TOP > 家を売る > 実家 > 親が老人ホームに!実家を売却するタイミングと税金の控除方法

親が老人ホームに!実家を売却するタイミングと税金の控除方法

【更新日】2019-02-04
このエントリーをはてなブックマークに追加
親が老人ホームに!実家を売却するタイミングと税金の控除方法

これから親が老人ホームに入る方の中には、このような疑問を持たれる方が多いのではないでしょうか。

  • 家を売却するタイミングはいつ?
  • 控除される税金の種類を知りたい!

ここでは、親が老人ホームに入る際に、家を売却するタイミングはいつなのか、どんな点に注意すればいいのか、実家を売却する際、相続にかかる税金についてご紹介していきます。

税金の話が出てきて、少し難しいかもしれませんが、控除を受けられるのと受けられないのとでは、かなり金額に差が出てきてしまいますので、目を通しておくと損しませんよ。

実家を売る方法を徹底解説!2022年までに高く売ろう!

両親がまだ元気な場合は子どもが代理で売却する

両親が元気な場合でも、子供が両親の家を勝手に売却することはできません。

両親がまだ元気で判断できる場合は、売却の同意を得てから「代理で売却する」ことになります。

大まかな流れは以下の通りです。

  1. 所有者である親が家を売ることに同意した上で、代理人を決める
  2. どの物件を売るのか、売却の権限をどこまで代理人に任せるのか委任状に記す
  3. 代理人が買主との売却契約時に必要書類を持参して売却を行う

また、この際の必要書類は次の3つです。

  • 委任状
  • 親と代理人の印鑑証明書
  • 親と代理人の本人確認書類

これらの書類を親の代わりに提出して、代理契約を結びます。

委任状には物件の詳細や権限を明記する

委任状には誰が誰に、どの範囲まで委任するのかを明確に記します。

  • 売却する物件の詳細
  • 誰から誰に権限を渡すのか

誰が誰にという部分は、「親が子供に」とすればOKです。

どの範囲までと言うのは、例えば購入希望者から不動産の値下げを要求された場合、「子供の判断で値下げの要求を呑んで売却していいのか」「一度親の確認を取ってからしか値下げしてはいけないのか」「引き渡しはいつにするのか」などの権利をどこまで判断するのかということです。

どの範囲までOKなのかということを決めておかないと、後々トラブルになってしまいます。

トラブルにならないように、細かく権限を決めておきましょう。

親が認知症などで判断できない場合は成年後見人制度を利用する

親が認知症で実家を売却する判断力が低下している場合、代理の手続きをしても委任状は無効になってしまいます。 

その場合、代理での手続きはできず、「成年後見人制度」を利用して売却を行います。

「成年後見人制度」とは、認知症などで適切な判断を行うことが難しくなった人に対して、成年後見人と呼ばれるサポ-ト役をおき、保護するための制度です。

成年後見人制度を利用するには家庭裁判所に申し立てをする

成年後見人制度を利用するには、親の住所を管轄している家庭裁判所に申し立てをします。

成年後見人として自分や親族を推薦することはできますが、実際に成年後見人を選定するのは家庭裁判所です。

成年後見人に選ばれるのは家族と決まっているわけではありません。場合によっては弁護士や司法書士などの第三者が選ばれることもあります。

また成年後見人に選ばれても勝手に実家を売却することはできず、家庭裁判所の許可をとった上で売却ができるようになります。

老人ホームに一度入っても出所するケースは多い

注意してほしいのが、老人ホームに一度入ったからといって、最後まで施設のお世話になるというわけではないということです。

高齢で衰弱してきたので老人ホームに入ったが、本人が数か月後に「回復したので家に戻りたい」という出所の意思を強く持ち始めるようになるかも知れません。

本人が健在なら自分で売ると決めたので仕方ない部分もありますが、認知症の親に代わって子どもが売却した場合は、実家の持ち主(親)に対して重大な損失を与えたことになります。 

代理を立てて売却する際は、こうしたことのないように親の容態をしっかりチェックして、「実家に戻る可能性が少しでもあるか」を診断します。

老人ホームの入居待機者は30万人超

厚生労働省が2017年に発表したデータによると、老人ホームの入居を希望しているにも関わらず、施設に入れない人の数が36.6万人もいると言われています。

非常に高い倍率の上、老人ホームの入居者はその緊急性を考慮して選ばれるので、一度入れたとしても施設側の事情で在宅介護に切り替えられる可能性だってあります。

老人ホームは入居倍率が非常に高い上、最後まで住まわしてくれるか分からないということを、実家を売る際は考えておかないといけません。

実家を売却したときにかかる税金は所得税と相続税

通常、不動産は売却益が発生すると、所得税が発生します。また相続した際には相続税が発生します。

しかし、マイホームなど、生活の基盤になるような不動産の場合は税金の負担が少なくなるように特例が設定されています。

親から相続された不動産であっても所得税や相続税はかかってしまいますが、条件を満たせば税金が控除される可能性が高いです。

相続前に実家を売却した場合の方がお得

両親が施設に入ってしまい、空き家になってしまった実家は相続後に売却するよりも、相続前に売却して、売却金額を現金で相続したほうが相続人に残る遺産は多くなる傾向にあります。

