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空き家売却の税金は税制優遇制度の3000万円の特別控除を活用しよう

【更新日】2019-10-24
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空き家売却の税金に使える「3000万円の特別控除」特例

空き家を売ると、税金がかかってしまいます。

かかった税金を正直に支払っているとコストがかかり過ぎてしまいますが、特例控除を上手く利用すればコストを抑えることが出来ます。

特に効果が見込めるのが、3000万円の特別控除という特例です。

その名の通り、有効活用するだけで最大3000万円を控除することができますが、利用条件が厳しいのでチェックが必要です。

今回は、空き家売却時に使えるこの特別控除の詳しい内容を分かりやすく解説していきます。

空き家売却にかかる税金はいくら?実際にシミュレーションしてみた

空き家を売って売却益が出ると譲渡所得税が発生する

空き家の売却価格が購入費用を超える場合、譲渡所得税が発生します。

不動産売却後も税金が!譲渡所得税の仕組みと注意点

譲渡所得税は、以下の計算式で求めることができます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }

また、税率は所有期間5年以下か5年超かによって、以下のように変化します。

短期譲渡所得(5年以下) 長期譲渡所得(5年超)
所得税 30% 15%
住民税 15% 5%

築年数が経つごとに物件の価値は下がるので、譲渡所得税が発生するケースはそこまで多くありません。

ただ、いざ発生してしまうとかなり高額になるので、注意しましょう。

3000万円特別控除の内容と利用条件

この譲渡所得税を控除できる特例が、3000万円特別控除です。

その名の通り、発生した譲渡所得税を最大3000万円まで控除できるのが魅力で、譲渡所得税が発生したら絶対に使わないと損する特例です。

しかし、この3000万円控除を利用する際は、こちらの4つの条件を満たしておく必要があります。

  • 長年住んでいた家を売るか、住まなくなってから3年経過するまでに引き渡すこと※
  • 親子・親族間の取引ではないこと
  • 引き渡し前の2年間で同じ特例を受けていないこと
  • 他の特例を受けていないこと

※この場合の3年は、3年を経過する年の12月31日までとなります。例えば、2015年1月1日に引っ越した空き家を2018年12月1日に売却したとしても、この特例を利用することができます。

つまり、空き家を売る際は住まなくなってから3年経つまでの間に空き家を売らないと特例を利用できないというわけです。

空き家になってから3年以内に引き渡しを完了させる

3年と聞くと時間に余裕があるように感じますが、3年以内というのは空き家を引き渡すまでの期間です。

つまり、空き家になってから2年6か月の段階で売り始めたとしても、成約までに6か月以上かかれば特例は利用できないのです。

不動産売却の平均期間は3~6か月と言われていますが、運・タイミング次第ではもっと期間がかかる可能性もあります。

不動産売却の期間は平均3~6ヵ月!スケジュールを短縮する方法はある?

特例控除を利用したいなら、時間に余裕を持って手続きを進めていきましょう。

3000万円特別控除は相続した空き家の売却でも利用できる

3年以内に住んでいない空き家の実家を売る際も、3000万円特別控除を利用することができます。

相続時に3000万円特別控除を使うには、まずこちらの8つの条件を満たしている必要があります。

  • 昭和56年5月31日以前に建てられた物件である
  • 区分所有建物登記がされていない
  • 相続を開始する直前に住んでいた被相続人以外の人がいない
  • 昭和56年5月31日以前に建てられた物件である
  • 区分所有建物登記がされていない
  • 相続を開始する直前に住んでいた被相続人以外の人がいない
  • 相続日から4回目の1月1日を迎える前に売ること
  • 売却価格が1億円以下になる

これらの条件を満たしてさえいれば、相続した空き家にも3000万円特別控除を使うことができます。

【実家売却の手順・税金】親の死後に相続した実家を売るかで揉めた友人の話

複数の親族で空き家を共有していた場合はどうなる?

親の家を子ども3人が相続した時、特例が使えるのが1人だけだったら不公平ですよね?

安心してください、この場合に条件を満たしていれば、兄弟1人1人が最大3000万円まで税金を控除することができます。

ただ、この特例を受けるには建物部分と土地部分のいずれも分割で相続しており、共有名義になっている必要があるので注意しましょう。

3000万円特別控除を受けるために必要な書類

3000万円特別控除の特例を受けるためには、こちらの5種類の書類が必要になります。

  • 譲渡所得の内訳書
  • 空き家の登記事項証明書
  • 売買契約書(コピー)
  • 被相続人居住用家屋等確認書
  • 耐震基準適合証明書など

こちらの書類を、確定申告のタイミングで申告書と共に提出します。

ちなみに、確定申告は引き渡した翌年の2月16日から3月15日までに管轄の税務署で手続きするようになります。

サラリーマンの方にとっては馴染みのない手続きだと思うので、こちらのガイドを参考にやっていきましょう。

不動産売却時は確定申告が必要!書類の書き方を完全ガイド【決定版】

3000万円特別控除を使えない時に知っておきたい「軽減税率の特例」

空き家になってから3年が過ぎてしまい、3000万円特別控除が使えなくなったとしても、他の特例を利用して税金対策をすることができます。

そのうちの1つが、軽減税率の特例です。

この特例は所有期間が10年を超えてから売る時に、税率が以下のようになるというものです。

譲渡所得(円) 住民税の税率 所得税の税率
6000万円以下 10% 4%
6000万円超 (譲渡所得-6000万円)×15%+600万円 (譲渡所得-6000万円)×5%+240万円

税金対策という面で見ればお得ですが、所有期間が10年を超えるとなると、築年数の経過によって売れにくくなります。

特例を使うために所有期間を引き延ばすよりは、早めに売ってしまうことをおすすめします。

3000万円特別控除で空き家売却を成功させよう!

3000万円特別控除を使えば、税金を控除して利益を最大化することができます。

ただ、この特例の難点はとにかく条件が難しいことです。

相続するまでの間に誰も住む人がいなかったかどうかも、離れて住んでいると把握できないケースが多いので注意しましょう。

もしも空き家売却で譲渡所得税が発生した場合は、特別控除を使ってコストを減らしましょう!

※税金対策をする前に、まずは空き家を出来るだけ高く売ることが大切です。高く売るコツはこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください!

空き家を売るコツを徹底解説!売却成功のポイント・注意点
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