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不動産売却で気をつけたい反復継続とは?判断基準と罪に問われるケースの解説

【更新日】2021-03-05
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反復継続

不動産用語に、反復継続という言葉があります。

これは、物件を安値で購入し、高値で売却をする様子を主に指す言葉であり、あまりポジティブな意味ではありません。

しかし、買取再販(業者が物件を買い取り、リフォームをして再売却する方法)は、この反復継続に当てはまりますが、今人気を集めている手続き方法でもあります。

マンション買取業者ランキング!大手不動産買取業者の買取再販戸数や保証を比較・業者の選び方も解説

こうした買取再販とネガティブな意味の反復継続は一体どこが違うのでしょうか。

この記事では、これから不動産売却をおこなう方にチェックしてもらいたい、不動産の反復継続について解説します!

反復継続は明確な定義がない

反復継続という言葉は宅建業法にも載っている用語ではありますが、明確な定義がある言葉ではありません。

そのため、年に何回転売をすると罪に問われるのかといった決まりはないです。

ただ、一般的には1年に1回以上転売をおこなうと、反復継続と見なされることが多いです。

住まいであれば購入から1年で売却してしまうことはまずないので反復継続の可能性を疑われてしまっても仕方がない部分はありますが、事情によっては、やむなく購入と売却を繰り返してしまったという方も多くいます。

そもそも必ず罪に問われるのか?

不動産の反復継続が必ずしも罪に問われるかといえば、そうしたことはないでしょう。

そもそも反復継続は、転売することで利益を得ていることが問題なのです。

法人ではない個人が繰り返し不動産売却をおこなっても、利益が出るどころか、損をすることのほうが多いでしょう。

反復継続かどうかの判断基準

反復継続と判断されるか、されないかの基準はどこにあるのでしょうか?

売買が故意かどうかを判断するためにチェックされるのは、以下のポイントです。

  • 売却の対象
  • 売却の目的
  • 購入の目的
  • 売却の手口
  • 反復継続性

これらのポイントをチェックし、総合的に判断されます。

売却の対象

反復継続を故意におこなっている場合、売却に事業性を伴う可能性が高いです。

もし、親族と売買をおこなっている場合、事業として売却している可能性は低いので、反復継続とは見なされにくいです。

売却の目的

不動産売却の目的で最も多いのが住み替えです。

事業のために資金を準備するため不動産を売却するケースもありますが、これは不動産売買自体に事業性がある訳ではありません。

不動産を売って利益を稼ぐこと自体が目的の場合は、違法性が高いです。

購入の目的

なんのために不動産を購入したかも調査されます。

明らかに転売のための仕入れ目的で購入している場合は、違法性があります。

売却の手口

反復継続とみなされるケースで多いのが、仲介業者を介せず個人で売買するケースです。

仲介業者を挟むのが売買では一般的ですが、仲介手数料がかかる、反復継続を指摘されるというデメリットが転売目的の売主にとってはあるので回避している可能性が高いです。

反復継続性

上記の項目以外にも、取引の回数や継続性を見て、反復継続性を判断されることも多いです。

反復継続の判断は監督官庁がおこなう

反復継続かどうかの判断は、監督官庁によっておこなわれます。

不動産取引の場合、監督官庁は国土交通省と都道府県になります。

実際の取り締まりは警察によっておこなわれているので、反復継続とみなされたら警察によって検挙され、処分される恐れがあります。

反復継続が罪に問われる理由

前述の通り、不動産売却における反復継続は明確な定義というものがありません。

そのため、利益によって恣意性を判断するのは非常に難しいです。

ただ、手続きをおこなう方は免許を持っている法人ではなく個人なので、一人で事業と思しきことをしていると思われると刑罰の対象になってしまいます。

例えば、広大な土地の半分を手元に残し、もう半分の土地を更に2つに分けて売却する場合は反復継続を疑われる可能性があります。

反復継続とは不動産を反復・継続して売却することを指すので、普通に考えれば何度も不動産の売却と購入を繰り返すことのように感じます。

しかし、それよりも不特定多数に対して不動産の売却をしたほうが問題にはなりやすいです。

上記の例のように、複数の不動産を同時に売却すると、1つの物件だけを取引するよりも、より業者の運営に近いかたちとなってしまうので、「無免許で不動産業をしている」と見なされかねません。

複数の売却をする場合は、細心の注意をしていきましょう。

反復継続とみなされた時の罰則

反復継続とみなされた時の罰則は、対象が個人か法人(不動産事業者)かによって異なります。

個人への罰則

宅地建物取引業の免許を持たずに複数回の転売をおこなうことは、宅地建物取引業法第12条で禁止されています。

ここでは、無免許営業をおこなった人に対して3年以下の懲役、または300万円以下の罰金が科されるとしています。

不動産業者への罰則

宅建業者が個人の転売を斡旋した場合などは、宅地建物取引業法65条によって罰則の対象とされています。

最も重いケースだと、刑法62条1項の幇助犯にあたり、処罰や免許取り消しの対象になる可能性があります。

免許が必要な不動産売却の事例

反復継続は業者もしてはいけないことではありますが、個人の方が法律に抵触しやすいです。

不動産売却は高額の取引であるため、こうした反復継続のように免許を持っていなければおこなうことのできない不動産取引はいくつもあります。

こうした、個人でおこなうには違法の取引というのは、本人が悪気なくおこなってしまう場合もあるので、注意しましょう。

刑罰の対象になってしまってからは遅いので、初心者であっても最低限のルールを知らずに取引するのはおすすめしません。

物件の紹介料をとるのは違法?

