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土地購入の流れとかかる税金・注意点を徹底解説

【更新日】2020-10-14
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土地購入の流れ

マイホームを建てる際に、物件と同じく大事なのが、土地ですし、物件選びの前に土地がないと、家を建てることができません。

しかし物件選びのイメージはついているけれど、土地購入についてはどんな土地を選ぶべきか分からないといった方が多いのではないでしょうか。

調べているうちに条件のいい土地は売り切れてしまったり、土地購入に関する知識はつけておいて損はないです。

そこで今回は土地購入をする際の流れと注意点や税金についても解説していきます。

土地購入の流れを初心者にも分かりやすく解説

土地購入時の流れを購入前の事前の調査と実際に行う契約をstep1.2に分けて、細かく解説していきます。

step1~土地購入前の調査~

土地購入は一般的に一生に一度の大きな買い物となるので、事前にしっかりと準備や調査をしておく必要があります。

ここからは具体的な土地購入の流れについて解説していきます。

住みたいエリアの選定

まずは自分が住む場所について求めるものを明確にし、根拠に基づいて住みたいエリアを決めましょう。

会社に近く利便性が良かったり、都市の喧騒から離れた住環境を望むのか、人によって価値観は様々ですので、優先順位をつけて具体的にエリアを決定していくことが重要です。

土地購入は自宅購入と同じく、大きな買い物となるので、同居人がいる際はしっかりと話し合って居住エリアの決定をする必要があるでしょう。

理想の家のイメージをする

住みたいエリアが決まったら、自分の建てたい家や理想とするイメージを固めていきましょう。

最近では、家の写真が載った雑誌や、インターネットで家の写真などが手軽に閲覧できるので、参考にしてみましょう。

その他にも、モデルルームに行き、最新の住宅設備を見学したり、販売員の説明を聞くことは無料でできるので、建てたい家のイメージ固めに最適といえるでしょう。

また、建てたい家にイメージをすることで、その家を建てるのにはどういった土地が適しているのかなど、土地の条件も固まっていきますので、必ず事前にイメージを固めましょう。

業者に土地探しを依頼

土地購入をする際は、不動産業者や建築業者を決定し、土地探しから依頼しましょう。

まず家づくりを依頼する建築業者が決まったら、どういった土地を希望しているか要望を提出しましょう。

提出しておけば、業者が希望に合う土地の情報を収集し、最適な土地を提案してくれるでしょう。

その際に明確な理想の土地の要望書を提出売るためにも、先程述べた、住みたいエリア、建てたい家のイメージは非常に重要となるでしょう。

業者による事前確認

土地の購入者が提出した要望から最適な土地が見つかったら、業者が事前の現場確認を行います。

土地に関する状況確認、周辺道路の幅や敷地の寸法、地盤調査など、住宅を建てるのに問題がないか確認してくれます。

事前確認を怠り、大丈夫であろうと土地を購入すると、地盤が緩かったりとはた目から見ても分からない問題がある可能性があります。

そういったことがあると土地購入後に整備する必要があったりと、かなり損をする可能性がありますので注意が必要です。

依頼する業者には必ず確認するようにしましょう。

実際に現地を確認

業者による事前調査が終わったら、購入者自身の目で現場を見て判断しましょう。

写真で見るのと違った、行ってみると住みたいエリアのイメージが違ったなど現場を生で見てみないと分からないことも多々あるので、必ず購入者自身で確認するようにしましょう。

業者による土地の調査

購入する土地が決まったら、業者に土地の周辺状況の調査を依頼します。

1つ目は近隣調査で、学区、ゴミ置き場や組合など、生活に関する部分について調査したり、2つ目は都市計画や道路などの役所関連の項目やマイホーム購入にあたり建築法規に触れていないかのチェックなど調査を行います。

