不動産を買取に出した後は、賃貸借契約を買主になった会社と交わします。

リースバック利用後、毎月支払う家賃は、買取契約及び賃貸借契約を結ぶ前に告げられますが、家賃価格の決定は、期待利回りと不動産の買取価格などを基準に決定します。

そのため、買取価格や利回りによっては、周辺物件の相場よりも家賃が高い状況になるケースがあります。

また、以下のような理由から家賃が高くなるケースもあります。

ここでは、上記5つの理由について1つずつ解説して行きます。

住宅ローンの残債額が高い物件ため

リースバックを提供している業者の中には、住宅ローンが残っている物件に対しても使用できる仕様を設けているところがあります。

しかし、ローンが残っている物件を売却するには、借入時に組んだ抵当権を抹消しなければならず、抵当権を外すにはローン完済しかありません。

つまり、買取価格を持ってローン完済を成します。

仮に残債額が多く残っていれば、買取価格も高くなります。

加えて、家賃の決定に買取価格が関係している以上、価格が高ければそれに比例して家賃も高くなります。

物件が競売にかけられているため

競売にかけられている物件は、通常よりも低価で取得できる可能性がありますが、リースバック業者がこれを購入する際には、他の競合入札者との競争が発生します。

その結果、落札価格が高くなり、それが家賃に反映されることがあります。

また、競売物件は、法的な手続きが必要なため、そのコストも家賃に転嫁される可能性があります。

リースバック業者に納税義務が移行するため

リースバックの取引が成立すると、物件の所有権が業者に移行します。

これに伴い、固定資産税や都市計画税などの納税義務も業者に移るため、業者はこれらの税金を家賃に上乗せすることが一般的です。

この税金の負担が大きいほど、家賃もそれに比例して高く設定される可能性があります。

物件を自由に売買できないため

リースバック物件は、一度契約が成立すると、一定期間、業者が物件を売却できない制約があります。

このため、業者は将来のリスクを考慮し、高い家賃を設定することがあります。

また、市場の需給バランスや物件の立地、状態によっては、適切な価格が見つからず、高額な家賃設定が成されるのです。

周辺物件の家賃相場との関係性がないため

一般的な賃貸物件の家賃設定は、周辺物件の家賃相場に大きく影響されますが、リースバックの場合、元の所有者との契約内容や業者のコスト構造が主な家賃設定の要因となります。

