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実家を売る方法を徹底解説!2022年までに高く売ろう!

【更新日】2019-01-25
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実家を売る方法を徹底解説!2022年までに高く売ろう!

空き家の実家の処分に困っている人は少なくないのでしょうか。

最近では放置された空き家が社会問題としてニュースに取り上げられるくらいになりましたが、使い道のない実家は売ってしまうのが一番です。

ただ、実家を売る際は注意点も多いので、気を付けて手続きを進めましょう。

今回は、実家を売る前に抑えておきたいポイントを徹底解説していきます。

まだ売却を検討していない方も、いつかは実家を相続するようになります。

将来のためにも、ぜひ参考にしてください!

【実家売却の手順・税金】親の死後に相続した実家を売るかで揉めた友人の話

住む人のいない空き家の実家…そのまま放置するとどうなる?

いざ実家を相続しても、今の住まいから遠方にあったりして、なかなか管理ができない人は多いです。

だからといって放置を続けると、様々なリスクが生じてしまいます。

ここからは、使い道のない実家を空き家のまま放置するデメリットを解説していきます。

固定資産税・維持費は手放すまでかかり続ける

例え放置していたとしても、あなたが所有者である限り固定資産税がかかります。

持家に住んでいる方は固定資産税を2重で払わないといけないので注意しましょう。

また、簡易リフォームや設備交換などの費用も負担をしないといけません。

利用していない物件の費用を払うなんて馬鹿らしいし勿体ないですよね。

倒壊・悪臭などで賠償金を請求されることも

実家が古い建築様式だったりすると、下水の悪臭が水道管を通じて周りにまき散らされる可能性があります。

水道を頻繁に利用していれば問題ないですが、放置をすると管にたまった水が蒸発して臭いが発生するのです。

また、実家を放置し続けると劣化して倒壊する恐れがあります。こうなれば近隣に高額の賠償請求を受ける恐れがあるので注意しましょう。

実家を売るメリットとデメリット

いらない実家は、早く売ってしまうのがおすすめです。

処分することでリスクを回避できますし、更に利益も見込めます。

しかし、実家売却にはデメリットも存在するので注意しましょう。

今回は、実家を売るメリット・デメリットを解説していきます。

実家を売るメリット

上手くいけば高額の不労所得が手に入る

築年数がまだ浅い実家なら、5000万円以上の値段が付くことも多いです。

築年数が古く数百万円にしかならなかったとしても、給与以外の不労所得としてはかなりの高額です。

高く売ることができれば、今後の人生が全く変わる可能性も十分あります。

固定資産税などの支払いをストップできる

早めに売ることで利益を得られるだけでなく、今後かかり得る固定資産税などのコストを支払わなくてよくなるというメリットもあります。

また、戸建ての維持費は古くなるほど高くなるので、早めに売れば売るほどお得なのです。

共有の実家を円滑に処分できる

3人兄弟で実家を分割相続している時、1人だけが親と同居していたら建物を独占できるので、逆に2人にとってはメリットがなく損です。

これを売って換金すれば、何人でも均等に分けることができるので公平です。

親の遺産を巡って家族の関係に溝が出来るケースは少なくありません。売ってしまうことで、トラブルを未然に防げるのです。

実家を売るデメリット

目標額で売れる保証はない

不動産売却は書類準備や税金の納付、売り物件の清掃など、さまざまな手間がかかります。

ただ、労力がかかる割に高値で売れるかどうかは完全に未知数です。

約7.5割は査定額前後かそれ以上で売れますが、残りの2割強は査定額に届かず安値で取引されています。

売却に失敗したら、損する上に貴重な固定資産を手放すことになります。

思い出の残る実家を売るのは寂しい

実家を売るのは確かにお得ですが、お得さだけでは割り切れない部分もあります。

子供時代に過ごした家を手放すのに、苦痛を感じる方は多いです。

また、中高齢者は「家は子どもが引き継ぐもの」という価値観が強く、あなたが売ろうとしたら猛反対してくるかもしれません。

このように、実家売却は単純な損得では割り切れない部分もあります。

実家を売却する4つのパターンとポイント

実家を売るのは、親の死後に相続した場合だけではありません。

