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競売物件のメリットとデメリット・リスクとは?素人が購入しても大丈夫?

【更新日】2021-01-22
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競売物件

安くて質の高い掘り出し物件を見つける際には、競売物件も購入候補に入れておくのがおすすめです。

競売物件とは差押えられた物件のことで、個人も購入することができます。

競売物件はある意味でいわくつき物件なので、素人が手を出して良いのか不安な方も多いでしょう。

今回は競売物件のメリット・デメリットを分かりやすく紹介していきます。

任意売却とは?わかりやすく紹介!競売を避けるための最後の方法

競売物件の特徴

住宅ローン滞納などの事情で物件の代金を支払えなくなった場合、裁判所に差し押さえられて入札に出された物件を競売物件と言います。

競売物件は居住用物件の他にも、店舗や事務所が含まれます。

競売物件は質が低い訳ではない

物件が競売にかけらえるのは前の入居者の経済的理由が大きいので、物件の質が低い訳ではありません。

税務署や警察ににらまれるのかと言われればそんなこともなく、普通に住まいとして活用することができます。

ステータス自体は普通の中古物件と同じですが、確認・購入の方法が少し異なるので注意しましょう。

競売物件は不動産投資家からの需要も高い

競売された土地などは、主に投資家が購入するようになります。

理由としては、相場よりも安値で土地を購入することができるからです。

仲介売却や業者買取では、アクセスなどによって算出された基本的な地価をベースに査定されます。

ただ、競売に関しては土地の持ち主自身の問題なので、相場よりもずっと安値で取引されるケースが多々あります。

こうした土地を購入し、再び相場通りの価格で売り出せば、その差額分を回収することができます。

このようにして、競売地を土地投資に使えば利益を倍々で高めることができるのです。

競売地の数は年々減少…競売を投資に使うのは年々困難に

10年前は全国で計7万件近くあった競売申立件数も今は3万件弱まで落ち込んでいます。

その理由としては、土地競売のリスクが広く知れ渡るようになり、代わりに任意売却を選ぶ人が増えているからです。

こうした状況から、競売地を使っての不動産投資は、現在狭き門となっています。

競売件数が下がったことで、相対的に都市部の高相場な土地の数も減少し、投資家の競争率が高まっています。

一方でマンションの棟数は年々増加していることから、現在はワンルームマンションなどを使った投資が主流になっています。

不動産投資とは?メリット・デメリットとリスクを避ける方法を分かりやすく解説

競売物件のメリット

競売物件のメリットは、大きく分けて以下の2つです。

  • 手に入りにくい物件を購入できる
  • 相場よりも安く購入できる

競売物件は幅広い種類があり、ログハウスや農地、アパート・マンション1棟分など、普通では見つからないような物件を見つけることができます。

一般的な相場より価格が低いのも大きなメリットです。

通常の相場の6~7割程度で購入できるので、大変お得です。

競売物件のデメリット・リスク

競売物件のデメリットは、以下の2つです。

  • 購入前に状態を確認できない
  • 状態が非常に悪いことも多い

競売物件には売主がおらず、内覧も出来ません。

つまり、物件の詳細ができないまま契約してお金を払う必要があるのです。

上記の通り競売物件は中古住宅とステータスが同じですが、事情が事情なので状態が悪い物件も多いです。

ごみが残っていて、壁や床、設備が破損している状態で引き渡されるので、実費で修繕が必要になってしまいます。

上記のデメリットも加味して価格が安くなっているので、リスクに納得して購入しなければいけません。

競売物件の探し方

競売物件を探すには、スーモなどのポータルサイトから検索してもヒットしない場合が多いです。

ここからは、競売物件を探す方法を紹介していきます。

BIT不動産競売物件情報サイトで検索

競売物件のリアルタイムな情報は、最高裁判所が提供している「BIT(Broadcast Information of Tri-set system)不動産競売物件情報サイト」というところで確認できます。

BIT(Broadcast Information of Tri-set system)不動産競売物件情報サイト

他のメディアのBITの情報を元にしているので、最新の情報を取得するにはやはりBITをチェックする必要があります。

BITから3点セットをダウンロードする

BITから物件の詳細情報を確認すると、3点セット(物件明細書・現況調査報告書及び評価書等)をダウンロードできる箇所が見つかります。

3点セット(物件明細書・現況調査報告書及び評価書等)

こちらの書類には物件の状況や価格などが細かく掲載されているほか、現況の写真も掲載されているのでしっかりチェックしましょう。

3点セットはBIT以外にも裁判所の物件明細等閲覧場から確認することができます。

競売物件を購入する方法

競売物件を購入するためには、入札に参加する必要があります。

入札の参加は基本的に誰でも参加でき、保証人なども参加を認められています。

競売物件を購入する流れは、以下の4ステップです。

  1. 入札保証金を振り込む
  2. 振り込み証明書を提出する
  3. 入札書を提出する
  4. 住民票を提出する

競売の場合、資料の提出などの相手は全て裁判所に対しておこなうようになります。

参加に必要な入札保証金の振込は、物件の売却基準価額の2割となります。

銀行の住宅ローンは物件購入以外の諸費用もまとめて借りられますが、保証金をまとめて組むことはできません。

つまり、現金の用意ができないと購入できないので、事前に準備しておきましょう。

競売物件を購入する際の注意点

契約不適合責任が適用されない

不動産売買には、かつては瑕疵担保責任制度、2020年4月1日からは契約不適合責任制度が適用されるのが一般的です。

これは、契約後にリスクが発覚した際に売主へ賠償等を請求できるという制度です。

契約不適合責任とは?売主が不利になる?瑕疵担保責任との違い・契約時の注意点をわかりやすく解説

しかし、競売の場合は仮に瑕疵があったとしても、損害賠償は請求できないことが民法第570条に明記されています。

つまり、見栄えがどれだけ良い物件でも隠れたリスクのある可能性があり、かつリスクが見つかっても受け入れなければならないというのは、大きなリスクだと言えます。

3点セット以外の情報源がほぼない

競売は裁判所の主導でおこなわれますが、裁判所は落札者に重要事項の説明責任がある訳ではないので注意しましょう。

競売物件の情報はBITや3点セット以外にはほぼ皆無といって良いので、購入には勇気が要ります。

競売物件には居住者が残っていることが多い

競売にかけられている物件が空き家というケースは少なく、所有者がそのまま住み着いています。

冷静に退去日の交渉をすればスムーズに引き渡しができますが、意地でも出てくれそうのない人に対しては強制執行の手続きが必要です。

住宅ローンが組みにくい

前述の通り、競売物件は一体どんな状態で、リスクが隠れているかどうかが分かりくいです。

そのため、住宅ローンの審査に通らない恐れがあります。

住宅ローンの利用を考えている方は十分注意しましょう。

競売物件の購入を成功させるなら代行業者を入れるのがおすすめ

競売物件を購入する最大のリスクは、購入後に不具合が発覚しても使える保証がないという点だと思います。

これを解決するために、入札代行業者などを入れて競売に参加しましょう。

こうした業者は結果に対する保証があるので、もしリスクが発覚しても代行業者に対応してもらえば安心です。

他にも占有者への対応やリフォーム相談などにも応じてくれるので便利です。

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