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空き家売却の相場はいくら?相場の調べ方と平均より高く売る方法

【更新日】2019-02-05
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空き家売却の相場はいくら?相場の調べ方とより高く売る方法

いらない空き家を処分しようと思っても、いくらで売れるかなんて検討もつかない…という方は多いのではないでしょうか。

いくらで売れるか分からなければ、大切な資産を売り払うことなんて出来ませんよね?

そこで今回は、空き家の売却相場を調べる方法を紹介していきます。

また、相場が目標より低くても、コツを抑えれば高く売ることができます。そんな高く売る裏ワザも紹介していくので、お得に空き家を売りたい方はぜひ参考にしてください!

空き家を売るコツを徹底解説!売却成功のポイント・注意点

空き家の売却相場は0円?その理由は?

国土交通省が公開している空き家の築年数のデータ

こちらは、国土交通省が公開している空き家の築年数のデータです。

割と平均的に分布してはいますが、最も件数が多いのは、昭和36年~55年(1961年~1980年)ということがわかります。

全体の5割弱を占めるこれらの空き家ですが、2019年現在で数えると築39年~58年ということが分かります。

戸建て住宅は築年数の経過による価値低下率が高く、築20年を過ぎるとほぼ0になると言われています。

家の売却相場と築年数・立地の関係!築10年から価格が付かない?

そのため、上の表に照らし合わせるとほとんどの空き家の価値が0と考えられるのです。

敷地の状態や市況によって価格は付く

しかし、実際には築20年を過ぎても、中古の家には価格が付きます。

なぜなら、価値が0になったのは空き家の建物部分だけであり、敷地の土地は価格が付き続けるからです。

十分な面積があってアクセスが良ければ、築古の空き家も数千万円で売れる可能性があります。

また、家はそもそも売るために建てるものではありません。中古なら早く売るに越したことはないですが、何かしらの出来事があって売るまで平均10年以上はかかります。

その地域では築20年超の空き家も普通に売り出されており、かつ需要があるなら価格は付きます。

不動産価値と築年数の関係を解説!築20年と10年の売却価格はいくら違う?

空き家の売却相場を調べる3つの方法

空き家売却相場の調べ方

ここまで空き家全体の相場を紹介しましたが、面積、立地、間取りなどを考慮すると、一つとして同じ物件というものはありません。

そのため、空き家全体の相場だけでなく、必ず個々の売りたい空き家相場を調べる必要があるのです。

個別に相場を調べるにはどうすれば良いのでしょうか?今回は初心者でもネットでカンタンに出来る3つの方法を紹介していきます。

①不動産ポータルサイトを活用する

スーモやライフルホームズ、アットホームといった不動産ポータルサイトには、売り出し中の物件情報が掲載されています。

そこで周辺地域の同じような築年数・間取りの売出物件を見れば、だいたいいくらで売れるかをイメージしやすくなります。

スーモを使って空き家の売却相場を調べる方法

まず。スーモの上部にあるカテゴリのうち、「一戸建てを買う」「中古」をクリックします。

すると地域を絞り込むページが出てくるので、売りたい空き家の周辺地域を調べてみましょう。

今回は仮に、「東京都・港区」とします。

するとこのように、現在売出中の空き家物件が出来てきました。

あとは築年数や面積が似ている物件の価格を見ていきながら、いくらで売れるかのイメージを固めていくことができます。

②REINSを利用する

REINS(レインズ)とは国土交通大臣指定の不動産流通機構というところが運営、管理をしているサービスで、プロも参照する不動産データベースです。

このうち、REINS Market Informationというサイトは一般の人も利用することができ、過去の成約事例を絞り込み検索できます。

まず、レインズのトップページを開き、「戸建て」の項目の地域を絞り込んで検索します。

地域を指定すると、このように直近1年間の取引価格がグラフで表示されます。

あとは地域の詳細や駅までの距離など、より細かい条件を追加して相場を調べていきます。

③土地総合情報システムを利用する

土地総合情報システムは国土交通省が運営しているデータベースで、過去5年間の成約事例を、間取りや構造別にみることができます。

サイトを開いたら、まず左上の「不動産取引価格情報検索」をクリックします。

すると、このような絞り込み検索画面が表示されます。

物件の種類を「土地と建物」にし、調べたい地域を指定しましょう。

すると、このように指定した期間で成約した物件のデータが多数出てきます。

こちらをチェックしながら、相場をイメージしていきます。

空き家は100%相場通りで売れるわけではない

ここまで空き家の売却相場を調べる方法を解説しました。

しかし、実際の取引では空き家が必ずしも相場通りに売れるわけではありません。

運よく相場以上で売れることもありますが、中には当初予定していた相場を大きく下回ってしまうケースもあります。

なぜこんなことになってしまうのでしょうか?

内部の状況や周辺環境を考慮していない

売却相場は、あくまで立地、面積、築年数などを考慮して算出したものです。

実際に空き家を見てみると壁に大きなキズがあるかも知れませんし、すぐ隣にゴミ屋敷があるかも知れません。

ネットで相場をチェックすると、こうした実情を考慮せずに価格を付けてしまうので、だいたい本当の価格よりも高めになってしまうのです。

キズや凹みなどの欠陥が見つかったら、不動産業者が長年の経験で価格を差し引きます。

「あの時はキズが原因で契約時に100万円値引きしたな…」という時は、当時売った空き家の情報や市況などを考慮した上で、査定対象に当てはめていきます。

精密な査定は、やはりプロでないと出来ないのです。

売主の希望に応じて価格を高く付けられる

不動産業者に査定を依頼しても、空き家をその通り売らなければいけないわけではありません。

最終的には売主の希望も考慮して売り出し価格を付けることができます。

売主の要望で相場より500万円高く売り出し、上手く成約できた例があるとします。

この事例を基に相場を算出すれば、実際の価値より500万円高く相場を算出してしまいますよね?

