山林査定は、無料査定と有料査定の2種類にわかれます。

無料査定を利用する場合、手数料などは基本的にかかりません。

有料査定は、不動産鑑定とも呼ばれる専門的な査定です。

この査定は、無料査定とは進め方や依頼先が異なります。

価値の高い不動産を売買するときや法人が所有している不動産を取引するときなどは、有料査定がしばしば選択されています。

2種類の査定の違いを知っておくと、自分に合った方法が選びやすくなるでしょう。

→不動産査定は料金無料と有料の2種類！無料査定を依頼する際のポイント・注意点

無料査定は机上(簡易)査定と訪問査定の2種類

無料査定には、机上査定（簡易）査定と訪問査定の2通りの方法があります。

机上査定は、住所などの一定の条件をもとにおおよその価格を算出していく査定方法です。

この査定の場合、不動産の住所や面積といった基本的な情報がわかればほぼ自動的に結果がでます。

訪問査定は、不動産会社のスタッフが実際に物件がある場所に出向いておこなう査定です。

訪問査定では、物件の立地やアクセス方法などをチェックして査定の金額が算出されます。

机上(簡易)査定はネットで簡単に依頼できる

机上査定は、不動産会社の公式サイトなどから簡単に申し込みができることが多いです。

この査定の場合、用意されているフォームに必要事項を入力すれば、即日で結果を知ることも可能です。

机上査定には、人工知能であるAIを使ったサービスも登場しています。

自宅にいながらにして査定の申し込みから結果の確認までできるところは、机上査定ならではの魅力と言えます。

机上査定は匿名で申し込みができる場合もあり、人に知られずに不動産を売りたい人にとっても便利なサービスです。

山林の荒れ方などの実情は査定評価にふくまれない

机上査定で提示される金額は、あくまでも概算です。

机上査定では申込内容のデータだけで査定をおこなうため、実際の物件の状況は評価の対象外です。

例えば、実際の山林の荒れ方、樹木の状態などは査定評価に含まれません。

訪問査定はより精度の高い査定額を算出できる

2種類の無料査定のうち、より査定の精度が高いのは訪問査定です。

データのみから査定をおこなう机上査定と違って、訪問査定では個々の物件の詳細までしっかりと考慮されます。

同一のエリアにある物件でも、実際に売却できる金額はさまざまな条件によって変わってくるのが現実です。

訪問査定では、こういった机上査定では把握できない部分まで細かくチェックできるため、算出される金額も現実の売買価格に近くなるのが一般的です。

訪問査定はスケジュール設定が必要

訪問査定を依頼する際には、不動産会社とスケジュールを相談して、査定の日時を決めておく必要があります。

通常、訪問査定は物件の所有者が同席しておこなわれます。

山林などのアクセス方法がわかりにくい物件の場合、所有者が査定の当日に不動産会社のスタッフを現地まで案内しなければならないこともあるでしょう。

マンションや一戸建て住宅も、建物の内部を見てもらうには所有者や家族が査定に同席して、物件の鍵を開ける必要があります。

有料査定(鑑定)は不動産鑑定士によっておこなわれる

無料査定は主に不動産会社などがおこないますが、有料査定は不動産鑑定士に依頼して実施します。

不動産鑑定士は、国家資格をもつ不動産鑑定のプロです。

「不動産の鑑定評価に関する法律」にのっとっておこなわれる不動産鑑定士の有料査定では、市場の動向を踏まえた適正価格が提示されます。

有料査定の場合、同じ番地の不動産に一律で同じ価格をつけることはしません。

それぞれの物件について詳しく鑑定をおこなったうえで金額をだすのが、有料査定の特徴です。

→不動産査定は不動産鑑定士に依頼すべき？鑑定費用はいくらかかる？

鑑定費用は事務所が独自に定めている

不動産鑑定士に有料査定を依頼した場合の鑑定費用は、事務所が定めている料金体系によって決まってきます。

不動産鑑定士の事務所ではそれぞれ独自の料金体系を設定しており、同じ物件の査定でも事務所によって若干費用が変わるケースは少なくありません。

ただ、鑑定費用にも一定の相場はあります。

ちなみに、不動産鑑定士の鑑定費用は、物件の種類や鑑定評価の金額で変わる仕組みになっています。

山林や農地は、宅地よりも費用が高くなるのが一般的な傾向です。

個人が山林を売りたいときは、費用がかからない無料査定のほうが便利かもしれません。