つまり、両親から相続→実家売却よりも実家売却→利益を相続の方がお得ということです。

両親が老人ホームなどの施設に入居してしまった場合、相続後に売却しようとしても、生前に空き家になってしまった家の売却に対しては特別控除の適用がありません。

譲渡所得税の課税額は所有していた年数によって決まる

売却益が出た場合は、譲渡課税として税金を納める必要があります。

ちなみに、譲渡所得税の計算式は以下の通りです。

譲渡所得税=税率×{売却価格-(取得費+売却費用) }

譲渡課税は不動産を所有してした年数によって異なります。

所有していた年数が5年以上 税率20%
所有していた年数が5年以下 税率39%

不動産を所有していた期間が所有していた期間が5年以上の場合には20%の税率に、5年以下の場合は39%になります。

例えば実家を保有していた期間が4年間の物件を売却し売却益が3000万円の場合、税率は39%になり、納める税金は3000万円×39%で1170万円になります。

かなり高額な金額ですよね・・・。約半分ほどの金額が税金で持っていかれることになってしまいます。

これでは両親の施設費用を賄うことが厳しくなりそうです。

しかし、マイホームなどの必要な不動産は税金の控除を受けることで税金をカットすることができます。ここからは税金控除についてみていきましょう。

実家をいくらで買ったのか分からない場合の取得費は売却額の5%

10年前や20年前に購入した実家ならば、契約書も保管してあると思いますが、いつ購入したか分からなかったり、代々親族から相続した家だと契約書や領収書を保管していない場合もあるでしょう。

このように家の購入費が分からない場合は、取得費は売却額の5%として計算します。

実際の取得費はもっと高いのだと思いますが、法律上そう定められています・・。

実家の取得費が分からない場合の税金の計算式は、売却価格-売却価格の5%-譲渡費用×税率になります。

3000万円までの利益には税金がかからない「3000万円特別控除」

家を売って利益が出た場合は、その利益に対して所得税と住民税の両方がかかります。

しかし、自宅を売却した場合には税金が軽減される「居住用財産の3000万円特別控除」という制度があります。

この制度は実家を売却して3000万円以上の利益でなければ税金がかからないという制度です。

3000万円以上の利益がでることはめったにありませんので、実家を売却しても税金がかからない場合がほとんどです。

両親が老人ホームに入居してから売却すると控除が受けられない?

両親が老人ホームに入居してから、実家を売却すると3000万円の控除が受けられない場合があるので注意しましょう。

居住用財産の3000万円特別控除は、自分が住んでいる家について特別に控除が受けられる制度です。

実家に両親が住んでいる場合は、もちろん実家が生活の拠点となるので、控除が受けられますが、老人ホームに入居した場合、老人ホームが生活の拠点となり、実家が拠点とは認めらません。

その結果、親が老人ホームに入居してから4年以上たってしまうと3000万円の控除がうけられなくなってしまいます。

生活の拠点を老人ホームに移した日から、3年が経過した12月末までに実家を売却すれば3000万円の特別控除が受けられるので、売却しようと考えているなら、親が老人ホームに入居されてから3年以内に売却を心がけましょう。

空き家売却の税金は「3000万円の特別控除」特例でお得にしよう!

実家を売却しても購入価格より売値が低ければ税金はかからない

3000万円の特別控除に該当しなければ、すべて税金を払わなければいかないわけではありません。

家を売った時に所得税と住民税がかかるのは、実家を売却して利益が出た場合のみです。

売上金額から不動産を購入したときの代金と、売却するときにかかった金額を引いて利益が出なければ税金はかかりません。

例えば実家を買ったときの価格が3000万円で、今回売った金額が仲介手数料含めて2000万円だとします。

この場合買ったときの金額の方が大きく、トータルで見て利益は出ていないため住民税と所得税を払う必要はありません。

10年以上実家を保有していた場合は軽減税率の特例が活用できる

実家を保有していた期間が10年を超えている場合は「10年超所有軽減税率の特例」を利用することができます。

「10年超所有軽減税率の特例」とは実家を10年以上保有していた場合、売却益のうち6000万円以下の部分に課税される不動産譲渡税の税率が14.21%に減税されます。