そのため、周辺物件の家賃相場とは無関係に、家賃が高く設定されることがあります。

これにより、リースバック物件の家賃が一般市場よりも高くなることが珍しくありません。

リースバックの家賃を決めるときは、以下の計算式を持って価格を設定します。

上記計算式中の期待利回りは、6～8%の範囲で計算されることが多く、場合によっては10%で計算されることもあります。

ここからは、買取価格が1,000万円、2,500万円、3,500万円だった場合、家賃がいくらになるのかをシミュレーションしてみます。

なお、利回りについては、6%、8%、10%の3パターンで計算していきます。

買取価格が1,000万円だった場合の家賃相場

リースバックに出した住宅が、1,000万円で買い取られた時に設定する家賃は、以下の通りになります。

買取価格が2,500万円だった場合の家賃相場

リースバックに出した住宅が、2,500万円で買い取られた時に設定する家賃は、以下の通りになります。

買取価格が3,500万円だった場合の家賃相場

リースバックに出した住宅が、3,500万円で買い取られた時に設定する家賃は、以下の通りになります。

上記3パターンで家賃を計算してきましたが、いずれも利回りが高ければ高いほど、1ヶ月当たりの家賃価格も高くなっています。

しかし、家賃は利回りのみならず、物件の状態や物件の取得コスト、管理コスト、税金負担などを加味して決定します。

今回取り上げた計算方法はあくまで家賃の目安として活用するのがいいでしょう。

リースバックを利用すれば、住み慣れた家で生活し続けられますが、毎月一定額の家賃を納めなければなりません。

住宅ローンの返済同様、継続的に支払っていくことを考えると、可能な限り、家賃を抑えたいと思うものです。

仮に1ヶ月当たりの家賃が高く支払いが滞る事態を招けば、退去命令が出るだけじゃなく、社会的信用にも傷を付けることになります。

このような事態を避けるためにも、ここでは、リースバックの家賃を抑える方法をいくつか紹介します。

複数のリースバック業者に査定依頼を出す

リースバックの家賃を抑えるための有効な手段の一つは、複数のリースバック業者に査定依頼を出すことです。

これにより、業者間の競争が生まれ、より良い条件を引き出せる可能性があります。

査定額や提案される家賃、サービス内容を比較検討することで、最も適切な業者を選ぶことができます。

また、複数の業者と交渉することで、個別の状況に応じた柔軟な対応やアレンジが期待でき、最終的な家賃負担を軽減できることもあります。

期待利回りが低い業者を選ぶ

期待利回りが低い業者を選ぶことも、リースバックの家賃を抑える方法の一つです。

期待利回りが低いということは、業者が投資に対して期待するリターンが低いため、家賃設定も相対的に抑えられる傾向にあります。

ただし、利回りが低すぎる業者は経営が厳しい可能性もあるため、バランスが重要です。

信頼性やサービスの質も確認し、利回りとトータルでのメリットを考慮して業者を選定することが重要です。

物件の買取価格を下げる

物件の買取価格を下げることで、業者のコストが軽減され、それが家賃の抑制に繋がる可能性があります。

物件の状態や市場価格を適切に評価し、リーズナブルな価格設定を目指すことが重要です。

しかし、価格を下げすぎると、業者の利益が減少し、サービスの質が低下するリスクもあるため、適切なバランスが求められます。物件の価値を正確に把握し、適正価格での取引を目指しましょう。

住宅ローンの残債を減らしておく

住宅ローンの残債を減らしておくことは、リースバックの家賃を抑えるうえで重要な要素です。

残債額が少なければ、リースバック業者が物件を取得する際のコストが低くなり、家賃も相対的に低く設定されます。

そのため、リースバックを検討する前に、できるだけ住宅ローンを返済し、残債額を減少させる努力が必要です。

定期賃貸借契約でリースバックを利用する

定期賃貸借契約を利用することで、一定期間の家賃が固定されるため、リースバックの家賃を抑えることができます。

この契約形態では、契約期間中は家賃の変動がないため、将来的な家賃上昇のリスクが避けられます。

また、契約期間の設定によっては、長期間にわたり安定した家賃で住み続けることが可能です。

しかし、契約期間が終了すると、更新ができないリスクもあるため、注意が必要です。

ここでは、リースバックを利用したときに決定する家賃に関する疑問を解説して行きます。

リースバックの家賃を決める利回りとは？

リースバックの家賃を決める利回りとは、リースバック業者が物件購入時に投資として期待する収益率のことを指します。

業者は、購入した物件から得られる家賃収入を投資回収の手段としています。

利回りは、投資額に対する家賃収入の割合で表され、この値が高いほど、家賃も高く設定される傾向があります。

利回りは、物件の価格、地域の家賃相場、物件の特性、市場環境など様々な要因によって影響を受けます。

業者は利回りを基に適正な家賃を計算し、リースバック契約を提案します。

住宅ローンが残っていてもリースバックは利用できる？

住宅ローンが残っている状態でも、リースバックの利用はできます。

リースバックは、物件の所有者が住宅を売却し、その後も賃借人として住み続ける仕組みです。

住宅ローンが残っている場合、リースバック業者はその物件を買取り、残債の清算を行います。

その上で、元の所有者に対して家賃を設定し、賃貸契約を結びます。

ただし、残債額によっては、家賃が高く設定される可能性もあるため、契約前に十分な相談や査定を行うことが重要です。

ローン返済と家賃の支払いだとどちらの負担が重い？

ローン返済と家賃の支払い、どちらの負担が重いかは、個々のケースによって異なります。

例えば、ローン返済額は、借入額、金利、返済期間などに依存しますが、一般的には物件の価値が残り、最終的に所有権が移るメリットがあります。

一方、リースバックの家賃は、物件の価格や業者の利回り、地域の家賃相場などによって設定されますが、所有権は業者に移行します。

どちらの負担が重いか比較する際、単純に金額だけでなく、将来のライフプランや資産形成の観点からも検討する必要があります。

リースバックの家賃設定に納得できなかったときは？

リースバックの家賃設定に納得できなかった場合、まずは業者に対して交渉を試みてみましょう。

家賃は利回りや市場相場、物件の状態などに基づいて設定されるため、これらの要素に変動があれば、再評価の余地があります。

交渉が難しい場合は、他のリースバック業者に査定依頼を出し、条件を比較することも一つの方法です。

また、リースバック以外のオプションも検討することで、より適切な解決策が見つけられます。

納得できる契約となるよう、時間をかけて検討し、複数の選択肢を比較検討しましょう。

リースバックでは、元の住宅所有者が自宅を業者に売却し、その後も賃借人として住み続けることができます。

この際、家賃は主に業者の購入価格と期待利回りによって決定されます。

購入価格は物件の価値を示し、期待利回りは業者の投資対象としての物件に対する収益率を表します。

利回りが高ければ、業者はより高い家賃を設定し、その結果、住み続けるためのコストも高くなります。

これにより、物件の買取価格と利回りの高さが、リースバックの家賃設定に大きな影響を与えることになります。

したがって、リースバックを利用する際は、これらの要因をよく理解し、複数の業者から査定を取るなどして、適切な家賃設定がなされるよう注意が必要です。