不動産鑑定士の有料査定は、物件の価値を証明する効力が強く、精度が高いですが、個人間の売買の場合は無料査定でも十分間に合うケースが多いです。

中古品の売買と同様に、不動産も買い手があってこそ売ることができます。

不動産鑑定で高い評価を得ていても、買い手がその金額に納得しなければ売ることは難しくなります。

このような事情を考えると、査定額は参考程度にとどめておくのが無難です。

おおよその金額が提示される無料査定でも、不便を感じることは少ないでしょう。

不動産会社によっては、宅地や建物と同じく山林も無料で査定をしてくれます。

一定の手間がかかるにもかかわらず、このような査定を不動産会社が無料で引き受けるのには、いろいろな理由があるようです。

査定を引き受けることで不動産会社がどのようなメリットを得るかを考えてみると、無料の理由が見えてくるかもしれません。

理由を知っていれば、サービスを利用するにあたっていたずらに不安を感じてしまう心配は少なくなるでしょう。

山林の無料査定は営業的な側面が強い

不動産会社が山林の無料査定をするのは、査定が自社の営業の1つになるからです。

無料の査定を気軽に利用してもらい、契約や成約へと結びつけることが不動産会社の1つの狙いと言えます。

無料であれば、所有している山林の価格を知りたいときに軽い気持ちで査定が受けられます。

利用者は、査定を受けた不動産会社の名前などを後々まで覚えていることが多いです。

不動産会社にとっては、自社の知名度を上げるうえでも無料査定はメリットがあります。

根拠のない高額を提示する悪徳業者も

無料査定では、これといった根拠がないにもかかわらず、極端に高い金額を提示する不動産会社も見られます。

他社よりも明らかに高い金額を提示して、「ウチならこれくらいで売れますよ」とアピールをし、無理やりに契約をとろうとするのがこのような悪徳業者のやり方です。

悪徳業者に引っかからないようにするには、査定額の根拠を常に意識しておくことが大切です。

他社よりも査定額が高いときには、具体的な理由を教えてもらいましょう。

山林の無料査定は、どのような方法でおこなわれるのでしょうか。

査定で使われる方法は、物件の種類や不動産会社によって少し変わる可能性があります。

ここでは、以下の3つの方法を簡単に紹介します。

• 取引事例比較法
• 原価法
• 収益還元法

①取引事例比較法

取引事例比較法では、過去におこなわれた不動産の取引事例を参考にします。

立地や面積などが似ている物件の取引事例をピックアップし、どのくらいの価格で売れたかを調べて、物件の査定額を算出していくのがこの方法です。

取引事例が複数ある場合は、比較する物件の坪単価の平均をだし、売りたい物件の坪数をかけて計算します。

山林の場合も、条件が似ている物件の取引事例が過去にあれば、取引事例比較法で査定をすることが可能です。

取引事例がまったくない場合は、ほかの方法を選ぶ必要があるでしょう。

②原価法

原価法は、建物の査定額を算出するときに用いられる方法です。

山林に何らかの建物が建っているときなどは、このような方法も査定で使われる可能性があるでしょう。

原価法で査定額をだすときは、物件を現状で入手する場合を想定して再調達価格を算出します。

建物は、木造や鉄骨造、RC造などの構造の種類によって再調達価格の相場が変わります。

再調達価格に延床面積をかけ、耐用年数に応じて減価修整をしていくのが原価法の計算方法です。

③収益還元法

収益還元法は、投資用不動産の査定額を計算するときなどに用いられる方法です。

収益還元法は、家賃収入や1年間の利回りを元に計算する直接還元法と、賃貸を始めたときから売却するときまでの期間や利益をもとに計算するDCF法があります。

山林を不動産投資に活用する場合は、このような方法も査定で使われるかもしれません。

収益還元法で計算した場合、現実に大きな収益が見込める物件であれば、査定額が高くなることが予想されます。

山林の無料査定では、いくつかのポイントが重点的にチェックされます。

チェックされるポイントを知っていると、査定額を客観的に判断できるようになるかもしれません。

不動産会社がよく見ているのが、以下のようなポイントです。

• 面積
• 地形
• 高低差
• 前面道路の幅員
• 間口・奥行

①面積

山林の面積は、不動産会社がまず最初に見るポイントです。

山林の場合も、不動産の例に漏れず面積が広いほど査定額は高くなる傾向があります。