このように、どの事例を基に相場を計算したかで、価格はどんどんズレていく可能性があります。

売れ残ると価格は下がっていく

不動産の売却期間は平均3~6ヶ月となっていますが、運やタイミングが悪ければそれ以上かかるケースもあります。

特に空き家は築古のものが多いので、買い手から忌避されて成約が遅れる可能性は十分あります。

売り出してから6か月経っても成約が取れない場合は、値下げをするのが一般的です。

ただ、値下げをしてやっと内覧をクリアしても、契約の直前で更に値下げを要求されるケースもあります。

結果的に相場より1割低い価格で成約した…なんてことは多々あるので注意が必要です。

不動産はただ値下げしても売れない!どのタイミングでいくら下げれば良い?

空き家を相場以上で売却するコツ

空き家の相場を調べた結果、目標額には到底かなわなかったとします。

この時、空き家売却はあきらめるべきなのでしょうか?

実は、売主の努力次第で不動産は相場よりも高く売ることができます。

そのため、相場が低くてもあきらめず、契約が決まるまで施策をしていくことが大事です。

ここからは、空き家を相場以上で売るためにはどうすれば良いのか、そのポイントを解説していきます。

掃除・ハウスクリーニングで第一印象をアップ

空き家を売る上で大きなネックになるのが、その見映えの悪さです。

庭の草は伸び放題で、ポストはサビている…。そんな空き家はいくら立地が良くても高く売ることは出来ません。

査定額はシステマティックな計算である程度決まってしまいますが、あくまで買主は素人なので、見映えを良くするだけで「この家は優良物件だ!」と錯覚させる効果もあります。

庭の草むしりや玄関・エアコンの掃除などを時間がある時に徹底的にやっていきましょう。

水回りの清掃はプロに依頼しよう

特に成約率との関連性が強いのが、台所、洗面所などの水回りです。古くなると水垢やサビが出やすく、一気に物件の印象を下げてしまいます。

水回りの清掃は自力でやるのには限度があるので、専門のハウスクリーニング業者に依頼することをおすすめします。

家全体をクリーニングしてもらうと費用が高くつきますが、部分別に清掃を依頼すればコストをかなり抑えることが出来ます。

【ハウスクリーニングの部分別料金相場】

場所 料金相場
浴室 10,000~20,000円
洗面所 6,000~10,000円
トイレ 6,000~13,000円
キッチン 10,000~24,000円
レンジフード 10,000~20,000円

水回りを全箇所依頼しても、費用は6~8万円程度で済みます。

清掃の結果で価格が1割近く上がると考えると、ハウスクリーニングを依頼しておくほうがお得です。

目に見えて分かる欠陥は簡易修繕で直しておく

中古の不動産は基本的にそのままの状態で引き渡してOKです。

独断でリフォームをしたりすると買主の好みに合わず、ムダな出費で終わることもあるので注意しましょう。

tだ、ドアノブが回らない、扉が閉まらないといった目に見える欠陥は、内覧前に売主負担で直しておくほうがお得です。

「気になる部分は修理しておきました!」というと、買主の中で”お得感”が増します。

近年重要になりつつある耐震調査・ホームインスペクション

このページの一番最初に紹介しましたが、放置されている空き家で最も多いのは、1980年以前に建てられた物件です。

これらの物件は新耐震基準が適用されていないので、震度6以上の大型地震が来ると倒壊の可能性があります。

そこで、売却前に耐震調査やホームインスペクションをしておき、プロから「優良物件」というお墨付きをもらいましょう。

特に最近は大型地震への意識が以前より増しているので、結果報告書を見せれば大きな効果が期待できます。

空き家を相場以上で売るなら業者選びが最も重要

「空き家を相場より高く売りたい!」と強く思っても、広告作成や販売営業など、実質的な販売活動はほぼ全て契約した不動産会社がおこないます。

つまり、空き家を高く売るというのは、空き家を高く売ってくれる業者を見つけて契約するということとほぼイコールなのです。

高く売ってくれる業者を見つける上で最も参考になるのが、各業者の査定額です。

査定額は「うちならこれくらいで売れます」という額なので、比較した上で査定額の高い業者と契約すれば高額売却の可能性は高いです。

家の査定はどこを評価する?よく見られる6つのポイント

ただ、必ずしも査定通りに売れるわけではありませんし、査定額の根拠も業者によって異なります。

各社の実績、担当者の人柄なども考慮した上で業者を選んでいきましょう。

一括査定サイトを活用しよう!

良い業者を選ぶには、なるべく多くの業者を比較するのが一番です。

ただ、1社1社に電話をかけて来店相談をしていると、時間と手間がかかってしまいます。

こうしたデメリットを解消するおすすめサービスが一括査定サイトです。

空き家の簡単な情報を入力するだけで平均6社以上の不動産会社に一括で査定依頼が可能。

査定結果を比較すれば、どこと契約すべきかが一目で分かる仕組みになっています。

利用料は完全無料なので、「まだ売却を検討段階」という方にもおすすめのサービスですよ。

※一括査定サイトの詳しい内容・使い方はこちらにまとめています。

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

空き家を売却したら税金・費用がかかることを忘れずに

空き家の売却相場を調べたら目標額を満たしていたからといって、手放しで喜ぶわけにはいきません。

空き家を売ると税金や仲介手数料がかかるので、その分が利益から引かれてしまうのです。

なので、利益を最大にするにはそれぞれの費用を安くするにはどうするかも考えていかないといけません。

空き家売却にかかる税金と節税方法はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください!

空き家売却にかかる税金はいくら?実際にシミュレーションしてみた
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