6000万円を超えた部分についての税率は20.315%です。

空き家になった実家は早めに売るのがおすすめ

慣れ親しんだ実家を売却するのは寂しいし、ほんとに手放してしまっていいのか不安になりますよね。しかし実家を売ることには様々なメリットがあります。

  • 老人ホームの入居費用を捻出することができる
  • 実家の管理をしなくてよくなる
  • 固定資産税を払わなくてよくなる

老人ホームの料金を捻出することができる

有料の老人ホームで生活してもらうための費用は施設ごとに異なりますが、入居時に払う「入居金」毎月支払う「月額料金」「介護費」がかかります。

月額料金は10万~15万円が必要で、さらに介護が必要であれば毎月20万円ぐらいは必要になってくるでしょう。

月額料金が20万円の場合、年に必要な額は20万×12か月で240万円になり、5年入居していたとすると240万円×5年=1200万円もの費用が必要になります。

これだけの費用を自分の生活費とは別に用意することはなかなか難しいのではないでしょうか。

実家の管理をしなくてよくなる

両親が老人ホームに入り、誰も住んでいない実家は人が住んでいる家よりも傷むスピードが早いです。

換気・通水・庭の手入れ・掃除・郵便物の整理などを月に一回行う必要があります。

実家と今住んでいる家が近い場合はそこまで負担にならないかもしれませんが、都心に勤めていて実家が地方の場合、月に一回通うことは難しいでしょう。交通費もかかりますし・・。

実家を売却すれば、手入れする必要はありません。

固定資産税を払わなくてよくなる

誰も住んでいない空き家であっても、所有している限り固定資産税が毎年かかります。

例えば、建物の評価額が1000万円、土地の部分の評価額が2000万円の空き家の固定資産税は約19万円です。

誰も住んでいない家に毎年税金を約19万円払い、月1回実家に通い手入れをして、さらに両親の施設代も払う・・となると毎年の出費がかなりかかってしまいます。

実家を売却するデメリット

次に実家を売却するデメリットについて考えてみましょう。

  • 親を説得しなければいけなくなる
  • 老人ホームから退去を命じられた時に住む場所がなくなる
  • 家の中を整理しなければいけない
  • 両親の家を売ることに罪悪感がある

このように誰も住んでいない家とは言え、家族が住んでいた実家を売却することに寂しさや、罪悪感を感じて売却をためらってしまう人が多いです。

しかし、実家をそのまま管理していくことは金銭的にも、時間的にも負担がかかります。両親ときちんと話し合い、自分の気持ちが整理出来れば実家を売却することをお勧めします。

実家を売却するのが悲しい人はこちらの記事も合わせてご覧ください。

実家を売るのは悲しい!寂しい!処分したくない方におすすめの方法

居住用の3000万円控除と10年超の軽減税率は併用できる!少しでも税金のかからない方法を選ぼう

いかかでしたか?お金の計算方法や難しい制度がでてきて少し戸惑ったかもしれません。

しかし、施設に入居するには何かとお金がかかるため、少しでも税金の負担を減らすことを考えるべきです。

居住用の3000万円控除と10年超の軽減税率は併用することができます。

「自分の実家がいつ建てられたのか」「購入額はいくらだったのか」まずはこのあたりを調べて、税金についてもっと詳しく計算してみることをおすすめします。

両親から相続してから、実家売却をすると相続税も多くかかってきますので、まずは早めに実家の売却を検討してみてはいかかでしょうか。

【実家売却の手順・税金】親の死後に相続した実家を売るかで揉めた友人の話
このエントリーをはてなブックマークに追加

関連する他の記事

実家を売る方法を徹底解説!2022年までに高く売ろう!
実家を売る方法を徹底解説していきます。実家の売り方は親の状況によっても異なります。今回はケース別の…
実家査定のコツ!売却査定の注意点と依頼方法・ポイントを徹底解説
実家の査定は無料で実施できるのでしょうか。また、処分を検討段階の方は査定をするだけでも良いのでしょ…
実家査定を匿名で依頼!おすすめの匿名サイトと匿名査定の注意点
実家の査定を匿名で依頼する方法はあるのでしょうか?今回は、匿名査定におすすめのサイトと、注意点を解…
実家が売れない3つの理由と対処法!2022年までに売らないと危険
2022年までに実家を売れないと、不動産が不良債権となるリスクが高いと言われています。今回はその背景と…

おすすめ・特集記事!

【2021年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較!信頼できるのはどこ?
不動産会社ランキングの決定版!総合売上、売却仲介実績、過去の利用者の口コミ・評判からおすすめの不動…
不動産一括査定サイトおすすめランキング!33社を比較【2021年最新】
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも…