめておくと、終わった後に確認しなくて済みます。

パンフレットなどで確認できる情報は事前に把握しておくと、二度手間になりません。

質問リスト

チェックリスト同様、解消できそうな疑問点は事前に調べておくと良いです。

メジャー

自身がすでに所有している家具が入るかどうかも引っ越しする前には調べておくと良いです。

家具を変える場合でも、部屋のサイズを調べておくと良いでしょう。

カメラ

スマートフォンのカメラでも構いません。

物件の詳細を後で確認するために、内外の写真を撮っておくと良いでしょう。

見学していた相手が物件を気に入ってくれた。

長い間売れるか不安だった持ち主からすれば、これほど嬉しいことはないでしょう。

なるべく早く契約をしてしまいたいことと思います。

また、前述の通り売買契約は買い手優先な部分がどうしてもあるので、買い手の気が変わらないうちに成約にいたるのが理想ではあります。

ただ、このように急いで契約をするのは、非常にリスクが伴うものです。

買い手も衝動的に契約を希望している可能性大

しかし、わかっていても直感的に契約を結んでしまうことがあります。

その理由は、やはり不動産業者に拠るところが大きいです。

不動産の知識が豊富なだけではなく、売り込みの営業にかけてもプロなので、特にはじめて不動産売却をする人は簡単に騙されてしまうでしょう。

もちろん、こうした売り込みテクニックが悪いわけではなく、逆に売り手からすればありがたいことでもあります。

業者の戦略に騙されている可能性も

業者に買い手が騙されてしまうのは、何も口が上手いからだというわけではありません。

たとえば、買い手と業者の都合がついた日にまとめて見学に回る場合などは、前半にあえて古い物件を見せた上で、最後に売れるかどうかぎりぎりの家を見せます。

同じ地域の物件を連続してみせられ、「これくらいの物件しかないんだ…」と失望させてから本命を見せることで、買い手には現実以上に魅力的な物件にうつるということです。

成約を急ぐ方は、このような戦略が効いている場合もあります。

→不動産売却で悪徳業者が取る詐欺手口とは？犯行に及ぶ目的や業者に騙されないための方法を解説

中途半端な契約は売り手もリスク大

ただし、あまり確認もなく当日に契約をすると、損をするのは売り手本人です。

特に売買契約を結んだにもかかわらず、引き渡し日直前に契約をキャンセルされてしまうと、売り手の住み替えなども失敗してしまいます。

物件の見学で傷はないか、腐食はないかということをじっくりと調査されるのも嫌なものではありますが、物件引き渡し後に問題点が見つかり、瑕疵担保責任に問われるくらいなら、見学時に厳しくチェックしてもらったほうが安心ではあります。

また、自分がこれから住む家をチェックする姿勢が積極的であるほど、その買い手から責任感を感じることになります。

売り手は、ぜひとも責任感のある買い手と契約することをおすすめします。

不動産見学当日は、できる準備も限られていることでしょう。

大規模な水回りの清掃なども当日におこなうことは難しいだろうと思います。

大掛かりな掃除をはじめたが、見学までに間に合わなかった場合などは、余計印象が悪くなってしまいますよね。

このときは、当日でもできる簡単なことをやっていきましょう。

窓のカーテンを全て開放する、簡単な整理整頓をするといった簡単な行動でも、相手の印象を大幅アップさせることができますよ！