親が存命か、健在かによって売り方は大きく異なってきます。

ここからは、ケース別に実家売却のポイントを整理していきましょう。

①親の死後に相続した実家を売る

親が亡くなると、こちらの流れで手続きを進めて実家を相続します。

  1. 遺言書の内容を確認
  2. 相続人の調査
  3. 相続財産の調査
  4. 遺産分割協議
  5. 遺産分割協議書の作成
  6. 相続登記・名義変更

相続前に実家をいらないと判断したら、相続を放棄することもできます。

ただ、この時は実家以外の遺産も全て放棄しないといけないので注意しましょう。

売却前に名義を親から移す必要がある

親が亡くなった時、自動的に名義が子どもへ移るわけではありません。

手続きをしないと名義を移せず、売却ができないので注意しましょう。

実家の名義を親から子に移す手続きを、相続登記と呼びます。相続登記はこちらの書類を準備しておこないます。

  • 登記申請書
  • 親の戸籍
  • 新しい名義人の戸籍・印鑑証明
  • 相続人全員の住民税
  • 遺産分割協議書

これらの書類を管轄の法務局に提出して、手続きをおこないます。

また、この時登録免許税(相続物件の評価額×0.4%)を支払う必要があるので注意しましょう。

相続登記は自力でおこなうこともできますが、司法書士に手続きを依頼するのが一般的です。

不動産売却で司法書士は何をするの?役割と費用相場について

親族と分割相続している場合は全員の同意が必要

例えば3人兄弟で実家を相続した時、あなたが長男だったとしても独断で売りに出すことはできません。

分割相続した時は、被相続人全員が「売る」で意見を一致していることが重要です。

3人のうち1人が親と同居していて、死後も実家に住み続けている場合、売却を簡単に承諾してはくれません。

それでも売りたいというなら引っ越し代を渡すなどの手続きが必要ですが、仲が悪くなって音信不通になる…なんてこのないようにしましょう。

②親の代理で実家を売る

上のケースとは違い、親が健在なのに遠方に住んでいる、病気や障害で手続きができないなどの理由で、子どもが代理になる場合もあります。

ただ、子どもだからといって何の手続きもせず代理人になれるわけではありません。キチンとした手続きを踏む必要があります。

代理人になるには委任状が必要

代理人を立てる時は、代理権委任状という書類をさくせいする必要があります。

委任者と受任者の氏名、有効期間、口座取り扱いの注意事項などを記載し、仲介業者に提出します。

この時に重要なのが、代理人にどこまでの権限を与えるのかです。

値下げ、値上げの判断や業者の変更、買主選びなどをどこまで代理人に任せるのかの線引きをしっかり決め、契約書に記載する必要があります。

③親が認知症などのケース

上のケースは親が売りたいけど物理的に手続きができないケースでしたが、認知症などで親に売る意思がないか判断できない場合もあります。

この時は、成年後見制度というものを利用して、意思決定まで出来る代理人にならないといけません。

成年後見人になるには、実家の売主(親)の住民票が登録されている家庭裁判所へ審判を申し立て、認められる必要があります。

不動産を認知症の親に代わって売却する方法!代理人が認められないケースもある?

親に利益がないと売ることはできない

成年後見人といえあくまで代理人なので、親の利益を無視して売ることはできません。

そのため、家庭裁判所はなぜ売るのかの理由を詳しく審査します。

よく「親を老人ホームに入れるためにお金を工面したい」という理由で実家を売ろうとする人がいます。

しかし、症状が回復する可能性が少しでもあるなら、戻る家を勝手に売ることは許されません。代理人の生活費に充てるなど以ての外です。

実家を売ることが親にとってプラスかをしっかり考えましょう。

④贈与目的で親が子へ実家を売る

上3つのケースとは異なり、親が子へ実家を贈与する目的で売るケースがあります。

これはただで譲渡すると贈与税がかかるので、あくまで親子間の売却という形式を取り、税金を抑えるという意図があります。

しかし、タダ同然の価格で子に売るといったやり方は認められません。売るなら一定以上の価格で売らないといけないので注意しましょう。

不動産を子供・配偶者に売却するメリット!親子・夫婦間の取引は通常とどこが違う?

建物と代金のどちらを贈与するのがお得?

この時気になるのが、親が実家を売って、そのお金を子どもに譲渡するケースと、子どもに実家を譲渡して、その後に子どもが売却をするケースのどちらがお得かということです。