ただ、面積が広いからといって必ず査定額が上がるとは限らないのが山林の難しいところです。

広い土地でも、買い手がつく見込みがなければ査定額は余り上がりません。

また、面積が広い山林は、どうしても買い手が限られてしまうのが現実です。

精度の高い無料査定では、このような事情も考慮して査定価格が決定されることが多いです。

②地形

山林の無料査定では、物件の地形もチェックされます。

土地の地形は、国土地理院が公開している地形図などで確認ができます。

法務局が発行する測量図や公図でも、大まかな地形はイメージできるかもしれません。

山林の場合も、ほかの地目の不動産と同様に使いやすい地形の土地が好まれるのが一般的です。

実際、ログハウスなどを建てる目的で山林を購入する人にとっては、平地のほうが使いやすいでしょう。

土地にデコボコとした凹凸があると、活用方法が限られてくることがあります。

③高低差

山林は、土地の高低差がどのくらいあるかもチェックポイントになってきます。

山の斜面などにある山林は、土地の高低差も大きくなります。

このような土地は使い道が限られてくることが多く、買い手が限定されるのが一般的です。

ただ、高低差があっても日当たりがよい場合は話が少し変わってきます。

十分な日射量が得られる土地なら、植林をしたり太陽光発電に利用したりすることが可能です。

不動産会社では、高低差だけでなく地形や向きなども考慮しながら査定をおこないます。

④前面道路の幅員

どのような道路に面しているかは、山林の査定額に大きな影響を与えるポイントです。

前面の道路の幅員が広い土地は、スムーズにアクセスができるため活用がしやすいです。

一方、幅員が狭い場合は、活用法が限られてくるかもしれません。

買い手が植林などをする場合、後に育った木を伐り出す作業が発生します。

このようなときに前面道路の幅員が広ければ、スムーズに木を運搬できるでしょう。

前面道路の幅員は、法務局や自治体にある公図でも確認することが可能です。

⑤間口・奥行

間口の状態や奥行も、査定額を決めるポイントと言えます。

出入りがしやすい間口かどうかは、山林の査定でも重要なチェックポイントです。

また、奥行がどのくらいあるかでも、査定額は変わる可能性があります。

間口の部分が狭かったり、間口に高低差があったりすると、購入する際に躊躇する人が増えることが考えられます。

「間口が狭くても奥行がある」や「奥行は余りないが間口が広く使いやすい」などの土地の特徴は、査定でも考慮されるでしょう。

山林の無料査定を受けるときは、気をつけておきたい点もいくつかあります。

無料査定は、山林を売る側にとってメリットの大きいサービスです。

ただ、このようなサービスの特徴をあらかじめ理解していないと、後から不満を抱えてしまうかもしれません。

「思っていたのと結果が違う」と後悔するのを避けるためにも、無料査定を利用する際には以下で紹介する注意点を押さえておきましょう。

結果を上手に活用するうえでも、無料査定について知っておくことは大切です。

査定額通りに売れる保証はない

無料査定で提示された査定額が高くても、現実に売れる価格は査定額通りとは限りません。

無料査定の金額は、実際に不動産会社を通じて売るときの価格とは異なるのが一般的です。

山林を含め、不動産の売買価格は買い手との交渉で決まることが多いです。

買い手側がその不動産をほしがっていれば、査定額に近い金額で売れるかもしれません。

しかしながら、なかなか買い手が見つからなかったり、買い手側が値下げ交渉をしてきたりすると、査定額よりも大幅に安く売らなければならない場合もあります。

無料査定はあくまで不動産会社の「私見」

不動産会社が無料査定で提示する金額は、その会社の「私見」です。

法的な証明能力は一切なく、外れた場合でも責任を追及することは難しいです。

ペナルティなどもとくにないため、依頼する側は「私見」であることを理解したうえで結果を冷静に受け止める必要があります。

実際、ほかの不動産会社に査定を依頼した場合には、異なる金額が提示されるかもしれません。

客観的に価格を把握するためには、複数の不動産会社の査定額を比較してみるのが1つの方法になるでしょう。

山林の売買価格の相場を、素人が調べるのは少し難しい場合があります。

売却を考えているときは、気軽に利用できる無料査定を利用するところから始めてみるとよいかもしれません。

不動産会社のサービスを上手に利用して、賢く売却を進めていきたいところです。