建築プランが法的制約によって変更になることのないように、土地を買う前に事前調査を行います。

3つ目は土地購入時にかかる費用の見積もりやその他工事の要否を調査し測量します。

建築工事の費用の確認も大事ですが、土地の状況によっては別途工事が必要な可能性もあるので、調査し必要であれば工事費用の見積もりも行わなければなりません。

買付証明書の提出

土地購入の予約や購入の意思表示として、業者に買付証明書の提出を行います。

買付証明書は、提出してもキャンセルできるので売買契約ではありませんので、他の人に先を越される前に、予約しておくことは重要でしょう。

住宅ローンの事前審査

正式な住宅ローンの審査の前に土地購入前に事前に審査を行っておきます。

実際に土地購入の手続きが終わってから、住宅ローンの審査に落ち、融資を受けられなかった場合、今までの努力も水の泡となりますので、事前に審査をしておくことは非常に重要です。

土地をローン購入する際は必ず正式な住宅ローンの審査の前に事前審査を行っておきましょう。

step2~土地購入時の契約~

ここまでは土地購入の流れの中でも、事前の調査段階時の開設を行っていきました。

ここからは土地購入時の契約について解説していきます。

土地の売買契約

上述の事前調査や審査が完了したら、土地を取り扱う業者と売買契約を結びます。

売買契約を結ぶ際に、宅建の取得者から土地に関する重要事項説明が行われます。

重要事項説明では重要事項説明書類に記載の取引条件や対象物件に関する詳細の説明を受けます。

重要事項説明の内容をよく吟味し、十分に納得した場合のみ売買契約を結びましょう。

住宅ローン本審査

この時点で流れに沿っていれば、住宅ローン本審査は事前審査に通っているはずなので心配いりません。

住宅ローン本審査申し込み時には、建築業者の担当者と契約書に記入することになります。

金銭消費賃貸契約の締結

住宅ローンの申し込みが完了したら、金銭消費賃貸契約を結びます。

金銭消費賃貸契約とは、借主が貸主から金銭の借入を行い、消費し、借入額の同額の金銭を貸主に返済するという契約です。

住宅ローン本審査は申し込みですので、正式にはこの契約を結ぶことで、お金を借り入れることができます。

土地の購入

金銭消費賃貸契約後に購入者は土地購入の代金を売主に支払います。

そして代金支払い完了後、土地の名義人を購入者に変更します。

ここまで終われば土地購入が完了です。

土地を購入する際の流れは以上となりますので、購入を検討している方はよく確認して、後悔のない土地選びになるようにしましょう。

土地購入時の注意点

一般的に土地の購入は、一生に一回の大きな買い物となりますので、慎重になるべきです。

そこで、土地購入時に注意すべきポイントをまとめました。

セットバック有りの土地に注意

建築基準法において道路とは幅員4m以上、指定がある場合は6m以上のもので、その基準を満たさない場合、道路の両側を均等に基準に到達するよう敷地位置を調整しなくてはなりません。

セットバックとは、こういったケースの際に敷地を後退させて、基準を満たす幅の道路になるようにすることです。

敷地面積に対して、セットバックが大きいと予定しているより居住スペースが取れなかったりと、予定していた建築計画通りの物件を建てることができないといった問題も発生する可能性がありますので注意が必要です。

