敷地を売る際には、まず所有者の権利関係をチェックしましょう。

例えば、敷地の権利者が自分で、その上に建っている建物が親のものという可能性があります。

また、建物の権利者が自分でも、敷地の所有権は配偶者と分割しているというケースもあります。

上の建物の権利者が自分以外の場合、敷地を自由に売ることはできません。

建物の所有者の同意を得るか、建物を買って建物+敷地で売るといった対応が求められます。

次に確認したいのが、敷地の境界です。

境界は登記簿などに記載されていますが、データが古くて現状に即していないこともあります。

また、お隣の土地から生えている植木がこちら側に越境しているというケースも良くあります。

このように、土地境界が曖昧な場合は売却前に測量を依頼しなければいけません。

測量を依頼すると、費用が35~45万円ほどかかってしまいます。

また、測量が終わるまで3~4ヶ月かかるのでプランがだいぶ変わってきます。

事前に測量が必要かチェックしておきましょう！

敷地をスムーズに売るには、こちらの3つの方法が効果的です。

• 古家付きで敷地を売る
• 家を解体して敷地のみを売る
• 敷地の一部のみを売る

それぞれの方法を詳しく見ていきましょう。

①古家付きで敷地を売る

築浅の戸建て物件を売る際は、建物+敷地でまるごと売る…というイメージになります。

ただ、建物は築年数が経つといずれ価値が0になります。築年数が経過すると建物+敷地で売っても、敷地の値段しか付きません。

この状態を古家付き土地売却と言います。つまり、土地を価値0の建物付きで売るというイメージですね。

また、相手が戸建ての新築を希望している場合は、古家が残っているほうが近隣との高さの関係や家具の配置などのイメージが付きやすく、好まれることもあります。

②家を解体して敷地のみを売る

古家付きで敷地を売る方法を紹介しましたが、一般的に建物価値が0になったら、建物を立て壊して更地にして売るのがセオリーです。

土地には築年数の概念がないので、立地が良く面積が広ければいつでも高値で売ることができます。

また、更地にすることで新築を建てる、店舗を出店する、駐車場にする…といった用途のバリエーションが広がって売れやすくなります。

ただ、建物の解体には数百万円かかってしまうので、なかなか気軽には出来ません。買主と交渉して解体費用を折半したり、相手持ちにしたりすることが出来ないか話しあってみましょう。

激安解体業者に依頼をすると賠償金をとられることも

解体業者はピンからキリまでさまざまですが、外国人労働者が働く激安下請け業者に依頼をする人が増えています。

解体業者は建物の残骸をしっかり処分場に運搬することを義務付けられていますが、質の低い激安業者は運搬費用をケチって、残骸をそのまま地中に埋めて帰ってしまうことがあります。