これに関して言えば、贈与と売却ではかかる税金が異なるので、正直ケースバイケースといったところです。

贈与してから売ることでかかる税金 売ってから贈与することでかかる税金
  • 免許登録税
  • 贈与税
  • 譲渡所得税
  • 贈与税
  • 譲渡所得税

元も子もない話ですが、親が健在であれば現金の貸し借りなどの融通が利くので、どちらにしても親が健在のうちに手続きをしてしまうのがおすすめです。

実家は2022年までに処分するのがおすすめ

いらない実家の売却は早めにおこなうのがおすすめです。

築年数が浅いうちに売ったほうが高値が付くのはもちろんですが、現在は2020年の東京オリンピック特需で不動産の地価が高騰しています。

加えて住宅ローンの金利が2016年のマイナス金利政策によって超低金利となっているので、一軒家が買いやすいタイミングでもあります。

つまり今は「売りやすく買いやすい」という絶好のチャンスなのです。

2022年問題で不動産の価値が一気に低下

2022年になると、不動産全体の相場が一気に低下すると言われています。

その理由は、生産緑地法の期限が切れることで、都市部の農地が増税し、一斉に売り出されると考えられるからです。

所有者のいない空き地が増えることで、地価が下がってしまうのです。これを俗に2022年問題といいます。

2022年問題で今後の不動産価格はどう推移する?市場の動向・見通し

地価の低下に加えて少子高齢化の進展や住宅ローンの値上がりなどで、売れにくくなってしまうのです。

日本全体の持家率が急落する

昭和のサラリーマンは文字通り命を懸けて働き、40歳前後で持家を買うのが一種のステータスでした。

しかし現在は都市部のサービス業が発展したため、「郊外に家を建てるよりは会社近くの賃貸に住みたい」という人が増えているのです。

また、未婚率の上昇なども持家率の低下に拍車をかける要因となっています。

つまり、今後はそもそも家を買う人がいないという時代に突入してしまうのです。そうなる前に、実家を素早く手放すことをおすすめします。

不動産が売れない時代の到来!確実に成約を取るためのポイント

攻めの売却と守りの売却・あなたはどっち?

実家を売る時、「とにかく高く売りたい」という人と、「なんでもいいからとにかく早く手放したい」という人がいます。

最初にどちらを選択するかで、売り方は変わってくるので、早めに判断することが大切です。

高く売れるなら売却益を有効活用できる

築年数が浅い、立地が良いといった長所があるなら、あなたの努力次第で高く売ることができます。

こうした物件を売る際は、出来るだけ高めに価格を設定してから、長い時間をかけて買い手を見つけていく方法がおすすめです。

また、高額利益を見越して簡易修繕やハウスクリーニングなどにお金をかけるのも良いでしょう。

利益にならなくても損切り目的で売るべき

逆に、古い田舎の実家は、いくら頑張っても高く売れない可能性が高いです。

こうした家は目標を「高く売る」から「処分する(利益が出ればラッキー)」に変えて売ることが大事です。

あえて査定額より低い価格で売ったり、業者買取を依頼したりしてスムーズに手放しましょう。

実家が売れない時の対処法

意気揚々と売り出したは良いものの、6ヶ月経っても実家が売れないケースもあります。

この時は、そのまま売り続けていても成約は見込めないので、違う手を探しましょう。

不動産会社に買い取ってもらう

仲介売却のターゲットは素人の購入希望者なのに対し、買取は相手が不動産会社のプロになります。

素人はフローリングの凹みや壁のキズといった見映えの悪さに目がいきがちなので、古い物件はなかなか買ってくれません。

一方、買取業者はリフォーム前提で物件を選ぶので、柱や構造の頑丈さなどのほうを重視します。

そのため、仲介で売れ残った物件も買取なら成約する可能性が高いです。

不動産買取とは?家の買取と仲介を徹底比較

賃貸で貸し出す

どうしても買い手が付かないなら、実家を賃貸に出すのも一つの手です。

思い出の実家を手放さなくて済みますし、入居者が入れば毎月安定収入を得ることができます。

ただ、賃貸経営で利益を出すのは初心者が思っている以上に難しいので、軽い気持ちでチャレンジするのはやめておきましょう。

実家売却を成功させるには業者選びが重要!

実家を高く売りたいと思っても、実際にあなたが営業などをするわけではありません。

販売営業や広告作成をするのは契約した不動産会社なので、実家を高く売るためには実績のある業者を見つけ出せるかにかかっているのです。

過去の売却実績や検査・保証サービス、担当者の人柄などもしっかり比較した上で契約先を選ぶことが大切ですよ。

一括査定サイトを活用しよう

業者選びには複数社の比較が不可欠ですが、1社1社に連絡をしていると時間がかかります。

また、仲介売却は最寄りの不動産屋だけでなく他県の業者なども対応していることがありますが、1社ごとに連絡していると、こうした隠れ優良業者を見逃してしまいます。

そんなリスクを解消できるおすすめサービスが、一括査定サイトです。

簡単な物件情報を入力するだけで、平均6社に一括で査定依頼ができます。査定結果を比較すれば、どこと契約したら良いかが一目瞭然ですよ!

利用料も無料なので気軽にご利用ください!

※一括査定サイトの詳しい使い方はこちら。

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング
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