「良い物件を紹介します!」という触れ込みで運営されている不動産紹介の有料会員サービスの運営者が無免許であれば刑罰の対象になります。

ここまではいかないにせよ、例えば友人間で情報を交換するときにお金を支払う行為も方に触れかねないので危険です。

不動産を売却するときには新たに課税されることからも分かるように、国によって保護・制限されている部分も大きいです。

そのため、勝手にお金の受け取りなどをするのはおすすめできません。

買い手に対してお金を請求するのも危険

売り手が最も気をつけたいのが、売買契約をしっかり結んでいるかの確認です。

売買契約は、売り手と買い手がある程度自分なりのルールを決めることができますが、例えば、リフォーム費用の負担額を両者で勝手に決めたりするような行為も場合によっては違法です。

上記の内容を見てもわかるように、「こうすると違法だ」という明確な基準がわかりにくく、人によってはグレーゾンの取引をおこなうことで利益を得る方もいますが、一度、法に触れたときの賠償は大きいので、決して真似しないようにしましょう。

転売はリスクが大きい!1回の取引を成功させよう

反復継続が必ずしも倫理観に反しているとは思えませんが、不動産をどう取り扱うかは国の行政方針にも関わってくるので、厳しい規制を設けられています。

違法な取引をするリスクが大きいので、決められたルール内で高値売却を目指すようにしましょう。

一回限りの売却に全力を注げば、仲介手数料や譲渡所得税、印紙税といったさまざまな費用の支払いを最小限におさえることができます。

不動産売却の費用・諸経費・手数料はいくらかかる?諸費用の一覧と金額の目安・計算方法

収益性を高める上でも、不動産を短期間で何度も売り出すより、一回の取引で高収益を目指しましょう!

高額売却を目指す人は意外に少ない?

例えば、あなたが築20年超の木造家屋を売ろうとしていたとします。

ただ、SUUMOに掲載されている物件を見ると、自分の回りの売り出し物件はほとんど築10年前後の鉄骨ばかり…。こうした状況のときは高値売却を諦めるべきでしょうか?

実は、競合が強い不利な状況でも、高額で売れる可能性は十分にあります。

なぜなら、そもそも中古の物件を高値で売ろうとしている人は少ないからです。多くの方は不要な物件を処理する目的で売り出しているので、高く売るメリットをあまり分かっていないのです。

物件内部の掃除・整理整頓などは、売主一人でもおこなうことができます。

家の査定はどこを評価する?よく見られる6つのポイント

これによって、物件の第一印象が上がり、成約率がアップします。

購入希望者の需要を満たすよう、ホスピタリティを持って動けば、どんな物件でも売れる可能性があります。

その他の高額売却のコツはこちらにまとめてあるので、ぜひ参考にしてください!

専門家100人から聞いた不動産を高く売る方法!

不動産一括査定サイトを活用しよう

現在、不動産を高く売った人のほとんどが一括査定サイトというツールを活用しています。

これは、60秒ほどで記入できる簡単な物件情報を送信するだけで、大手の優良業者に査定依頼ができる優れものです。

大手だけでなく、地元の優良中小も登録されており、査定額・対応などを比較できます。

複数社の査定額を比較すれば、どこが高値で評価してくれるかが一発でわかります。少なくとも、99%の物件を相場以上の価格で売ることができます。

一括査定サイトの詳しい利用方法とおすすめのサイトランキングはこちらで紹介しているので、ぜひ参考にしてください!

不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

反復継続の良くある疑問に回答

反復継続の良くある疑問

反復継続は概念として分かりにくい部分も多く、不動産業者以外の一般人が理解するのは難しい側面もあります。

ここからは、反復継続のよくある疑問に回答していきます。

反復継続にあたる「不特定多数」との取引とは?

反復継続は、宅建業上は「不特定多数の人に反復・継続して取引をおこなうこと」を指します。

この「不特定多数」という言葉は、どこからどこまでを指すのか理解しにくいですよね。

家族・親族が不特定多数にあたらないのは多くの方が分かると思います。

ただ、以下の関係性の人は不特定多数と見なされるのかについては、意見が分かれます。

  • 友人
  • 同級生
  • 会社の同僚

この場合、上記のような関係性のステータスだけで不特定多数かどうかを判断することはできないので、様々な側面から総合的に判断します。

重要なのは、第三者が見て関係性があると判断できるかどうかになります。

反復継続の判断基準になる「業」とは?

反復継続かどうかの判断基準は、それが“業”と言えるかどうかになります。

つまり、それが不動産取引なのか、不動産取引業なのかの違いが重要ということです。不動産取引業の場合は個人が無免許でおこなうのは違法となります。

どこからが業にあたるのかは正しく反復→継続、つまり反復する作業(仕入れ→売却)を継続的におこなっているかどうかが焦点になります。

例えばいらなくなった古本や衣服、家電などを買取に出した経験は誰もがあると思いますが、何度も仕入れと買取依頼をおこない、更に利益が出ているのであればリサイクルショップと変わらない仕組みで運用しているので事業と見なされます。

ルールを守って安全に不動産売却をしよう

反復継続について今回は紹介しましたが、正直なところ「刑罰の基準が曖昧ではないか」と感じた方も多いのではないでしょうか。

不動産というのは、種類や立地によって内容が大きく異なります。

そのため、「ここまでのラインは許される」という基準を設けにくいという現状があります。

売り手の皆様は、法律違反を疑われないためにも、ルールを知り、しっかりと守っていきましょう。

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