埋没物がある土地の上に建物を建てると、その重みで埋没物が砕けたり風化したりして空洞ができます。

空洞がある土地は耐震性がかなり低く、更に地盤沈下の恐れもあります。

引き渡し後に埋没物が見つかると売主が高額の賠償金をはらなければいけなくなります。こうしたことのないように、解体業者選びには十分気をつけましょう。

③敷地の一部のみを売る

相続した敷地を有効活用したいけれど、税金が高いので、一部を売って節税するという方もいます。

ただ、土地には接道義務というものがあり、自由に一部を切り離して売ることはできません。

簡単に言うと、敷地を2つに分割(文筆)した時、どちらも道路に接していなければいけないということです。

例えばこちらに3パターンの土地の切り方がありますが、売却が見込めるのは一番左のみです。

真ん中のケースも売却は可能ですが、幅が狭いので用途も少なくなってしまいます。

一番右は土地Eが接道義務を満たしていないので、文筆が認められません。

このように、土地の文筆は単純に真ん中で分ければ良いというわけではないのです。どうすれば自分にとってお得になるか、不動産会社としっかり相談しましょう。

敷地があるのは住宅地であり、その周辺は戸建ての家に囲まれている可能性が高いです。

敷地をお隣に売れば、その人は無理せず自分の持ち分を広げることが出来るのでお得です。敷地を売って最も得をするのは、近隣住民と言って良いでしょう。

そのため、敷地を売る際にはまず、お隣さんに話を持ちかけることでスムーズかつ高く売れる可能性があります。

関係が深いなら自ら声をかけても良いですが、面倒なら不動産会社に依頼をしても良いでしょう。

敷地を売却する際はご近所との関係が良いに越したことはないので、日頃から接し方に気をつけておくことをおすすめします。

敷地を売ると、高額な税金が発生します。

そのまま納めると負担が重いので、多くの方は特例控除を利用して節税をしています。

特例控除の中でも最も効果が大きいのが3000万円控除(マイホーム控除)で、これを使えば譲渡所得税を0にすることができます。

敷地売却ではこの3000万円控除を利用できるケースとできないケースに分かれています。その違いはどこにあるのでしょうか？

→土地売却で発生する税金はいくら？税金の計算方法や節税方法について解説

3000万円控除が適用される

例えば、敷地売却を以下の3つのパターンに分けてみます。

• 敷地を家付きで売却
• 家を立て壊したあとに敷地を売却
• 家を残したまま残りの敷地を売却

この時、上2つケースは3000万円控除が適用されますが、最後のケースは3000万円控除が適用されません。

3000万円控除が適用されるのはマイホーム(戸建て+敷地)を売った時か、かつて戸建てが建っていた敷地を売った時となります。

家を残したまま敷地の一部を売るとなると、その土地は上のどちらにも当てはまりません。

ちょっとした違いですが、税金が最大3000万円変わるので注意しましょう。

建物の敷地を売却する際は権利関係に注意するほかに、気を付けるべきポイントがいくつかあります。

それぞれの注意点を解説していきます。

価格設定に気を配る

敷地の価格設定は売却の価格に影響を及ぼします。

価格が高すぎれば、購入希望者は見つかりづらくなり、価格が低すぎれば損してしまいます。

価格設定を行う際には、土地の大きさ、形状、立地、アクセシビリティ、周囲の地価、近隣の施設等を考慮する必要があります。

更に、土地が都市計画区域内に位置するか、開発進行中のエリアに位置するかも影響します。

不動産業者や鑑定士はこれらの要素を考慮して適切な価格を設定してくれるので、複数の会社に査定依頼しましょう。

土地の規制を調べておく

土地には都市計画法や建築基準法など、様々な法的な制限があります。

例えば土地がどのような用途地域に位置しているか（住宅地域、商業地域、工業地域など）は、建築可能な建物のタイプや規模を決定します。

また地役権（例えば通行権や景観保存権など）も土地の利用に制約を与え、価値に影響を及ぼします。

建物の敷地も規制がある可能性もあるので、事前に把握し購入希望者に明確に伝えることが重要です。

物件情報の開示をする

敷地の売却に当たっては、購入者が土地の特性や問題点を理解するために必要な全ての情報を開示することが重要です。

地盤の状態、浸水履歴、地震や洪水のリスク、近隣の騒音問題などを含む可能な問題点を開示することで、購入者はより明確な購入判断を行うことができます。

また全ての情報を開示することで、将来的な法的トラブルを避けることも可能です。

税金の計算

敷地の売却では、所得税や消費税など様々な税金の影響を受けます。

売却益や評価額に基づいて計算され、売却後の手取り額に大きな影響を及ぼします。

税金の詳細を理解し、適切な税務対策を立てることが重要です。

購入者の探し方を検討する

敷地の売却では、開発業者や個人投資家など様々なタイプの購入者がいます。

適切な購入者を見つけることで、売却活動がスムーズに進むかどうかが決まります。

広告戦略を慎重に計画し、適切な広告媒体を選ぶことが重要です。

敷地を売る際は、どんな方法で売るか、どうやって節税をするかといった戦略の部分が重要になります。

賢く損せず売るには、まずは上で説明したような基礎知識をしっかり頭に入れておき、その上で不動産会社と話しあって最適な方法をとって行きましょう！