もし土地購入をする際には、必ず購入したい土地のセットバックの有無を確認してください。

土地の購入費以外の費用に注意

土地を購入する際に、土地の購入費とは別途かかる費用も計算していますか?ここからは忘れがちな土地購入以外にかかる費用について説明していきます。

土地に整備が必要な場合

土地購入時の土地の状況によっては、整備する必要があります。

例えば隣接した道路と購入予定の土地の高低差が大きすぎる際には、造成工事する必要がありますし、水道や電気に関してもインフラ工事をする必要がある場合があります。

こういったケースの場合、土地購入料金とは別に、工事費用がかかりますので注意しましょう。

また購入したい土地が農地である場合、農地を埋め立てたり農作物の撤去が必要であったりと、こちらも別途費用が必要となりますので、把握しておきましょう。

購入する土地に境界標が設置されていない場合

隣接する土地との間には境界がありますが、境界標が設置されていない場合、境界画定測量を行い、境界標を設置しなければなりません。

もちろんその境界標の設置の際に、測量費用が必要となりますので確認しておきましょう。

また境界標の設置が必要な場合、必ず隣接する土地の所有者立ち合いのもとに境界標を設置し、土地購入後に境界に関してのトラブルに巻き込まれないように注意しましょう。

土地購入時にかかる税金

上述の通り、土地購入にかかる費用は土地の購入代金のみではないことが分かりましたが、更にかかるのが税金です。

ここからは、土地購入時にかかる税金について解説していきます。

印紙税

印紙税とは、土地購入の流れで説明した金銭消費賃貸契約や建築工事請負契約書などの不動産取引に関する契約を結ぶ際に発生する税金のことです。

印紙税法によって、課税文書という文書作成時に、収入印紙に貼付することで、収めることができます。

しかし、不動産売買契約が行われても、課税文書が作成されなければ支払う必要はないので、よく確認しましょう。

登録免許税

登録免許税とは、土地を購入し登記の申請を行う際に発生する税金です。

所有権の保存登記、土地や物件の売買による所有権移転登記、相続や贈与による移転登記や不動産権利に関わる登記などが主に登録免許税が発生するケースです。

不動産を登記する際に必ず支払う税金となりますので、確認しておきましょう。

不動産所得税

不動産取得税は土地や建物を購入した際にかかる税金のことです。

支払う金額は課税標準額×税率で計算され、課税標準額には固定資産税評価額という公的な価格が実際には使用される。

良い土地探しに必要な知識

ここまで土地購入の流れとかかる費用について解説しましたが、良い土地を購入するためには事前に知識を身に付けておくことが重要です。

土地の購入に失敗すると、理想の家を建てることができない可能性もありますのでしっかりと確認していきましょう。

接道義務の確認

建物を建築する土地には道路に間口が2m以上接していない敷地には建物を建設できないという建築基準法に基づくルールとして接道義務があります。

建築基準法では道路の定義を、幅員4m以上、指定のあるものは6m以上の幅があるものとしています。

接道義務は防災活動や避難活動で必要な通路を確保するなど生活上重要な役割をはたしていたりと、建築基準法によって定められていますので必ず確認するようにしましょう。

どの用途地域に当てはまるか確認する

先程説明した接道義務は、都市計画区域、準都市計画区域である地域にのみ課されていますが、その中の都市計画区域は市街化区域、市街化調整区域に分けられています。

その市街化区域の中には更に用途地域があり、用途地域の種類によっては家を建てられないこともありますので、ここからはどの用途地域に建物をたてるのがおすすめか解説していきます。

住宅を建てるのにおすすめな用途地域

土地購入の際に、欲しい土地の用途地域を確認することを忘れないようにしましょう。

実際にイメージしている物件も用途地域の種類によっては、建てることができないからです。

住宅用として一番適していると言われているのは、第一種低層住宅専用地域と言われており、小規模なお店や小学校なども建設可能となっており、育児のことを考えても、住環境としては申し分ないでしょう。

建ぺい率50%程度かどうか確認する

建ぺい率とは敷地面積に対する面積の割合で、一般的な建物を建てる際には、建ぺい率が50%程度の土地がおすすめです。

建ぺい率が高いと、庭などの余剰スペースがあまりなく、空間的に余裕のない外観となってしまう可能性があります。

余裕のある住環境を求めるのであれば、建ぺい率50%程度になるように確認嶋しましょう。

容積率は建ぺい率の2倍程度かどうか確認する

容積率は敷地面積に対する床面積の割合で、容積率が高いほど、建物の高さは高くなります。

しかし容積率も高ければ高いほど良いわけではなく、先ほど説明した建ぺい率の2倍で設定されている土地がおすすめです。

容積率と建ぺい率の2つの数値の関係を確認し、ベストな土地購入の参考にしましょう。

土地購入の流れ・ポイントまとめ

土地購入の流れや注意点を詳しく解説しましたがいかがだったでしょうか。

土地を購入する際の具体的な行動やその際にかかる費用についてイメージできたと思います。

ぜひこの記事を参考にし、理想の住宅にマッチする土地選びを行いましょう。

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